I en intressant artikel i Fasta affärer av André Andersson (bilden), partner i Mannheimer Swartling Advokatbyrå (MSA), menar han att obligationsvillkoren behöver utvecklas på den svenska marknaden. Han skriver att de villkor som används för osäkrade obligationer utgivna av stora börsnoterade företag fungerar relativt bra för sitt ändamål. Den stora utmaningen blir att utveckla villkor för andra typer av obligationer, som till exempel fastighetsobligationer med eller utan säkerhet.

Lämpligt skydd för obligationsinnehavare är att villkoren behöver åtaganden av olika slag för fastigheterna. Det kan vara villkor och information om finansiella nyckeltal och utökad informationsskyldighet.

Emittenten kan även behöva ställa säkerheter för fastigheterna, för aktier i fastighetsägande bolag samt för bankkonton. För dessa typer av strukturerade obligationer fyller en oberoende företrädare en vital roll. Företrädaren kan, för obligationsinnehavarnas räkning, hålla eventuell säkerhet och följa upp efterlevnaden av finansiella nyckeltal och andra åtaganden.

Andersson berör även frågan om hur stämpelskatt kan undvikas för nya pantbrev genom en ny struktur som kallas ring-fencing. Vidare måste investerarna förfoga över instrument för att analysera och prissätta kreditrisken för dessa nya typer av obligationer.

Slutligen anser Andersson att det är obestridligt faktum att den svenska obligationsmarknaden inte är särskilt likvid. En svår fråga att lösa är att obligationsinnehavarna i princip måste behålla obligationen till förfall, eftersom den i regel inte går att sälja på en fungerande marknad. SF

Inledningen på transaktionsåret 2012 har varit mycket trevande, rapporterar DTZ. Fortfarande under andra halvan av februari uppgick transaktionsvolymen i Sverige till knappt 10 Mdr kr. Nu har transaktionsvolymen emellertid börjat stiga och det ser ut som att marknaden har börjat röra på sig ordentligt.

Hittills i år har fastigheter till ett värde av knappt 19,5 Mdr kr bytt ägare i Sverige. För årets första kvartal blir därmed transaktionsvolymen större än för det första kvartalet ifjol som stannade vid 19,6 Mdr kr.

– Affärerna har dragit ut på tiden under inledningen av året trots att det funnits intresse från köpare och säljare. Viktigaste orsaken är finansieringsproblem. Just nu märker vi flera kreativa lösningar och en tydlig anpassning hos marknaden till den nya situationen, säger Patrik Kallenvret (bilden till vänster), vice vd för DTZ i Sverige.

Generellt kan sägas att affärer främst sker i storstadsregionerna och att intresset för investeringar i svenska fastigheter från utlandet är stort. Utländska investerare har hittills i år stått för 29 procent av förvärvsvolymen, vilket kan jämföras med 11 procent för hela 2011.

– Inte minst på Mipim märktes det stora intresset för Sverige och Norden från utländska köpare. Åter får vi stort fokus och bidragande är en väl fungerande fastighets- och uthyrningssektor i combination med stabila stadsfinanser, understryker Fredrik Lidjan (bilden till höger), Head of Capital Markets för DTZ i Sverige.

Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen i Göteborg har kommit överens om hyreshöjningar på mellan 0 och 4 procent för 2012 års hyror. De nya hyrorna börjar gälla från och med den 1 april. En viktig del i årets överenskommelse är att hyrorna för år 2013 ska börja gälla från och med den 1 januari nästa år. Förhandlingsarbetet kommer att inledas under hösten.

I Göteborg tillämpas Kvalitetshyra, vilket innebär att parterna förhandlar om hyran utifrån fastigheternas kvaliteter i standard, förvaltning och läge.

– Årets förhandlingar är ett steg i rätt riktning där hyreshöjningar bör vara högst där det är störst skillnad mellan utgående hyra och den hyra som skulle råda om marknaden fungerade, säger Charlotte Andersson, affärsverksamhetschef på Fastighetsägarna GFR.

Enligt en rapport från NAI Svefa kommer många fastigheter ägda av kommuner att säljas. Polisstationer, vårdcentraler, äldreboenden eller andra fastigheter i offentlig drift har i många fall stora underhållsbehov. Renoveringar som ofta innebär en ekonomisk utmaning och som tvingar stat, landsting och kommuner att sälja fastigheterna till marknadsaktörer.

