Sedan Oscar Properties revisorer i torsdags varnat att det finns väsentliga osäkerhetsfaktorer om bolagets fortsatta drift beslutade Nasdaq Stockholm AB i fredags att stamaktierna, preferensaktierna och preferensaktierna av serie B samt obligationerna i Oscar Properties Holding AB, ska noteras på observationslistan. Under torsdagen sjönk aktien med 13,8 procent och nu under måndagen den 15 april har aktien sjunkit ytterligare med 3,25 procent till 7,13 kronor. I januari 2017 stod Oscar Properties i 82 kronor.

Enligt gällande regelverk för Nasdaq Stockholm kan ett bolag noteras på observationslistan om det föreligger omständighet som föranleder en väsentlig osäkerhet hos emittenten, något som bolagets revisor Ingemar Rindstig påkallade i torsdags, då han varnade i sin revisionsberättelse att Oscar Properties är beroende av ett obligationslån om 450 Mkr som förfaller i september 2019, förlängs. Se länk:

Under det första kvartalet 2019 ökade Atrium Ljungberg hyresintäkterna med drygt 30 Mkr till 633 Mkr (601). Det innebar att hyresintäkterna steg i jämförbart bestånd med 5,6 procent. Driftnettot ökade med nästan 11 Mkr efter en positiv nettoförsäljning av fastigheter. Det medförde att resultatet före värdeförändringar blev nära nog oförändrat med 306 Mkr (309). Men, efter mindre orealiserade värdeförändringar om 148 Mkr (499) och realiserade värdeförändringar om 17 Mkr (5), sjönk resultatet för första kvartalet 2019 till 223 Mkr (621).

Bolaget säger i en prognos för helåret 2019 att resultatet före värdeförändringar om 1.200 Mkr (1.214) står oförändrat fast.

Atrium Ljungberg är ett spännande bolag med en osedvanligt stor projektportfölj. Totalt finns hela 17 Mdr kr i möjliga projekt för bostäder, kontor och handel i Barkaby, Järfälla om 19.000 kvm; kontor på Lindholmen, Göteborg om 6.000 kvm; kontor och handel i Hagastaden, Stockholm om 17.000 kvm; kontor och handel i Mobilia och i Malmö om 22.000 kvm; utbildning kontor, bostäder och handel i Sickla, Nacka om 77.000 kvm; kontor i Sundbyberg om 39.000 kvm; kontor och handel på Södermalm, Stockholm om 75.000 kvm samt bostäder, kontor och handel i Uppsala om 87.000 kvm. Det innebär att Atrium Ljungberg har 190.000 kvm i projekt med detaljplan och 273.000 kvm i projekt med framtida detaljplaner.

Utöver dessa 17 Mdr kr i möjliga projekt finns även cirka 7 Mdr för cirka 167.000 kvm i kommande projekt i Slakthusområdet i avtal med Stockholms stad fram till år 2030.

Under första kvartalet 2019 ökade Atrium Ljungbergs investeringar i egna fastigheter till 398 Mkr (364), varav 202 Mkr (253) i projektfastigheter och 15 Mkr (6) i exploateringsfastigheter.

Investeringar i projektfastigheter avsåg främst Sickla, Mobilia och Gränbystaden. Övriga investeringar var huvudsakligen hyresgästanpassningar i fastigheter i Sickla, på Södermalm, i Sundbyberg och i Liljeholmen.

Den kvarstående investeringsvolymen för beslutade projekt var vid första kvartalets slut 3.730 Mkr.

I balansen ökade fastighetsvärdet och anläggningstillgångarna till 45.259 Mkr (41.145) samtidigt som omsättningstillgångarna steg till 47.009 Mkr (42.834).

Vid periodens slut utgjorde bankfinansiering 43 procent (48) av total lånevolym. De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 18.727 Mkr (.7 473). Under första kvartalet ökade de räntebärande skulderna med 221 Mkr främst kopplat till pågående investeringar i egna fastig­heter. Utestående obligationer under MTN­ programmet ökade till 7.958 Mkr (6.300). Den genomsnittliga räntan var vid periodens slut till oförändrat 1,7 procent och inklusive outnyttjade lånelöften var den genom­snittliga räntan oförändrat 1,8 procent med en genomsnittlig räntebind­ningstid om 4,1 år (4,4).

