År 2011 blev det hittills bästa verksamhetsåret för SveaReal. En kraftig resultatförbättring ledde till vinsten efter skatt steg till 97 Mkr, varav realiserade vinster från försäljningar ingick med 63 Mkr.

Hyresintäkterna ökade med 2 procent till 467 Mkr, trots att fastighetsbeståndet minskade till 706 000 kvm (735 000). Driftsinvesteringar, administrativa effektiviseringar samt en mildare vinter bidrog till lägre kostnader. Totalt ökade hyresintäkterna till 467 Mkr (458) med kostnader som sjönk till 133 Mkr (138). Vid årsskiftet var vakansgraden låga 4,2 procent (6,1).

Värdet på bolagets 77 fastigheter var 4 465 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden ökade till 95,8 procent (93,9), liksom direktavkastningen som steg till 7,5 procent (7). Då de räntebärande skulderna minskade till 3 347 Mkr (3 599) fick det till följd att soliditeten stärktes till 31 procent (29).

– En nära kundkontakt och starka insatser från alla medarbetare är vår framgångsfaktor. År 2012 ser hittills bra ut, dock finns det utmaningarna i marknaden, understryker vd Claes Malmkvist (bilden).

SveaReals tre största ägarna är Fortin AS (41 procent), Trondheim Kommunala Pensionskassa (8 procent) och Stiftelsen UNI (4 procent). Vid årsskiftet fanns 139 133 aktier. Handel med aktien sker via aktiehandlare på den norska marknaden. SF

KF Fastigheter har sålt fastigheten Sigtuna Märsta 1:238 i Märsta, samt den nybyggda butiksfastigheten Jerikodal 16 i Mjölby (bilden) till Handelsbodarna i Sverige Fastighets AB.

Försäljningarna genomfördes som bolagsaffärer där det underliggande fastighetsvärdet uppgick till totalt cirka 150 Mkr. Handelsbodarna tillträdde Märsta den 1 december 2011 och i Mjölby den 1 februari 2012. Den totala uthyrbara ytan för fastigheterna är cirka 8 500 kvm.

Handelsbodarna är KF Fastigheters och SPP:s gemensamma fastighetsbolag som har det uttalade målet att bli Sveriges mest miljövänliga fastighetsbolag för handelsfastigheter. Ambitionen är att inom något år ha ett bestånd av klimatneutrala fastigheter värt två miljarder kronor. I beståndet finns nu 9 handelsfastigheter till ett totalt värde av cirka 600 miljoner kronor.

Ytorna i Mjölby och Märsta hyrs framförallt av Coop. Fastigheterna kommer även fortsättningsvis att förvaltas av KF Fastigheter på Handelsbodarnas uppdrag.

Handelsbodarna i Sverige Fastighets AB, beläget i Solna, äger och förvaltar aktier och andelar i fastighetsförvaltande bolag inom detaljhandelsområdet samt bedriver därmed förenlig verksamhet. Bolagets verksamhet skall också vara att tillhandahålla förvaltningstjänster till dotterbolag.

Dagon, som håller på att köpas upp av Klövern, visade ett negativt helårresultat efter skatt som blev –21 Mkr (116), motsvarande –0,90 kr per aktie (5,02). En stor del av det lägre resultatet förklarades av orealiserade värdeminskningar i finansiella instrument om –101 Mkr (1,5), men även av orealiserade värdeminskningar för fastigheter med –14 Mkr (67) samt lägre reavinster om 2 Mkr (6).

Dessa minskade värden innebar att förvaltningsresultatet exklusive värdeförändringar sjönk till 99 Mkr (127), en minskning som främst berodde på ökade räntekostnader. Inför årsstämman föreslår styrelsen att utdelningen för 2011 slopas och således blir 0 (3,25).

Fastighetsintäkterna ökade till 557 Mkr (547), medan driftöverskottet steg med 8,7 procent till 338 Mkr (311). Under året tecknades bland annat ett 20-årigt avtal med Landstinget i Härnösand för 2 600 kvm arkivytor med option om ytterligare 1 100 kvm. Dessutom förvärvades två kommersiella projektfastigheter i Limhamn, Malmö. Totalt investerades 356 Mkr (780), varav 82 Mkr var förvärv. Vid årsskiftet värderades fastighetsportföljen till 5 687 Mkr (5 405).

