Biljana Pehrsson, vd för Kungsleden.

Under första kvartalet 2020 ökade Kungsleden intäkterna fmed 8 procent till 638 Mkr (589). Förvaltningsresultatet ökade med 16 procent till 310 Mkr (267). Ökningen förklaras främst av högre hyresintäkter i jämförbart bestånd.  Nyuthyrningen uppgick till 38 Mkr (46) och nettouthyrningen uppgick till 3 Mkr (2).

De orealiserade värdeförändringar på fastigheter minskade till 243 Mkr (496), vilket motsvarar 0,6 procent. Värdeökningen förklaras till lika delar av ökade hyresintäkter samt en nedgång i det genomsnittliga avkastningskravet med 2 punkter. Resultatet efter skatt sjönk till 338 Mkr (526). Aktuellt substansvärde ökade till 92,58 kronor per aktie (83,20).

Efter investeringar om 359 Mkr samt värdeförändringar var fastighetsvärdet vid periodens utgång 38.912 Mkr jämfört med 38.310 Mkr vid årets ingång. Skulderna ökade till 22,7 Mdr kr (20,6) och en belåningsgrad om 45,6 procent (45,8). Under andra halåret 2019 höjdes Kungsledens kreditbetyg av Moddy’s till Baa3 med stabila utsikter.

Väsentliga händelser under och efter första kvartalet
1. Projekt Blästern i Hagastaden färdigställdes och Convendum tillträdde sina lokaler fullt ut i slutet av februari. 2. I februari invigdes B26, Västerås nya kreativa arena för co-working, med plats för mer än 550 personer i egna eller delade kontorsytor. 3. Ett nytt 12-årigt avtal har tecknats med Musikverket om cirka 2.900 kvm i fastigheten Stettin 6 på Gärdet. Hyresavtalet motsvarar ett årligt hyresvärde om cirka 12 Mkr. 4. Kungsleden beslutade att flytta huvudkontoret till The Rotterdam District i Värtahamnen och skapa ett nytt innovativt och inspirerande showroom. 5. Styrelsen i Kungsleden har beslutat att dra tillbaka sitt tidigare förslag till årsstämman gällande utdelning. Kungsleden har en stark finansiell ställning med god tillgång till likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter. Men mot bakgrund av covid-19 och den osäkra ekonomiska utvecklingen i marknaden och vår omvärld, avser styrelsen att avvakta tills konsekvenserna bättre kan överblickas.
6. Ylva Sarby Westman blir ny CFO på Kungsleden. Hon kommer fortsatt att vara koncernens vice vd.
7. Klustret Stockholm City Väst utökades genom förvärvet av kontorsfastigheten Gladan 4 som köptes för 428 Mkr. 8. Kungsledens första nyproduktion av kontor, projektet Eden by Kungsleden i Hyllie, Malmö, påbörjades. Investeringen uppskattas till 350 Mkr inklusive markförvärv. 9.  Satsningen på mångfald gav Kungsleden EPRA Diversity & Inclusion Award 2019. 10. Avtal har tecknats om uthyrning av 7.300 kvm i framtidsområdet Högsbo i Göteborg, 5 400 kvm till PDL Group och 1.900 kvm till Peabskolan.


I en kommentar till rapporten säger vd Biljana Pehrsson:
– År 2020 inleddes starkt. Vi ökade våra hyresintäkter med 8 procent och vårt driftnetto förbättrades med 11 procent jämfört med första kvartalet 2019. Detta tack vare färdigställda projekt, nyuthyrningar och omförhandlingar. Vårt förvaltningsresultat ökade med 16 procent till 310 miljoner kronor.

– Nyuthyrningen blev 38 miljoner kronor och nettouthyrningen 3 miljoner kronor. Under första kvartalet omförhandlade vi framgångsrikt befintliga hyresavtal till ett värde om 52 miljoner kronor som resulterade i en hyresökning om 13 procent i genomsnitt.

