Pandox AB har ingått avtal med Lone Star om förvärv av en portfölj med 37 hotellverksamheter. Transaktionen sker med Fattal Hotels Group (”Leonardo”) som operatörspartner, där Pandox, efter omorganisering av portföljen, behåller 20 förvaltningsfastigheter och en operatörsfastighet i Storbritannien och på Irland, och Leonardo förvärvar den operativa plattformen med 36 hotelloperatörsrörelser under varumärket ”Jurys Inn”. Total köpeskilling uppgår till 800 MGBP på skuldfri basis, motsvarande cirka 9.030 Mkr.

Sedan börsnoteringen i juni 2015 har Pandox förvärvat hotellfastigheter och operatörsavtal för totalt drygt 17 Mdr kr. Det är imponerande!

Aktiemarknaden gillade affären eftersom aktien steg med 2,5 procent till 155 kr som senast betalt.

Förvaltningsfastigheterna kommer att drivas av Leonardo under långa omsättningsbaserade hyresavtal. Förvärvet är fullt finansierat av ett nytt banklån, existerande kreditfaciliteter samt ett lån från Leonardo på 120 MGBP som kvittas efter genomförd omorganisering, varefter Pandox andel av total köpeskilling kommer uppgå till 680 MGBP, motsvarande cirka 7680 Mkr.

Hotellfastighetsportföljen förväntas bidra med motsvarande cirka 450 Mkri driftnetto respektive 200 Mkr i cash earnings 2018, förutsatt att affären slutförs innan 2017 års utgång.

– Förvärvet uppfyller samtliga Pandox strategiska kriterier avseende länder, orter och lägen samt storlek, segment och lönsamhet, och bidrar till att diversifiera vår intäktsbas ytterligare. Hotellfastigheterna är av hög kvalitet, tillhör det lönsamma övre mellanprissegmentet och kommer att ge ett omedelbart och betydande resultatbidrag. Pandox lägger genom förvärvet 20 nya hotellstäder till portföljen och uppnår en betydande marknadsnärvaro i Storbritannien och Irland som är stora och dynamiska hotellmarknader. Förvärvet tydliggör Pandox förmåga att kunna genomföra sin affärsstrategi i internationell konkurrens och växa med god lönsamhet även på nya marknader, säger Anders Nissen, vd för Pandox. 

– Vi är stolta över att fortsätta konsolidera och utveckla samarbetet med Pandox, vår starka expansionspartner. Det ömsesidiga förtroende vi byggt upp under de senaste åren är grunden till vår framgång. För oss representerar förvärvet av Jurys Inn-hotellen ett mycket stort steg framåt i vår tillväxt. Med detta har vi möjligheten att ytterligare expandera och stärka vår expertis och varumärkeskännedom i Europa. Vi ser fram emot denna nya utmaning, säger David Fattal, CEO för Fattal Hotels Group.

Drivkrafter för förvärvet 

1. Hotellfastigheterna passar väl in i Pandox förvärvsstrategi och bidrar omedelbart positivt till Pandox resultat och kassaflöde. 

2. Hotellfastighetsportföljen är genomgående av hög kvalitet och består av 21 fullservicehotell i det övre mellanprissegmentet med totalt 4.694 rum och en genomsnittlig storlek om cirka 224 rum. Hotellen är nyligen renoverade med mycket goda gästbetyg. 

3. Pandox etableras i 20 nya hotellmarknader och uppnår en betydande marknadsnärvaro i Storbritannien och Irland.

4. Hotellens lägen och marknadspositioner är genomgående starka med exponering till goda flöden och närhet till viktiga kommunikationsnav, affärsverksamheter och fritidsaktiviteter.

5. Hotellfastighetsportföljen, inklusive operatörsfastigheten, har ett direktavkastningskrav om cirka 5,8 procent och förvärvspriset per rum uppgår till motsvarande cirka 1,6 MSEK.

6. Efterfrågan kommer huvudsakligen från inhemska affärs- och fritidsresenärer (ex. Birmingham, Manchester, Leeds och Sheffield) och kompletteras på många marknader av betydande internationell efterfrågan (ex. London, Dublin, Manchester, Glasgow och Belfast).

7. Hotellfastigheterna kompletterar Pandox nuvarande portfölj väl sett till efterfrågan och segmentering. 

8. De 20 förvaltningsfastigheterna kommer att drivas av Leonardo under 25-åriga omsättningsbaserade hyresavtal med garanterad miniminivå och delade investeringar, vilket är kärnan i Pandox affärsmodell. Garantihyrans andel av total hyra uppgår till cirka 83 procent baserat på 2018 års prognos. 

9. Operatörsfastigheten kommer att drivas av Pandox under varumärket Hilton Garden Inn. Hotellet har 364 rum och är beläget vid London Heathrow Airport.  

10. Pandox bedömer att portföljen har en god potential genom nyligen genomförda renoveringar som ännu inte fått full effekt samt ett ökat fokus på revenue management.
  

Transaktionsstruktur, köpeskilling och finansiering
Säljare är bolag ägt av Lone Star. Köpare är Pandox genom helägt dotterbolag. Transaktionen avser en portfölj om totalt 37 hotellverksamheter där Pandox, efter en omorganisering av portföljen, behåller 20 förvaltningsfastigheter i Storbritannien och Irland (se sammanställning under portföljöversikt nedan) samt en operatörsfastighet i England och där Leonardo förvärvar den operativa plattformen med 36 hotelloperatörsverksamheter under varumärket Jurys Inn.

