Under Stora Bostadsdagen på Waterfront efterlystes fler markanvisningar för Stockholm och dess växande befolkning.

Läs vidare efter nedanstående bilder en artikel om Fastighetsaktiens seminarier och sessioner den 29 maj.

På Stora Bostadsdagen hölls fyra seminarier och två sessioner om bostadsbyggande i region Stockholm. Olle Zetterberg, vd för Stockholm Business Region, agerade moderator för det första seminariet under rubriken ”Stockholms kommunala bostadsföretag köper och bygger nu fler hyresrätter.” Anja Norman, nybyggnadschef för Familjebostäder, och Pelle Björklund, vd för Svenska Bostäder, deltog i panelen för denna programpunkt.

Zetterberg inledde med att framhålla Stockholm som en synnerligen expansiv region vad gäller inflyttning. I det ljuset lyfte han fram tre utmaningar för framtiden – goda lösningar för en utbyggnad av infrastrukturen, för att integrera personer med utländsk härkomst på arbetsmarknaden samt för att öka omfattningen av bostadsbyggandet. Vad gäller den sistnämnda utmaningen finns ambitioner från stadens sida att successivt öka antalet nybyggnationer samt renovering av det befintliga bostadsbeståndet för alla åldrar.

Anja Norman presenterade sedan Familjebostäders ambitioner att bygga minst 500 nya lägenheter per år. I det arbetet är det en utmaning för bolaget att finna mark för byggnation. Hon framhöll att Familjebostäder inte har en gräddfil i överläggningarna med Stockholms stad. Den ankommer på bolaget att finna lösningar dels genom inventering av det egna fastighetsbeståndet, dels genom förvärv.

Hon visade exempel på projekt som Norra Djurgårdsstaden, där bolaget har tomträtt för byggande av hyreslägenheter i kv. Gotska Sandön. Här planeras visning av en lägenhet den 10 juni. Dessutom nämnde hon två projekt i Farsta och ett i Älvsjö centrum. Den mest omfattande utvecklingen för Familjebostäders del planeras, för övrigt, ske i söderförort, där den största andelen i beståndet även är befintlig. En annan utmaning i verksamheten är att finna lösningar för energiförbrukning. Det kan gälla att renovera befintligt bestånd med tätning eller tilläggsisolering och samtidigt radonsanera.

Pelle Björklund informerade om att lejonparten av projekt för Svenska Bostäder är förlagda i västerort. Han konstaterade att Svenska Bostäder har höga ambitioner vad gäller antalet nybyggnationer – cirka 600 lägenheter ska byggstarta år 2012. En orsak till att arbetet inte kan framskrida med högre målsättningar är utmaningen att Exploateringskontoret tilldelar fler markanvisningar än fallet är i dag. En annan orsak är den generösa lagstiftningen vad gäller möjligheten att överklaga planer för nyproduktion vad gäller förtätning och att bygga på höjden. Den lagstiftningen kan få till följd att byggplaner för exempelvis 300 lägenheter kan leda till att endast 150 lägenheter faktiskt kan byggas.

I exemplet kv. Duggregnet i Björkhagen ska bolaget bygga ett flerbostadshus med preliminär byggstart i augusti 2012. Övriga exempel på projekt är byggandet av cirka 1 000 studentbostäder i området Albano samt förädling av St Görans gymnasium för studentlägenheter. Vidare aktuella projekt är 180 lägenheter och förskola på Nybohovsbacken. Här ansvarar Svenska Bostäder för 90 hyreslägenheter, medan Besqab bygger 90 bostadsrätter.

Björklund utvecklade motargument för det som kallas ”optisk förorening”, det vill säga att utsikten skyms för andra boende i området, eller att byggande i skogsområden ses som en överexploatering av grönområden.

–     – Vi måste vara beredda på att bygga en stad på stadens villkor, underströk han.

Equator

I sessionen ”Den framgångsrika hyresrätten” leddes panelen av moderator Annica Carlsson, vd för Equator. Hon nämnde att hyresrättsfrågan har en central plats i dagens debatt. Bland annat, underströk hon, har OECD nyligen definierat bostadsbristen i Sverige som en hämsko för utveckling.

Utvecklingschef Charlotte Kjellberg på John Mattsson och arkitekt MSA Ulla Redgert på Equator fick sedan redogöra för valda aspekter i sina verksamheter.

Charlotte Kjellberg talade om ”Utmaningar för framtiden” vad gäller hyresrätten. Hon underströk exempelvis att framgångsrika hyresrätter kan skapas på en rörlig marknad; genom variation i produkt och pris; genom att pris kan möta efterfrågan samt att marknaden kan ta hänsyn till kunders önskemål.