Skulderna uppgick till 3 916 Mkr (3 659), vilka finansierades till en snittränta om 4,48 procent, medan det egna kapitalet minskade till 1 501 Mkr (1 590), motsvarande 63,64 kr (67,39) per aktie.Detta innebar att soliditeten sjönk till 25,1 procent (28,0). LE

En stabil hotellmarknad, hög kvalitet på hotellfastighetsportföljen samt lönsamma förvärv bidrog till att Pandox kassaflöde från den löpande verksamheten, inklusive 50 procent av resultatandel Norgani, ökade till 691 Mkr (519), motsvarande en tillväxt om 33 procent. Resultatet före skatt, exklusive engångsposter, steg till 457,5 Mkr (313,5). Inkluderas engångsposter blev resultatet 513,6 Mkr (744,7). Inför 2012 väntas resultatet exklusive engångsposter bli i nivå med 2011.

Förvaltningsintäkterna ökade till 961 Mkr (923). För jämförbara enheter var ökningen till 3,3 procent. Investeringarna exklusive förvärv uppgick till 349 Mkr (198). Pandox managerar en hotellfastighetsportfölj som består av 118 hotell, 1 kongress- och mässanläggning, 24 500 rum med verksamhet i 10 länder och 58 orter. Ägandet av portföljen är fördelat så att Pandox heläger 47 hotell. Resterande hotellfastigheter äger man tillsammans med bolagets ägare i lika delar.

Hotellfastigheternas bokförda värde inklusive inventarier ökade till 9 550 Mkr (9 201). Marknadsvärdena överstiger väsentligt detta värde. Soliditeten blev oförändrat 27 procent.

Med en större fastighetsportfölj ökade Kungsleden nettoomsättningen för 2011 med 25 procent till 2 882 Mkr (2 304), medan bruttoresultatet steg med 21 procent till 1 877 Mkr (1 545). Det utdelningsgrundande resultatet ökade till 703 Mkr (530), motsvarande 5,20 kr (3,90) per aktie. Det var 53 Mkr högre än tidigare prognos och bidrar till att styrelsen inför kommande årsstämma föreslår en höjd utdelning med 30 procent till 2,60 kr (2,00) per aktie. Prognosen för helåret 2012 är att det utdelningsgrundande resultat hamnar runt 600 Mkr, motsvarande 4,40 kr per aktie.

Under fjolåret sjönk däremot Kungsledens vinst efter skatt till 638 Mkr (841), motsvarande 4,70 kr (6,20) per aktie. Orsaken till detta var främst negativa orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument om -609 Mkr. De orealiserade värdeförändringarna avseende fastigheter uppgick till 690 Mkr.

Under året förvärvade Kungsleden 60 fastigheter (64) för 4 798 Mkr (2 356). Den enskilt största affären var köpet av 36 fastigheter från NRP för 3,6 Mdr kr. Vidare såldes 20 fastigheter (63) för 1 224 Mkr (2 929) med ett resultat om 56 Mkr (33). Försäljningarna påverkade det utdelningsgrundade resultatet med 114 Mkr (54).

Avkastningen på köpta fastigheter var 10,2 procent medan de sålda hade en avkastning om 5,0 procent. Därmed steg direktavkastningen mätt som intjäningskapacitet från 6,4 procent till 7,2 procent.

Vid årsskiftet bestod portföljen av 636 fastigheter (592) med ett bokfört värde om 26 122 Mkr (21 501). De räntebärande skulderna ökade till 17 315 Mkr (13 949) och finansierades till en snittränta om 4,8 procent (5,3). Det egna kapitalet steg till 7 719 Mkr (7 357) eller 57 kr (54) per aktie, motsvarande en soliditet om 27 procent (30). LE

Newsec har fått i uppdrag att ta helhetsansvar för uthyrning och avyttring av cirka 85 000 kvm BTA i ett planlagt område beläget i Tuve, Göteborg. Fastigheten, som ska bestå av lager, logistik och industrilokaler kommer att avyttras i sin helhet eller i delar. Utvecklingsprojektet drivs av Hipab (Holmvägen IndustriPark AB), som därmed blir ny kund till Newsec.

– Det känns mycket stimulerande att kunna erbjuda effektiva och moderna lager-, logistik- och industrilösningar från 1 000 kvm hela vägen upp till 30 000 kvm. Detta är något som vi inte kunnat göra på Göteborgsmarknaden på ett bra tag, säger Carl Petre, uthyrnings-ansvarig Göteborg vid Newsec Asset Management.