NAI Svefas rapport, som har betygsatt 24 orter utifrån ett investeringsperspektiv, visar även att samhällsfastigheterna är mycket lukrativa på fastighetsmarknaden, då de ofta säljs tillsammans med långvariga hyreskontrakt.

Under de senaste åren har aktörer specialiserade på samhällsfastigheter expanderat aggressivt. Under 2011 omsattes samhällsfastigheter för drygt 10 Mdr kr där Rikshem (Fjärde AP-fonden och AMF Fastigheter) och Hemsö (Tredje AP-fonden och Kungsleden) stod för drygt 50 procent av förvärven. Säljarna är i huvudsak kommuner, landsting och stat med 35 procent av försäljningsvolymen men även byggbolagen som sålde avslutade nyproduktioner och som stod för 25 procent av transaktionsvolymen under år 2011.

Exempel på nyligen gjorda förvärv är SPP:s köp av Uppsala polishus av Nordisk Renting för cirka 400-500 Mkr. Vidare ett äldreboende i Västerås som såldes till Hemsö samt Sigtuna kommuns försäljning av en femtedel av sitt nuvarande bestånd av hyres- och samhällsfastigheter till Rikshem.

Affären i Sigtuna omfattade 1 100 hyreslägenheter och 60 000 kvm samhällsfastigheter Köpeskillingen uppgick till cirka 1,7 Mdr kr.

Investerarna är många gånger experter på samhällsfastigheter och säljarna är ute efter köpare med långsiktig placeringshorisont.

Rapporten visar också att fastighetsbolagen blir allt mer kreativa när det gäller finansiering av nya investeringar. Detta som en direkt orsak av bankernas ovilja att vilja lämna nya krediter.

I en kommentar kan sägas att vi nyligen skrev om Cornerstone som ska resa ett initialt kapital om cirka 200 MEUR, ett belopp som kan växa till 500 MEUR, för investeringar i samhällsfastigheter. Enligt Cornerstone äger svenska staten, kommuner och landsting, fastigheter till ett värde om cirka 100 miljarder euro, varav endast 10 procent av detta belopp ägs av privata företag. SF

Svenska Turistföreningen (STF) har tecknat avtal om 2 000 kvm med Vasakronan om lokaler i kvarteret Perukmakaren i centrala Göteborg. Till sommaren 2013 ska lokalerna rymma STF Göteborg City Hotell och Vandrarhem, som ska erbjuda den prismedvetna gästen ett bekvämt boende som dessutom är både ekonomi- och miljösmart.

Verksamheten ska drivas av STF och i samarbete med Vasakronan skapas nu ett knappt hundratal två-, tre- och fyrbäddsrum med många smarta lösningar. Vasakronans regionchef i Göteborg Kristina Pettersson Post, kommenterar beslutet att bygga hotell:

– Det känns fantastiskt att få göra den här satsningen tillsammans med STF. I Göteborg finns redan ett brett utbud av hotell som erbjuder sina gäster en väldigt hög standard. Genom smarta rumslösningar har STF och vi lyckats få till ett bekvämt och prisvärt alternativ som kommer att locka både STF-medlemmen och den prismedvetna affärsresenären. Det här hotellet fyller ett segment som inte finns på Göteborgs marknad i dag.

IHG (InterContinental Hotels Group) ska lansera en satsning på Even™ Hotels i USA med fokus på hälsa för möjligheter till att delta i träningsprogram, få tillgång till ökat utbud av hälsosam mat och att kunna vistas i miljöer som uppmuntrar till arbetsro och god sömn.

Richard Solomons, CEO för IHG, säger:

– Vi är så övertygade om potentialen för varumärket Even att vi satsar 150 MUSD (drygt 1,2 Mdr kr) på lanseringen av det över en treårsperiod.

Genom undersökningar och enkäter har, exempelvis, IHG kartlagt hotellgästers önskemål. Resultatet visar en efterfrågan på ökat fokus för välbefinnande vad gäller inom allt från tillgång till lokaler för utövning av träningsprogram, till utbud med hälsosamma maträtter samt möjligheter till god sömn. De fyra nyckelområdena som hotellgäster önskar förbättringar inom är träning, ätande, arbete och vila.

Den amerikanska marknaden representerar två tredjedelar av IHG:s hotellutbud i dag. I USA ska därför cirka 100 Even Hotels etableras.

IHG ska utveckla ett antal Even Hotels för att sedan, så småningom, erbjuda driften av dem till partners för franchise-verksamhet. Det första hotellet inom ramen för inom nämnda varumärke beräknas öppna tidigt under år 2013.

