Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research, Catella.

Vid en förväntad ränteuppgång i euroområdet kommer kommersiella fastighetsinvesteringar i medelstora städer att vara mer motståndskraftiga mot värdeförluster än motsvarande investeringar i storstäderna – detta för att tillväxtpotentialen i hyror är större i medelstora städer än i storstäder. Det är slutsatsen i en nyligen publicerad analys från Catella Research.

Enligt undersökningen har de stora metropolerna fortfarande den största potentialen för hyreshöjningar fram till 2022. I en europeisk jämförelse bedöms kontorssektorn i Berlin ha förutsättningar för ökning om cirka 20 procent från nuvarande nivå. Betydande utrymme för uppgångar finns även i Paris La Défense (+15,5 procent), München (+15,3 procent), Stockholm (+14,5 procent) och Frankfurt (+13,5 procent). Samtidigt bedömer Catella att hyrorna i mindre och medelstora städer inte kommer att stiga med mera än tio procent fram till år 2022.

De nuvarande historiskt låga räntorna har lett till ett betydande inflöde av kapital på fastighetsmarknaden, vilket har drivit priserna till rekordnivåer, särskilt i stora städer. Som ett resultat av detta ligger direktavkastningen i tyska städer som Berlin, München, Frankfurt och Hamburg för närvarande på cirka 3 procent. Samtidigt ligger avkastningen i medelstora städer som Münster, Leipzig eller Hannover kring 4,5 procent. Även i andra europeiska länder kan betydligt högre initialavkastningar uppnås, exempelvis i Århus (4,5 procent), Lille (4,75 procent), Rotterdam (5,05 procent) och Utrecht (5,75 procent).

Vid en räntehöjning förväntar sig Catella Research att kapital omfördelas från fastighetstillgångar till ränteplaceringar, vilket kan leda till en minskning av marknadsvärdena på kommersiella fastigheter. I ett scenario där statsobligationsräntorna stiger med i genomsnitt 140 punkter till år 2022 kan förlusterna i marknadsvärden komma överstiga 15 procent. För att kompensera för en sådan nedgång skulle en hyreshöjning på upp till 33 procent behöva realiseras för en fastighetsinvestering i Berlin eller Dublin. För många medelstora städer skulle det med motsvarande scenario fordras en hyreshöjning om drygt 8 procent för att kompensera nedgången i marknadsvärden.

För fastighetsfonder innebär detta enligt Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research, Catella, att investeringar i de större europeiska metropolerna endast kan genomföras inom ramen för en för fonden höjd risk.