Den totala planlagda markytan
uppgår till 120 000 kvm med och byggnadsarean till cirka 58 000 kvm. Byggnationen beräknas starta under sommaren 2012.  

– Vi ser fram emot att få komma igång med transaktionsfasen av projektet. Det finns ett stort intresse för bra logistikläge från såväl svenska som utländska investerare, säger Anna Kullendorff, Vice President, Newsec Transactions.

För helåret 2011 sjönk Klöverns vinst efter skatt till 465 Mkr (605) efter avdrag för uppskjuten skatt om -173 Mkr (-151). I resultatet ingick värdeförändringar på fastigheter med 435 Mkr (298) och på derivat med -225 Mkr (23).

Positivt i rapporten var att intäkterna för helåret ökade till 1 364 Mkr (1 243), bland annat beroende på förvärvet av Valad samtidigt som den ytmässiga uthyrningsgraden stärktes till 80 procent (79) med en ekonomisk uthyrningsgrad som blev oförändrat 89 procent. Särskilt positivt var att driftöverskottet steg till 857 Mkr (745). Bland annat beroende på att intäkterna ökade med 10 procent samtidigt som kostnaderna endast steg med 3 procent.

Det är en stor aktivitet i Klövern. I projektportföljen om totalt 1 287 Mkr, varav 588 Mkr återstår att investera, är det största projektet Ericssons nya kundcenter i Kista om totalt 622 Mkr, varav 275 Mkr återstår att investera. Ett projekt som ska öka hyresvärdet med 42 Mkr/år. Men projekten kan bli betydligt fler när Klövern kan ta in hela Dagons projektportfölj. Klövern har lagt ett bud på Dagon som värderas till 1 474 Mkr, motsvarande 62,50 kr per aktie. Budet finansieras till 30 procent kontant och till 70 procent genom nyemitterade preferensaktier i Klövern.

Nu har 67 procent av aktieägarna i Dagon accepterat erbjudandet. De storägare som accepterat budet är Cormac Förvaltning AB, Arvid Svensson Invest AB, L & P Länsberg & Partner AB, Lars Rosvall, Kent Svensson och Göran Malmgren. Särskilt Dagons bostadsprojekt är intressanta som till exempel Hem365 Skyskrapan i Helsingfors samt 150 bostäder på Limhamnsvägen i Malmö.

Vid årsskiftet värderades Klöverns fastigheter till 14 880 Mkr (13 493) med ett eget kapital som steg till 4 740 Mkr (4 516). Under året ökade de räntebärande skulderna till 9 345 Mkr
(8 517) liksom derivaten som steg till 242 Mkr (13), lån som finansierades till en höjd snittränta om 4,2 procent (3,6) och till en kapitalbindning som sjönk till 1,9 år (2,0).

I tider då det är allt svårare att erhålla bankfinansiering ska Klöverns satsa på emittering av obligationer (max 500 Mkr) samt på fler emissioner av preferensaktier. För 2011 ska Klövern dela ut 1,25 kr (1,50) för stamaktien och hela 10 kr (-) för preferensaktien. Men bolagets nye vd, Rutger Arnhult, menade under kapitalmarknadsdagen att bolaget även ser nya möjligheter till finansieringar genom fastighetsbyten, samt genom expansion contra renodling i en framtida integration med Dagon.

Marknaden accepterade rapporten, eftersom aktien steg med 0,2 procent till 26,80 kr. SF

Peabs operativa nettoomsättning för 2011 ökade till 44,0 Mdr  kr (38,2), medan det operativa rörelseresultatet sjönk till 1 483 (1 563). Vinsten efter skatt minskade till 943 Mkr (1 190), motsvarande 3,26 kr (4,10) per aktie efter utspädning. Den sänkta vinsten innebar att utdelningen sänks. Styrelsens förslag är att dela ut 2,10 kr (2,60) per aktie, vilket motsvarar 66 procent (63) av årets resultat.

Förväntningarna var dock lägre ställda. På gårdagsns börs steg Peab-aktien med hela 7,5 procent till 38,92 kr som senast betalt.