Derivatportföljen bestod vid periodens slut av 9.796 Mkr (9.296) i ränteswappar och valutaswappar med förfall mellan 2021 och 2029.

Det innebar att det egna kapitalet steg under perioden till 20.240 Mkr (18.844).

Bolaget hade vid periodens slut outnyttjade lånelöften utöver lånelöften som täcker utestående företagscertifikat cirka 3.260 Mkr (2.150), exklusive outnyttjad check­kredit om 300 Mkr (300).

Bolaget redovisade fortsatt starka nyckeltal med en soliditet om 44,1 procent (44,0), en räntetäckningsgrad om 4,6 gånger (5,0) och en justerad belåningsgrad om 41,8 procent (42,3).

I rapporten anger bolaget fyra skäl till att investera i aktien.

1. Stabil direktavkastning. Under de senaste fem åren har direktavkastningen uppgått till i genomsnitt 3,1 procent per år. Sedan börsintroduktionen 1994 har utdelningen i kronor per aktie aldrig sänkts.

2. Låg finansiell risk. Bolaget har en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad samt en investment graderating hos Moody’s med betyget Baa2 med stabil utsikt.

3. Möjlighet till god värdetillväxt. Med en planerad investeringstakt på två miljarder kronor per år och en målsättning om en projektvinst om 20 procent på ny- och tillbyggnationer, har Atrium Ljungberg – och därmed aktien – en möjlighet till god värdetillväxt över tid. Under de senaste fem åren har total avkastningen uppgått till i genomsnitt tolv procent per år.

4. Hållbar stadsutveckling. Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete är integrerat i affärsmodellen där bolaget kontinuerligt utvecklar sina områden i en hållbar riktning. Bolaget är en långsiktig aktör som tar ansvar för verksamhetens påverkan på människor och miljö.

Atrium Ljungberg har stora och säkra projekt som kommer att kontinuerligt öka värdet i fastighetsportföljen och därmed i aktien och därför rekommenderar Fastighetsaktien ett långsiktigt innehav.

I en kommentar till kvartalsrapporten säger vd Annica Ånäs:

– Jag är stolt över att vi har utvecklat vår framtida projektportfölj och därmed kunna höja vårt investerings mål till två miljarder kronor i egna fastigheter per år. SF

Fastighets AB Stenvalvet har under flera år ökat sitt fastighetsbestånd till att idag omfatta ett portföljvärde om cirka 12 Mdr kr. Enbart under 2018 gjordes transaktioner för cirka 3 Mdr kr. För att även framöver vara en långsiktig, omsorgsfull och lyhörd organisation förstärker bolaget organisationen med fyra medarbetare i nya roller och dessa rekryteringar är ett led i företagets fortsatta fokus på utveckling och förvärv av samhällsfastigheter.

Stenvalvet utvecklar kontinuerligt det befintliga fastighetsbeståndet. För att kunna lägga ännu större kraft inom projekt har Anders Lööv och Stefan Fontaeus rekryterats som projektansvariga, eftersom de båda har mångårig erfarenhet av att leda och genomföra stora byggprojekt.

Förvaltningsenheten har även utökats med Jan Persson som har anställts som fastighetsförvaltare till det nyöppnade kontoret i Örebro. Även affärsutvecklingsenheten förstärks genom rekryteringen av Charlotte Högberg som affärsutvecklare.

– Vår enhet arbetar primärt med nyproduktion och större ombyggnadsprojekt och för att kunna vara ännu effektivare så har vi rekryterat Anders. Han kommer med sin mångåriga erfarenhet inom bland annat skolfastigheter att bli ett bra tillskott till vår enhet, säger Eva Kriegelstein projektutvecklingschef på Stenvalvet.

– Förvaltningsenheten har många pågående projekt i den befintliga fastighetsportföljen. Vi nytecknar och omförhandlar löpande stora hyresavtal och i samband med detta behöver ofta lokaler verksamhetsanpassas. Stefan kommer att driva sådana större ombyggnadsprojekt i nära samarbete med förvaltarna. Det känns roligt att vi lyckats knyta till oss Stefan med sin långa projekterfarenhet, säger Mattias Tegefjord förvaltningschef på Stenvalvet. Stefan kommer närmast från en roll som projekteringsledare på Skanska och får i sin roll på Stenvalvet även en plats i ledningsgruppen för förvaltningsenheten.