I ljuset av att en människa i dag, normalt sett, kan flytta upp till 12 gånger under sitt liv, är det viktigt, underströk hon, att bana väg för olika boendeformer. Det kan finnas behov av att hyresrätten kan bli flexibel; att hyror differentieras samt att lösningar upprättas vad gäller kundkrav, miljö och ekonomi.

I ett framtidsperspektiv för år 2022 kan det bli så att hyresrätten får samma status som bostadsrätten; att vi prioriterar miljösmarta lösningar med förnybarhet, självförsörjning, och utbyggnad av kollektivtrafik exempelvis. Hon underströk att ett incitament för den framgångsrika hyresrätten är att få information om vad kunder efterfrågor.

Ulla Redgert satte fokus på den goda bostaden i en balansgång mellan olika parters behov och krav på bostadsmarknaden. Hon gav sedan exempel på projekt för Equator, som nybyggnation i Norra Djurgårdsstaden och renovering av befintliga bostäder i miljonprogramsområden, som Kämpinge, Tensta.

I det kommande numret av Tidningen Fastighetsaktien 3, 2012, ska vi skriva en utförligare artikel om denna session. Det gäller, för övrigt, samtliga  seminarier och sessioner på Bostadsdagen.

NCC Boende

Peter Svensson, vd för NCC Boende, gav en överblick över bostadsbyggandet på NCC:s olika marknader i Sverige och utomlands.

Vad gäller dagens marknader i Sverige är läget mest lovande i Uppsala och Västerås, medan utmaningarna finns, främst, i Stockholm samt i landets södra delar. För att förbättra läget arbetar bolaget bland annat med att öka andelen försäljning av lägenheter i egen regi.

Målet är att NCC ska svara för hälften av försäljningen beroende på de marknadsförutsättningar som råder vid varje tillfälle. Den största konkurrensen kommer från andrahandsmarknaden, som kan erbjuda mer konkreta erbjudanden och snabbare tillträden.

Trenden är att miljömässigt hållbara bostäder prioriteras i allt högre grad i takt med tiden. Ett viktigt verktyg i detta sammanhang är att bygga enligt certifieringssystem. För närvarande bygger NCC enligt systemet Miljöbyggnad nivå silver som standard.

Ytterligare en anpassning till rådande marknad och prognosen för förutsättningarna gällande kommande år är NCC:s satsning på att bygga hyresrätter. Anledningarna till det är flera. Några av de viktigaste är en stor efterfrågan – inte bara från hyresgäster – utan även från investerare främst i form av fondbolag och hyresrättsbolag. NCC har skapat goda förutsättningar för att bygga effektivt genom ett eget hyreshuskoncept.

Målsättningen är att NCC:s produktion av hyresrätter ska utgöra mellan 10 och 20 procent av bolagets totala bostadsbyggande.

Inledningsvis ska NCC hyresrättsproduktion ske för externa förvaltare, men på sikt kan bolaget även bygga större enheter av hyresrätter för egen förvaltning.

ETTELVA Arkitekter
Arkitektur skapar avtryck i samtiden och speglar trender i samhället – trender som formas av vårt sätt att leva eller av hur vi vill leva.

I seminariet ”Trender i bostadsarkitekturen” presenterade Anders Lindh, vd för ETTELVA Arkitekter, och hans medarbetare trendspanare/arkitekter Magnus Troedsson, Jenny Söderberg och Linda Saarnak trender som i hög grad påverkar bostadsbyggandet i dag. Diskussionen fördes kring nyckelbegreppen Bilden, Återvinning och Variation.

Troedsson inledde med att resonera om bildens ökade fokus i arkitekturen över tiden. Denna trend kan härledas till, exempelvis, den nederländska 1600-talsmålaren Pieter de Hoochs skildringar av harmoniska interiörer och gårdsmotiv, samt – långt senare – till den modernitet som växte fram under slutet av 1800-talet, då kameran bidrog till att människor kunde iscensätta sina liv.

Parallellt med det växte den modernistiska arkitekturen fram, bland annat kännetecknad av att rummet genom en ny byggnadsteknik kunde öppnas mot omgivningen, genom platta tak och avsaknad av ornament. Bilden var en viktig kanal för modernisterna. Likaså, i dagens arkitektur och inredning är bilden ett oumbärligt verktyg för spridning i medier. Det leder till att brukare kan ställa krav på ny arkitektur.

