Anders Nissen, vd Pandox.

Pandox vd Anders Nissen går i en artikel på bolagets hemsida till angrepp mot internationella hotellbolag, så kallade brand companies. Dessa föredrar en avtalsstruktur som bromsar hotellfastighetens lönsamhet och värdetillväxt och därför bör hotellfastighetsägare successivt fasa ut managementavtalen till förmån för incitamentsbaserade hyresavtal, menar Nissen, som igår deltog i en paneldebatt på hotellkonferensen IHIF i Berlin där frågan diskuterades.
    

Traditionella managementavtal bygger på att fastighetsägaren uppdrar åt en operatör att driva hotellet mot en ”management fee”, ofta en andel av hotellets försäljning. I vissa fall betalar fastighetsägaren utöver detta även ut en ’incentive fee’ som baseras på hotellets resultat, men denna utgör i allmänhet en mindre del.

– Eftersom omsättningen styr operatörens förtjänst innebär avtalsstrukturen naturligtvis att operatören fokuserar på att maximera intäkterna. Frågor kring produktivitet och lönsamhet hamnar i skymundan, något som går stick i stäv med fastighetsägarens intressen då produktivitet och lönsamhet är de viktigaste kriterierna för värdetillväxt i en hotellfastighet, säger Anders Nissen.

Kännetecknande för managementavtal är även att fastighetsägaren står för alla investeringar i fastigheten. Fastighetsägaren befinner sig i situationen att både svara för verksamhet och samtliga investeringar, medan operatören – som kontrollerar värdekedjan – delar uppsidan, men inte har del i vare sig risk eller investeringar.

Lösningen är, enligt Anders Nissen, incitamentsbaserade hyresavtal. Den hyra operatören betalar baseras på rörelsens omsättning, och kostnader för investeringar och produktutveckling fördelas på ett sätt som skapar gemensamma drivkrafter. Han säger:

– Avtalsformen ger incitament för operatören att öka lönsamheten genom att öka intäkter, minska kostnader och satsa på långsiktiga investeringar i produkten, säger han. Parterna delar både på upp- och nedsida där kapital, potential och risk är i rimlig balans mellan parterna.