Lennart Schuss (bilden) säger i en intervju till Dagens Fastighetsaktie att han ska lämna Catella den 31 augusti i år. Till dess ska han sälja hela sitt innehav aktier i bolaget. Anders Palmgren, som nu är ansvarig för Catellas Corporate Finance-verksamhet, ersätter Schuss som styrelseordförande i Catellas nordiska Corporate Finance-bolag.

Lennart Schuss och Johan Ericsson startade Catella Corporate Finance för drygt 20 år sedan och tillsammans utvecklade de bolaget mot en börsnotering. I vår intervju säger Lennart Schuss att han under sina år på Catella har gjort fastighetsaffärer om totalt 550 Mkr. Bland de senaste som han fullföljde är den omtalade försäljningen av SAAB:s fastigheter i Trollhättan samt Diös förvärv av Norrvidden.

Nu ska Lennart Schuss fortsätta med egen verksamhet. Han säger:

– Det behövs skapas nya investeringsformer och produkter inom fastighetsbranschen. För att finna dessa former och produkter behövs kreativa lösningar, vilka jag kan utveckla.

Catellas nettoomsättning för helåret 2011 ökade till 794 Mkr (308), medan vinsten efter skatt minskade till 21 Mkr (25), motsvarande 0,25 kr (0,28) per aktie. I resultatet ingick förvärvs- och etableringskostnader om 12  Mkr samt reservering om 5  Mkr för en ökad momskostnad. Styrelsen avser att återkomma i kallelsen till årsstämman med förslag till utdelningspolicy samt utdelning för räkenskapsåret 2011.

Vidare belastades resultatet med nedskrivning av tillgångar om totalt 57 Mkr (49), varav 34 Mkr (2) avsåg nedskrivning av låneportföljer. För året redovisade dessutom en positiv skatt om 30 Mkr (-16) till följd av redovisning av uppskjutna skattefordringar på koncernens skattemässiga underskott. Under slutet av förra året avslutades ett stort antal fastighetsprojekt inom Catella Corporate Finance, vilket bidrog positivt till koncernens resultat. Samtidigt ökade verksamhetsgrenen Kapitalförvaltning förvaltnings­volymerna, främst i de tyska fastighetsfonderna, vilket också bidragit positivt till resultatet. Däremot medförde minskande arvoden inom den svenska fondrörelsen att kapitalförvaltningen inte nådde sina resultatmål.

Catella är under fortsatt förändring, med målet att skapa ökad lönsamhet genom en specialiserad finansiell rådgivningsrörelse och en kapitalförvaltning med förmåga att leverera konkurrenskraftig avkastning. LE

Kinesiske arkitekten Wang Shu, med bas i Hangzhou, Kina, vann 2012 års Pritzker Architecture Prize. Ceremonin ska hållas i Peking den 25 maj.

Juryn understryker hur Kinas urbaniseringsprocess har varit progressiv, vilket reflekterar valet av pristagare. De tillägger att det är och kommer att förbli avgörande hur ansvariga, inte minst arkitekter, i byggprocesser hanterar eller respekterar platsers historia och sammanbinder den med visioner för framtiden i planering och utformning av hållbara miljöer.

Flera av Wang Shus projekt är uppenbara exempel på en sådan varsam förnyelse. Fotografierna ovan, exempelvis, visar hur traditionella böjda former på tak i kinesisk arktitektur tillvaratas i samtida utformning av en universitetsmiljö i Hangzhou. Dessa böljande former återkommer vidare i trappformationer i den nedre bilden. BF

Wihlborgs har tecknat ett nytt hyresavtal med Sparbanken Öresund om en förhyrning av ytterligare närmare 1 000 kvm kontorsyta i Kranen 1 på Dockan, där banken sedan november 2010 har sitt huvudkontor. Tillträdet till de nya lokalerna sker den 1 april 2012.

– En yta som Trafikverket lämnat har kunnat utnyttjas till bankens fortsatta utveckling, säger Anders Jarl, vd för Wihlborgs Fastigheter.

Dockan är Skånes mest attraktiva kontorsområde vilket kan utläsas i den obefintliga vakans Wihlborgs har i området, understryker han.

Dockan är belägen i Västra Hamnen, Malmö. Området, med kommersiella lokaler och bostäder, utvecklades genom JM, Peab och Wihlborgs genom bolaget Dockan Exploatering AB.