Fabege fortsatte att växa under årets första kvartal med hyresintäkter som ökade till 718 Mkr (614), motsvarande en ökning om 19 procent i identiskt bestånd, och ett driftsöverskott om 509 Mkr (439), motsvarande en överskottsgrad om till 71 procent (72).

Förvaltningsresultatet förbättrades med 33 procent till 366 Mkr (274). Till följd av lägre värdeförändringar sjönk vinsten efter skatt till 1.148 Mkr (2.539), motsvarande 3:47 kr per aktie (7:86). De orealiserade värdeförändringarna för Fabeges fastigheter minskade till 1.324 Mkr (2.700), där projekt svarade för 641 Mkr (1.138).

– Året inleddes med stigande hyresintäkter, förbättrat förvaltningsresultat och fortsatt värdetillväxt främst genom projekt och ökade hyresnivåer. Jag ser i dagsläget inga tecken på någon avmattning. Hyresmarknaden i Stockholm präglas fortsatt av låga vakanser och stigande hyror, säger Christian Hermelin, som under året kommer att lämna vd-posten i Fabege till Stefan Dalbo.

Under perioden investerade Fabege 658 Mkr (786) i ny-, till- och ombyggnationer, vilket bidrog till att portföljen, bestående av 89 fastigheter, ökade i värde till 69,6 Mdr kr (67,6), varav 4,8 Mdr kr kategoriserades som förädlingsfastigheter och 2,9 Mdr som projektfastigheter.

Det största projektet just nu är Bilias nya anläggning i Haga Norra i Solna, vilket beräknas bli en investering om 1.270 Mkr. I denna summa ingår även grundläggningsarbeten för två bostadskvarter med 420 lägenheter, som Brabo ska uppföra ovanpå anläggningen.

Skuldportföljen växte till 26.518 Mkr (26.275) och finansierades till en snittränta om 1,67 procent. Det egna kapitalet ökade till 36.102 Mkr (34.964) motsvarande en soliditet om 50 procent (51). Substansvärdet (EPRA NAV) steg till 130 kr (125) per aktie. LE

Färsk statistik från fastighetsinformations- och analysföretaget Datscha visar att transaktionsvolymen på den kommersiella svenska fastighetsmarknaden ligger på nivån ”All time high. Redan ett kvartal in på det nya året uppgår transaktionsvolymen till 39 Mdr kr. Det motsvarar en ökning med 35 procent jämfört med motsvarande period 2018 och utgör den högsta nivån sedan finanskrisen 2008. Det innebär att de senaste tolv månaderna har affärer till ett värde av 190 Mdr kr omsatts. Det segment som omsatte mest sett till volym var kontor med en andel på 32 procent. Hittills har vi inte kunnat se några tecken på den inbromsning av fastighetsmarknaden som många befarat, säger Kristina Andersson global analyschef på Datscha.

Utlandskapital fortsätter att driva svensk fastighetsfest

Statistiken visar att intresset från utländska investerare är fortsatt starkt. Hela 37 procent av volymen kommer från utländsk kapital under första kvartalet i 2019. Ser man till nettokapitalinflödet av det utländska kapitalet så uppgår det till 7 Mdr kr. Trendbrottet kom 2017, då nettokapitalinflödet visade på positiva siffror efter många år där utflödet av utländskt kapital var större än inflödet.

– Det alltjämt låga ränteläget skapar stora kapitalflöden till länder med ekonomisk tillväxt. Dessutom har den svenska valutan försvagats, vilket skapat nya möjligheter och gjort Sverige till en het marknad för utländska investerare, säger Kristina Andersson.

Kontor mest eftertraktade fastighetstypen

Kontor stod för den högsta transaktionsvolymen med 12,5 Mdr kr. Med 28 procent av affärsvärdet var logistik- och industrifastigheter näst största segmentet. Vilket motsvara en ökning med 275 procent jämfört med motsvarande period 2018 och är det segment som växte snabbast.

– Kvartalets största affär skedde inom just logistiksegmentet när amerikanska Prologis förvärvade 13 logistikfastigheter för 3,8 Mdr kr från Alecta och Bockasjö i månadsskiftet mars/april. En stor kontorsaffär är Blackstone och Scius Partners förvärv av fastigheten Skjutsgossen 12 på Södermalm i Stockholm från AFA Sjukförsäkringsaktiebolag. Affären genomfördes i mars med ett underliggande fastighetsvärde på dryga 2 miljarder, säger Kristina Andersson.