Små förändringar kan göra stor skillnad. Det visade Jenny Söderberg exempel på från förnyade byggnader, bland annat från Paris förorter, där fokus har lagts på att genomföra punktmässiga åtgärder och ”rätta till” de nackdelar som var behäftade med husen. Gemensamt för åtgärderna var att behålla hela eller delar av de befintliga stommarna och förändra samt förbättra klimatskal, planlösningar, ytskikt och angöringar. Genom åtgärderna byggs stora värden in i byggnaderna, såsom lägre energiförbrukning, bättre inom- och utomhusmiljö och en ökad stolthet över sitt boende för husets hyresgäster. Exempel på projekt gavs dessutom från Tensta, Stockholm, och från Gårdsten, Göteborg.

Den tredje spaningen, som Linda Saarnak svarade för, gick ut på att variation är viktigare än sammanhållning och att den bör vara en viktig del i planeringen av om- och nybyggnationer av stadsdelar. Hon gav exempel på hur segregation kan motverkas genom arkitektur och om hur variation kan skapas genom 3D-fastigheter, vilket i sin tur ger förutsättningar för intressanta möten mellan människor.

Avslutningsvis visade ETTELVA exempel på hur andra arkitekter och en rad byggherrar i samverkan med Stockholms stad i tidiga skeden arbetar med variation som övergripande mål i utvecklingen av Årstafältet, södra Stockholm.

Stiftelsen Stockholms studentbostäder

Sedan ett år tillbaka är Chris Österlund, vd för Stiftelsen Stockholms studentbostäder, SSSB. Tidigare har hon verkat i Nynäshamnsbostäder. SSSB, som bildades år 1958, har ett långsiktigt uppdrag för att tillhandahålla bostäder åt kåranslutna studenter i Stockholm. Stiftelsen Stockholms studentbostäder är Sveriges största bostadsaktör för studentboende med cirka

8 000 lägenheter. Stiftelsen omsätter halva beståndet och nytecknar cirka 4 000 kontrakt varje år. SSSB har två uppdrag, dels att bygga nytt, dels att förvalta befintligt fastighetsbestånd åt världens bästa kunder som kan bli nobelpristagare eller duktiga företagsledare.

Enligt Österlund saknas det tusentals studentbostäder. I Stockholm finns det 100 000 studenter men endast 12 000 studentbostäder. För närvarande är väntetiden i genomsnitt två år för att få en studentbostad i Stockholm. I dag har SSSB cirka 20 000 bostadssökande, vilket är olyckligt, eftersom Stockholm inte bara konkurrerar med Uppsala, Lund, Göteborg utan även med London och Barcelona och andra städer i utlandet där bostäder ofta finns på campus.

Planen är att SSSB ska producera 2 000 bostäder under de närmaste 10 åren, varav hälften kan ske på egen mark. Det ingen lätt uppgift. En stor förtätning kan ske på Stora Lappkärrsberget, där det i dag finns cirka 2 300 studentbostäder. Nu har SSSB startat ett projekt på Norra Stationsgatan med 84 bostäder i ett hus där det finns cirka 500 studentbostäder. Projektet är efterlängtat, eftersom det producerades 0 studentbostäder i Stockholm under åren 2009 och 2010.

Stora utmaningar för SSSB är att det inte bara saknas mark. Sedan investeringsbidraget för byggnation av studentbostäder försvann år 2008 har det dessutom blivit allt svårare att få ihop kostnadskalkylerna. Ibland har SSSB tvingats avstå från projekt på grund av för höga byggkostnader i projekten.

Men Chris Österlund räknar med att bygga minst 1 000 bostäder. I Solna finns ett projekt med cirka 170 bostäder som kan byggstartas snart. Hon anser även att det minst går att förtäta Lappkärrsberget med 500 bostäder inom en inte allt för avlägsen framtid.

Albano och Svenska Bostäder

Svenska Bostäder har fått Stockholms stads uppdrag att producera studentbostäder i Albano. Bolaget har producerat studentbostäder genom åren. Mest känd, för några år sedan, blev produktionen av studentbostäder i före detta Skatteskrapan, numera kallad Skrapan, där det finns ett mer uttalat ungdomsboende, eftersom det här saknas kravet att hyresgästerna ska bedriva studier i halvfart för att ha rätt till en studentbostad, vilket är fallet hos SSSB.

Nu ska det byggas studentbostäder på en stor grusplan med sprängsten, som ligger öster om Roslagsvägen i Albano, beläget i navet mellan KTH och Frescati. Men problemet är att denna grusplan ligger i Sveriges vackraste miljö, enligt somliga. Platsen är särdeles betydelsefull för nötskrikans inflygning av ekollon, vilket är viktigt för Mälardalens framtida ekbestånd. Detta står i en miljöplan, och Pelle Björklund baxnar inför denna skrivning.

