Pandox vd Anders Nissen menar att managementavtalen hämmar värdetillväxten. Han säger:

– Hotellfastighetsägare bör successivt fasa ut managementavtal till förmån för incitamentsbaserade hyresavtal. Dagens ordning med managementavtal bromsar hotellfastighetens lönsamhet och värdetillväxt.

Anders Nissen deltar i morgon, torsdag, i en paneldebatt på Hot.E (Hotel Investment Conference Europe) i London, där hotellfastighetsbranschens avtalsformer kommer att diskuteras.

Traditionella managementavtal bygger på att fastighetsägaren uppdrar åt ett varumärke att driva hotellet mot en ”management fee”, ofta som en andel av hotellets försäljning. I vissa fall betalar fastighetsägaren utöver detta även ut en ”incentive fee” som baseras på hotellets resultat, men denna utgör i allmänhet en mindre del.

– Eftersom omsättningens och distributionsstrategier styr varumärkenas vinst innebär avtalsstrukturen naturligtvis att bolagen fokuserar på att maximera intäkterna, säger Anders Nissen. Frågor kring produktivitet, lönsamhet och smarta investeringar hamnar i skymundan, något som går stick i stäv med fastighetsägarens intressen då dessa frågor är de viktigaste kriterierna för värdetillväxt i en hotellfastighet.

Kännetecknande för managementavtal är även att fastighetsägaren står för alla investeringar i fastigheten. Fastighetsägaren befinner sig i situationen att både svara för verksamhet och samtliga investeringar, medan operatören – som kontrollerar värdekedjan – delar uppsidan, men inte har del i vare sig risk eller investeringar. Lösningen är, enligt Anders Nissen, incitamentsbaserade hyresavtal. Den hyra operatören betalar baseras på rörelsens omsättning, och kostnader för investeringar och produktutveckling fördelas på ett sätt som skapar gemensamma drivkrafter.

– Avtalsformen ger incitament för operatören att driva lönsamheten genom att öka intäkter, minska kostnader och satsa på långsiktiga investeringar i produkten, säger han. Parterna delar både på upp- och nedsida där kapital, potential och risk är i rimlig balans mellan parterna.