Hetaste områdena för affärer

Förstaplatsen när det gäller geografiska marknader tar som vanligt Storstockholm. Volymen slutar på 14,3 Mdr kr, vilket innebär en ökning med 9 procent jämfört med motsvarande period 2018. Storgöteborg har också en stark utveckling med affärer värda hela 6,3 miljarder kronor. Det motsvarar en ökning med 117 procent jämfört med samma period 2018. I Stormalmö gjordes affärer för på 4,3 Mdr kr.

– En stor affär som gjorts i Göteborg är Söderport och NRP som sålde Volvo Cars globala centrallager, med fastighetsbeteckningen Sörred 7:20, i Torslanda till Allianz och CBRE GIP. Bedömt försäljningspris ligger på knappt 1,5 Mdr kr, säger Kristina Andersson.

Fortsatt hög aktivitet förväntas under 2019

Fortsatt hög aktivitet förväntas under 2019 enligt Kristina Andersson. Trots påbörjade räntehöjningar från Riksbanken bedöms fastigheter vara ett fortsatt intressant placeringsalternativ och utländska investerare fortsätter att lockas av Sverige som i ett internationellt perspektiv uppfattas som politiskt stabil marknad. Men även den svenska kronans svaga utveckling ger extra skjuts till det utländska intresset.

– Det finns dock stora frågetecken kring ett viktigt marknadssegment, menar Datscha. Den privata bostadsmarknaden har haft ett svajigt år med en sjunkande byggtakt. Regeringen sänkte prognosen för BNP-tillväxten från 2,1 procent till 1,6 procent för 2019 i april i år. Anledningar till detta är bland annat Storbritanniens utträde ur EU, amerikansk handelspolitik samt just osäkerheten på den svenska bostadsmarknaden. Efter att bostadsrättsmarknaden svajat rejält det senaste året så har svårsålda bostäder ombildats till hyresrätter istället, avslutar Kristina Andersson.

Oscar Properties Holding AB har idag offentliggjort sin årsredovisning för 2018. Årsredovisningen innehåller en särskild revisorsupplysning om väsentliga osäkerhetsfaktorer avseende antagandet om fortsatt drift samt en nedjustering med 140 Mkr av koncernens nettoomsättning och produktionskostnader för 2018, utan resultatpåverkan.

Bolagets revisor, Ingemar Rindstig, varnar i sin revisionsberättelse att Oscar Properties är beroende av ett obligationslån om 450 Mkr som förfaller i september 2019. Bolaget meddelar också att förhandlingar pågår om en förlängning av detta obligationslån.

Redovisningen av nettoomsättningen och produktionskostnader för 2018 har ändrats i årsredovisningen jämfört med bokslutskommunikén. Bakgrunden är att koncerninterna intäkter och kostnader om 140 Mkr tidigare har bruttoredovisats och att de nu i årsredovisningen har eliminerats. Ändringen har ingen resultatpåverkan.

Bolagets revisor Ingemar Rindstig lämnar en särskild upplysning i sin revisionsberättelse om väsentliga osäkerhetsfaktorer avseende antagandet om fortsatt drift. Den särskilda upplysningen återges nedan i sin helhet:

”Vi vill fästa uppmärksamheten på den information som lämnas i förvaltningsberättelsen och not 1 under avsnittet Verksamhetens art, omfattning och risker av vilka det framgår att koncernens fortsatta verksamhet är beroende av förlängningen av det obligationslån som förfaller i september 2019 eller annan form av finansiering. Skulle inte medel erhållas i den omfattning som styrelsen förväntar sig kan detta innebära en betydande risk för bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Vårt uttalande är inte modifierat i detta avseende.”

Avsnittet ”Verksamhetens art, omfattning och risker” i förvaltningsberättelsen och not 1 lyder:

”Styrelsens bedömning är att storleken på det egna kapitalet måste bibehållas i syfte att bolaget skall kunna fortsätta sin verksamhet och därmed kan förväntas att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt.

Av årsredovisningen framgår vidare en fortsatt minskning av risken i projektportföljen genom nya partnerskap i projekten Veddesta och Kraus samt frånträdande av markanvisningen Umbra i Värmdö.