Krångligt för byggnationen i Albano är att marken har många ägare som till exempel Kungliga Djurgårdsförvaltningen, Stockholms stad, KTH och SL. Visserligen har Svenska Bostäder en äldre markanvisning i Albano men denna anvisning korrelerar dåligt med dagens planer. Samtidigt som det ska byggas bostäderna ska även Akademiska Hus uppföra laboratorier och lokaler i världsklass i Albano. Under planering av Albano kom helt plötsligt ett förslag om tredimensionell fastighetsbildning där laboratorier och lokaler skulle byggas på de nedre våningarna medan nybyggnationen av bostäder skulle ske ovan dessa lokaler. Men bekymren blir många när skyddsklassen för Nationalstadsparken är väldigt hög. Men det kan bli ett spadtag om ett eller två år i Albano, menar Pelle Björklund.

Svenska Bostäder planerar nu även studentbostäder i gamla S:t Görans gymnasium på Kungsholmen, ritad av Léonie Geisendorff, en arkitektonisk pärla i modernistisk funktionalism. Denna fastighet, med stora renoveringsbehov, har Svenska Bostäder förvärvat av Sisab för att bygga om huset till cirka 250 studentbostäder. Men just nu finns normproblem med bullerskydd och vissa tillgänglighetsproblem inför byggnationen. Björklund tror dock att byggstart kan ske inom ett år för studentbostadsprojektet S:t Görans Gymnasium.

HEBA och Karolinska Institutet

Lennart Karlsson, vd för HEBA och före detta vd för Akademiska Hus i Stockholm under åren 1993-2008, förvärvade en stor del av marken i Albano åt Akademiska Hus. Han berättade att han och flera andra på Akademiska Hus varje år tillkännagav att nu ska det första spadtaget tas i Albano, men så blev det inte. Därför önskade Lennart Karlsson under seminariet, all framgång och lycka för Pelle Björklund och hans kommande spadtag.

HEBA, som är noterat, har avkastningskrav. Därför vill Lennart Karlsson att HEBA:s framtida produktion av cirka 400 forskar- och studentbostäder på Karolinska Institutets campus i Solna ska bli en lönsam affär.

Karolinska Institutet (KI) har väldigt många utländska gästforskare. I första hand handlar HEBA:s produktion på KI om gästforskarbostäder men förmodligen kommer det även att bo en del svenska studenter i de här bostäderna. Nu befinner sig detta projekt i ett mycket tidigt skede. För närvarande finns det en översiktsplan och Lennart Karlsson hoppas att detaljplanen ska färdigställas efter sommaren i år. Går allt planenlig kan då HEBA kunna byggstarta projektet inom 1 till 1,5 år.

HEBA, som fyller 60 år i år, har nu planerade eller pågående bostadsprojekt i Annedal, Råcksta, Gubbängen och Norra Djurgårdsstaden.

HEBA har tecknat ett Letter of Intent med Akademiska Hus om förvärv av marken där även kostnader för infrastruktur har reglerats. På det aktuella markområdet ska Akademiska Hus bygga forskningslokaler och HEBA ska bygga forskar- och studentbostäderna. HEBA har för avsikt att teckna ett blockhyresavtal med Karolinska Institutet på minst 10 år eller förhoppningsvis 20 år. Uthyrning och drift ska hanteras av ett dotterbolag till Karolinska Holding som heter UAC, University Accommodation Service.

Projektet är efterlängtat i ett campus med stor närhet till kommunikationer och Stockholm och den framväxande Hagastaden. HEBA arbetar nu med stora krav på miljöprogram för bostadsproduktion efter de krav som finns för bostäderna i Norra Djurgårdsstaden. Bland annat ska HEBA producera egen el.

Produktionen är lite annorlunda med en del större lägenheter med upp till 4 rum och en del gemensamma möteslokaler. Det är viktigt att forskare emellan har tillgång till möteslokaler och café även i en bostadsmiljö.

I dag finns i det aktuella markområdet en del temporära bostäder som kommer att flyttas. Nära området finns järnvägen och därför kommer forskningslokalerna byggas närmast detta spårområde och bakom dessa lokaler ska HEBA bygga 4 bostadskomplex med cirka 100 bostäder i varje. Detta för att reglera det industriella bullret som finns i området.

Ytterligare dokumentation om samtliga seminarier och sessioner kommer i slutet av juni i Tidningen Fastighetsaktien 3, 2012.

Texter: Birgitta Fröjdendahl, Lars Eriksson och Stefan Fröjdendahl. Foto: Cato Lein.