– I mars drabbades Sverige och Europa av viruspandemin covid-19 med mycket allvarliga konsekvenser för befolkningen och företag särskilt inom hotell, restaurang och besöksnäring. Första kvartalets resultat har inte i någon nämnvärd utsträckning påverkats av viruspandemin. Däremot har vi fått samtal från oroliga och ekonomiskt pressade hyresgäster inom hotell, restaurang och besöksnäring. Dessa företag har uppvisat intäktsbortfall på mellan 50 och 70 procent. Bortfall som kommer att bestå så länge restriktioner finns i landet.

– Vi har en god och nära dialog med våra värst drabbade hyresgäster för att på olika sätt stötta dem i det här läget. Det har resulterat i att vi har nått överenskommelser om månatlig hyresbetalning istället för kvartalsvis, motsvarande 32 miljoner kronor i kvartalshyra för andra kvartalet. Vi har också beviljat hyresrabatter om 21 miljoner kronor i andra kvartalet mot att vi i gengäld antingen har förlängt hyresavtalen eller höjt hyran på den resterande hyresperioden. Beviljade rabatter uppgår till 3 procent av den aviserade andra kvartalshyran. Vi har beviljat anstånd med hyresbetalning i andra kvartalet om 20 miljoner kronor mot en avbetalningsplan i 12 till 24 månader. Betalningsinflödet för andra kvartalshyran har varit god och - med beaktande av gjorda uppgörelser –  i linje med tidigare kvartal.

– Kungsleden står stabilt finansiellt. Kungsledens soliditet uppgick per den 31 mars till 43,9 procent och belåningsgraden till 45,6 procent. Vi har inga obligations- eller banklåneförfall under 2020. Samtidigt har vi kassa och tillgängliga faciliteter om 3 miljarder kronor för att kunna hantera samtliga återstående förfall på kapitalmarknaden under 2021.

– Kungsledens fastighetsportfölj utgörs till 75 procent av kontor och 15 procent av logistik, lager och industri. 4 procent av fastighetsvärdet utgörs av detaljhandel. Inom detaljhandel utgör livsmedel ungefär en fjärdedel av andelen.

– Vi har en väldiversifierad kundmix av god kvalité. Våra kunder representerar ett tvärsnitt av svenskt näringsliv. Våra tio största hyresgäster står för nära 25 procent av vårt totala hyresvärde. En fjärdedel av de tio största hyresgästerna är inom offentlig sektor. Den genomsnittliga återstående hyresperioden uppgår till 5,5 år för våra tio största hyresgäster. Ser vi till hela portföljen utgör hyresgäster inom offentlig sektor cirka 15 procent av hyresvärdet och den genomsnittliga återstående hyresperioden uppgår till 4,2 år.

– Skulle nedstängningarna i samhället fortsätta bortom juni kommer det ha stora negativa effekter på företag inom andra sektorer än de nu värst drabbade. Det i sin tur kommer inverka negativt på hela fastighetssektorn. Många marknadsbedömare talar dock nu om att nedstängningarna av verksamheter och länder skulle börja hävas om ett par månader, i juni, beroende på land och utveckling. Vi delar den bilden. Det är dock en väl optimistisk prognos att tro att allt ska återgå till det normala till hösten.

– Vi tror att återhämtningen blir försiktig och gradvis. Vi startar på en lägre nivå, med bland annat väsentligt högre arbetslöshet och negativ BNP utveckling på uppåt 7 procent enligt vissa bedömare. Vi följer marknadsutvecklingen noga, och har fokus på riskerna och hanteringen av dessa. Samtidigt ska vi ha med oss att de mest framgångsrika långsiktiga investeringarna ofta har gjorts när osäkerheten är som störst vilket vi tror kommer gälla även denna gång.

– Jag vill avsluta min vd-kommentar med att rikta ett stort tack till alla våra kunder och hyresgäster som kämpar på och jag vill tacka alla mina medarbetare för ert engagemang och arbete i dessa svåra tider!