Orderingången under året ökade med 9 procent till 37 986 Mkr (34 764) och orderstocken för Bygg och Anläggning steg med 5 procent till 28 378 Mkr. Under året sålde Peab 1 531 (2 179 egenutvecklade bostäder och produktionsstartade 1 711 (2 113). Vidare blev byggverksamheten var särskilt stark under slutet av året. Under årets sista kvartal fick Peab bland annat i uppdrag att bygga Mall of Scandinavia i Solna för 3,5 Mdr kr, byggnationen av Hotel Gothia Towers i Göteborg för drygt 1 Mdr kr samt en order om nybyggnation av  ett nytt Ikeavaruhus i småländska Älmhult för 265 Mkr.

I balansomslutningen om 31 349 Mkr (27 580) ingick projekt- och exploateringsfastigheter om 5 180 Mkr (4 921).

Den räntebärande nettoskulden ökade till 6 626 Mkr (5 719) och den genomsnittliga räntan i låneportföljen inklusive derivat uppgick till 3,5 procent (2,5). Det egna kapitalet ökade till 7 947 Mkr (7 673), motsvarande en sänkt soliditet om 25,4 procent (27,8). LE

Fastighets AB Balder har avtalat med Sjælsø Gruppen A/S om köp av en bostadsfastighet om 6 830 kvm innehållande 75 ägarlägenheter uppförda 2009 i Ørestad Syd, Köpenhamn. Köpeskillingen är 175 Mkr för den fullt uthyrda fastigheten. Tillträde sker i slutet av första kvartalet i år.

Fastigheten har ett mycket attraktivt läge med vacker utsikt över Amager Fælled och med närhet till tunnelbanesystemet, flygplatsen och motorvägsnätet. Bakom investeringsbeslutet ligger en ökande inflyttning till Köpenhamn och de historiskt låga priserna på välbelägna bostadsfastigheter.

Balder har även träffat avtal med Midroc om förvärv av ett hotell i Lund. Köpeskillingen för hotellet, som ska få 192 rum, restaurang och konferens för 150 personer, uppgår till 225 Mkr. Hotellet, som är under uppförande, omfattar totalt 9 300 kvm. Det ska drivas av Park Inn by Radisson. Tillträde beräknas ske i början av 2014.

Tredje AP-fonden (AP3) investerar 150 MEUR (cirka 1,3 Mdr kr) i tyska fastigheter via ett investerarkonsortium lett av Patrizia Immobilien AG. Investeringen består av LBBW Immobilien GmbH, innehållande 21 000 hyreslägenheter där över 90 procent av beståndet ligger i delstaten Baden-Württemberg.

Den totala köpeskillingen uppgår till 1 435 MEUR (12,6 Mdr kr) och affären, som är föremål för godkännande av Federal Cartel Office (motsvarar Konkurrensverket), förväntas bli klar i slutet av första kvartalet 2012.

Investerarkonsortiet består av fem tyska försäkringsbolag, en schweizisk pensionsfond, tre tyska pensionsfonder, en tysk bank, Patrizia Immobilien AG samt AP3. AP3s ägarandel uppgår till 25 procent av aktiekapitalet.

I ett samtal med Fastighetsaktien säger Christina Kusoffsky Hillesöy, chef kommunikation och hållbara investeringar på AP3, att pensionsfonden inte kommunicerat huruvida de kommer att öka sitt fastighetsinnehav ytterligare, vare sig genom direkta investeringar eller via fonder.

Enligt helårsrapporten för 2010 (rapporten för 2011 släpps den 24 februari) hade fonden fastighetstillgångar om totalt 16,9 Mdr kr, motsvarande 7,7 procent av fondens totala tillgångar.
Av de totala fastighetstillgångarna var 3,3 Mdr bostadsobligationer, medan cirka 7,0 Mdr var andel i Vasakronan, 2,1 Mdr andel i Hemsö, 1,2 Mdr innehav i åtta internationella fastighetsfonder och 3,2 Mdr innehav i skogsfastigheter och internationella skogsfonder.

I en kommentar kan sägas att Tredje AP-fonden förmodligen kommer att fortsätta att öka allokeringen mot alternativa investeringar (onoterade aktier, fastigheter, skog, infrastrukturtillgångar och nya strategier.) Den 30 juni 2011 var marknadsvärdet för Tredje AP-fondens fastighetstillgångar 18,3 Mdr kr, cirka 8,17 procent av fondens totala tillgångar om 224,1 Mdr kr. SF/LE