Analys av Stefan Fröjdendahl

I går sålde Ole Vagner merparten av sina aktier i Keops för totalt 1,3 miljarder danska kronor till isländska Fons Eignarhaldsfelag, kontrollerat av Palmi Haraldsson (bilden). Efter försäljningen av 52,25 miljoner aktier i Vagner Holding äger Fons 32 procent. Sedan tidigare äger isländska Baugur 29,9 procent av samtliga aktier i Keops. Det innebär ett tydligt isländskt majoritetsstyre i Keops.

När nyheten kom om Vagners försäljning, vände Keops uppåt från 19 till 24 kr på Köpenhamnsbörsen, trots att det en timme tidigare kom ett pressmeddelande där Keops skriver ner prognosen för 2006/2007 från 350-450 till 350-450 MDKR. Orsaken till nedskrivningen säger Keops vara ett underskott om 193,3 MDKR i affärsområdet Development samt ett underskott av den negativa kursutvecklingen av den svenska kronan i förhållande till den danska.

Även om Vagner inte säger det själv, är den troliga orsaken till försäljningen en kommande högre skatt på aktieutdelningar i Danmark. I början på maj skrämde Peter Loft, departementschef för Skatteministeriet, åtskilliga aktieägare i danska kapitalfonder. I en artikel i Berlingske Business menade han att kapitalfondernas obeskattade aktieutdelningar egentligen ska ses som förtäckta löneinkomster och därmed beskattas till 43 procent.

Vagner har inte helt klippt av navelsträngen till sin baby Keops. Efter försäljning äger han fortfarande 4,34 miljoner aktier, motsvarande 2,4 procent av Keops aktiekapital. Till danska medier sa han i går att han ska fortsätta finna nya affärer för Keops, medan Keops nye vd Karsten Poulsen är bättre på att leda en organisation med 260 medarbetare.

Frågan blir då vad är Keops värt idag? Enligt den senaste halvårsrapporten (1/10 2006-31/3 2007) var bolagets totala tillgångar 22 280,2 MDKR, cirka 27,56 Mdr kr. Eftersom bolaget arbetar med stor hävstång är den synliga soliditeten endast 8 procent, medan den justerade anges till 34 procent. Bolagets egna kapital anges till 1 879,4 MDKR, cirka 2,32 Mdr kr. Keops börsvärde var hela 4 039,5 MDKR under gårdagen, vilket innebär att substanspremien var modiga 215 procent.

Många börjar nu tror på Keops efter framgångarna med det så kallade sexpunktsprogrammet, där fem punkter är genomförda. Bolaget har gjort stora vinster på sina försäljningar under år 2007. Nu ska den sjätte punkten genomföras – en ny strategi för de kommande fem åren.

Min uppfattning är att denna strategi kommer att innebära fler nya affärer, både på börsen och på fastighetsmarknaden samtidigt som mycket talar för att Keops växer till ett konglomerat.

Redan för ett och halvt år sedan hävdade Vagner att “big is beautiful” och han betonade nödvändigheten av ett nytt samarbete mellan de danska fastighetsbolagen med syftet att allokera större kapital för allt större utvecklingsprojekt på fastighetsmarknaden.

Det isländska kapitalet är aggressivt, vilket betyder att fler affärer kommer att göras i Keops. Baugur har köpt betydande poster i TK Development, Nordicom och i Atlas Ejendomme, förutom stora aktieinnehav i flera butikskedjor i Storbritannien. Baugur äger aktier för totalt 8,7 miljarder pund, 118,05 Mdr kr. Lägg till detta islänningen Fons, som har köpt flygbolagen Mærsk och Sterling, för att snabbt sälja dem till Baugur och för att sedan vidare organisera det nya ägandet i skatteeffektiva stiftelser i Luxemburg.

Till detta kan sedan adderas Baugurs och Fons samarbete med börskometen Kaupthing Bank, som egentligen inte är en bank utan snarare en blandform av fondkommissionär och bank med huvudkontor i ett land med 300 000 invånare, där styrräntan är 14,25 procent. Kaupthing gjorde förra året en imponerade vinst om nära 9 Mdr kr. Mycket kan skrivas om detta. Tydligt är dock att affärstempot kommer att skruvas upp i Keops med de nya isländska ägarna.