Total köpeskilling uppgår till 800 MGBP på skuldfri basis, motsvarande cirka 9.030 MSEK. Förvärvet finansieras genom ett nytt 5-årigt banklån med Bank of America Merrill Lynch International, övriga existerande lånefaciliteter samt ett lån från Leonardo om 120 MGBP till det förvärvande bolaget. Efter tillträde kommer en omorganisering att genomföras i enlighet med ett ramavtal mellan Pandox och Leonardo varvid den operationella verksamheten kommer att överlåtas till Leonardo och lånet kvittas, varefter Pandox andel av den totala köpeskillingen kommer att uppgå till 680 MGBP, motsvarande cirka

7.680 Mkr.

Under omorganiseringen kommer Leonardo att driva samtliga Jurys Inn-hotell, varav Pandox 20 förvaltningsfastigheter genom managementavtal som motsvarar omsättningsbaserade hyresavtal, inklusive garanterad minimihyra och fastighetsåtaganden. Dessa avses ersättas av omsättningsbaserade hyresavtal senast vid omorganisationens slutförande. Omorganisationen förväntas slutföras under 2018.

Slutlig förvärvskostnad för Pandox uppskattas till cirka 705 MGBP (7,93 Mdr kr), inklusive kostnader för omorganisering.
  

Finansiella effekter för Pandox med full konsolidering samt aktuell valutakurs, förutsatt att förvärvet slutförs innan 2017 års utgång 

A. För affärssegmentet Fastighetsförvaltning förväntas hyresintäkterna öka med motsvarande cirka 440 Mkr och driftnetto med motsvarande cirka 425 Mkr under 2018. 

B. För affärssegmentet Operatörsverksamhet förväntas intäkterna öka med motsvarade cirka 130 MSEK och driftnetto med motsvarande cirka 25 Mkr under 2018. 

C. För Pandox som helhet förväntas cash earnings öka med motsvarande cirka 200 Mkr under 2018.

D. Hotellfastighetsportföljen, inklusive operatörsfastigheten, har ett direktavkastningskrav om cirka 5,8 procent.

E. Pandox ansvar för framtida investeringar är begränsat till större tekniska installationer och fastighetsstruktur.

F. Pandox ser möjligheter, att i nära samarbete med Leonardo, göra framtida kassaflödesdrivande investeringar i den förvärvade portföljen.

Baserat på marknadsvärdet på hotellfastighetsportföljen per 30 september 2017:
a. Ökar portföljvärdet från cirka 41,0 Mdr kr till cirka 48,9 Mdr kr.
b. Ökar Förvaltningsfastigheterna sin andel av det totala portföljvärdet från cirka 83 procent till cirka 85 procent.
c. Ökar Pandox belåningsgrad från cirka 48 procent till cirka 56 procent, lånet från Leonardo exkluderat, vilket skall jämföras med bolagets finansiella mål om en belåningsgrad i intervallet 45-60 procent.

d. I det fjärde kvartalet 2017 förväntas marginella positiva bidrag till hyresintäkter Fastighetsförvaltning, intäkter Operatörsverksamhet, driftnetto Fastighetsförvaltning respektive Operatörsverksamhet.
  

Villkor och slutförande
Förvärvet förväntas vara slutfört innan 2017 års utgång förutsatt att vissa sedvanliga villkor har uppfyllts, såsom att säljaren levererar de förvärvade aktierna till Pandox samt att Pandox erlägger betalning för dessa. 

Finansiell rapportering
Pandox kommer att konsolidera de 21 hotellfastigheterna till 100 procent och redovisa 20 under affärssegmentet Fastighetsförvaltning och ett under affärssegmentet Operatörsverksamhet, från och med tidpunkten för förvärvets slutförande. För sammanställning av hotellfastigheterna se portföljöversikt nedan.

De tillgångar och skulder som hänför sig till verksamheten som kommer avyttras till Leonardo kommer att redovisas i balansräkningen som Tillgångar som innehas för försäljning respektive Skulder som är hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning tills dess att äganderätten för dessa övergår till Leonardo.

Portföljöversikt 

Hotellfastighetsportföljen omfattar totalt 21 hotell på 20 orter, varav tretton i England, tre i Irland, två i Skottland, ett i Wales samt ett i Nordirland med sammanlagt 4.694 rum.

Samtliga förvaltningsfastigheter drivs under varumärket Jurys Inn och operatörsfastigheten under varumärket Hilton Garden Inn. Hotellen är fullservicehotell i den övre mellanprisklassen med i huvudsak lokal efterfrågan (Birmingham, Leeds och Sheffield) och internationella inslag (London, Dublin, Manchester, Cardiff och Belfast), vilka kompletterar Pandox befintliga portfölj väl. Hotellen har starka centrala lägen för affärs-, konferens- och fritidssegmenten. Portföljförvärvet ger Pandox en betydande marknadstäckning i den femte största hotellmarknaden i Europa, mätt i antal gästnätter, samt i ett geografiskt område med totalt cirka 70 miljoner invånare. Hotellen har övervägande starka citylägen i städer som är en del av större storstadsområden (*).

(*) Källa: Centre For Cities, NRS Scotland, Central Statistics Office Ireland, Eurostat
(**) Kommer att ingå i affärssegmentet Operatörsverksamhet