Av Thomas Mattsson, börsanalytiker
Risken för att negativa makroekonomiska faktorer drar ner bostads- och fastighetspriserna uppskattas till 50 procent, enligt SBAB. Handelskrig mellan Kina, USA och EU samt kraftig oro i samband med Brexitförhandlingarna kan sänka den globala konjunkturen mer än förväntat, menar banken.
̶ Men det mest troliga är att den initiala effekten av en internationell konjunkturavmattning sannolikt blir att räntorna går ned ännu mer. Och det skulle gynna värderingen av fastighetsaktierna, säger Albin Sandberg, fastighetsanalytiker på Kepler Cheuvreux.
Ålandsbanken har tidigare, i media, hävdat att svenska fastighetsaktier är ”svindyra”. Även Handelsbanken har, i en nyligen publicerad rapport, varnat för att uppvärderingarna av börsens fastighetsaktier är väl kraftiga.
Börsens fastighetsindex: SX8600GI har stigit nästan 1500 procent från 2002 fram till idag. (Se Finansportalen, SCB:s statistik med flera). Indexet mäter kursutvecklingen för de 30 största fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen.
Ränteraset har eldat på uppgången för fastighetsaktierna. Sedan 2012 har STIBOR 3-månadersränta sjunkit från cirka 2,75 procent till noll- eller minusränta i nuläget. (Finansportalen, Aktieinvest mfl).
Om räntorna skulle stiga, för att inflationstakten ökar ordentligt, skulle det snart märkas i fastighetsbolagens balansräkningar.
Då kan uppgången för fastighetsaktier äventyras. Det finns ju fortfarande stora orealiserade vinster att ta hem.
Men Albin Sandberg på Kepler Cheuvreux, tonar ned de riskerna.
̶ Värderingen är hög men av goda orsaker. Jag ser ingen risk för nämnvärt högre räntor. Så länge bolagen levererar rapporter i linje med eller över förväntningarna, ser jag inget hot mot fastighetsaktiernas värdering.
Han är heller inte orolig över belåningsgraden i de börsnoterade fastighetsbolagen. Placerarna verkar heller inte vara rädda för en högre belåningsgrad.
̶ Det är snarast så att fastighetsbolag med stark balansräkning och inte så hög belåning straffas. Ett exempel är Hufvudstaden, som inte värderas upp på grund av detta. Placerarna ifrågasätter en sådan strategi och ser den som alltför passiv. De som är högre belånade växer snabbare och gynnas av placerarna, säger Albin Sandberg.
Hela fastighetssektorns belåningsgrad har kommit ner 10-15 procent sedan förra finanskrisen 2008. De kommersiella fastighetsbolagen (kontor, affärsfastigheter mm) klarar upp till 8 procent i ränta. Bostadsbolagen tål räntor på 5-6 procent, men några undantag. Detta framgår i årsredovisningarna, för exempelvis JM,Wallenstam, Hemla och Amasten med flera.
Såväl SBAB som Nordea samt en rad andra storbanker, bedömer att boräntorna sannolikt ska stiga mycket långsamt, från en låg nivå, under de närmaste 2-3 åren. Ett mer negativt konjunkturscenario kan resultera i en ännu senare ränteuppgång. En starkare konjunkturutveckling kan dock komma tvärt. Den möjligheten uppskattas också till 50 procent, enligt SBAB.
̶ Knutarna i handelskriget mellan USA och Kina kan, sett till den nya avsiktsförklaringen mellan länderna, lösas upp snabbare än förväntat, resonerar SBAB:s chefsekonom, Robert Boije.
Han påpekar också att de svenska hushållen i så fall kan få en positivare syn på framtiden, byta sitt höga sparande till mera konsumtion och spä på en uppåtgående spiral, i den senaste utgåva av SBAB:s Boräntenytt.
En pandemi orsakad av Corona-viruset eller åtminstone utbredd hysteri kring detta, kan spä på en konjunkturnedgång, liksom risk för regelrätt krig mellan USA och Iran eller andra nya externa chocker.
Citat från Bertil Nilsson, fastighetsanalytiker på Carlsquare, apropå den rådande värderingen av fastighetsaktier:
̶ Ett väsentligt högre ränteläge skulle förvisso kunna ställa till det. Hyreshöjningspotentialen minskar också om konjunkturen skulle mattas av. Fastighetssektorns aktier handlas med premie, vilket går att förklara om man studerar såväl bolagens intjäning som värdeökningen av deras befintliga bestånd, som det ser ut i dagsläget. Men värdeökningarna bygger i sin tur på stora inflöden till fastigheter från institutioner, som behöver hitta en ersättning till obligationer som ger noll procent i ränta.
