Hovsjö är en del av det så kallade miljonprogrammet, stadsdelen byggdes mellan 1973-75. Idag bor här mellan 5.000 och 6.000 människor och Telge Hovsjö är den största hyresvärden. Foto: Nicklas R Carlquist (Khelzihr)

Pontus Welinder, vd för Telge Bostäder och Telge Hovsjö.

Peter Önnby, uppdragsledare på Ramboll.

Precis som många andra kommunala bostadsbolag står Telge Bostäder inför utmaningen att underhålla fastigheter från miljonprogrammet. En av de större utmaningarna är att hyresgästerna har varierad betalningsförmåga och därför har en hållbar och inkluderande strategi som ska fungera för olika grupper tagits fram tillsammans med Ramboll.

–  Hos en betydande andel av hyresgästerna saknas möjlighet att betala för stora hyreshöjningar medan det hos andra finns ett intresse för att få en högre standard. Vi har därför tagit fram en inriktning och plan som på ett effektivt sätt ska tillmötesgå olika behov, samtidigt som stamrenovering behöver göras för alla, säger Peter Önnby från Ramboll som har lett arbetet med underhållsstrategin.

Telge Bostäder är måna om att fortsätta ha nöjda hyresgäster, bidra till hållbarhetsmålen, ha en hög grad av uthyrning och förutsättningar för fortsatt god lönsamhet. Strategin går i stora drag ut på att alla lägenheter ska få en bra standard men inte lyxrenoveras. Det ska också vara möjligt med vissa tillval för de som kan tänka sig en högre hyra.

– Allmännyttan ska vara öppen för alla och därför har vår nya underhållsstrategi tagit hänsyn till de önskemål som har framkommit bland hyresgästerna. Vi ska erbjuda bra och väl underhållna bostäder till en rimlig kostnad som inryms inom vårt hållbarhetsarbete, säger Pontus Werlinder, vd för Telge bostäder och Telge Hovsjö.

Ramboll har tagit del av en undersökning bland hyresgästerna och jobbat med olika fastighetsförvaltare och Telge Bostäders ledningsgrupp. Tanken är att underhållsstrategin ska mynna ut i en handbok som konkret beskriver de olika stegen i underhållsarbetet; inköp, planering, genomförande och uppföljning. När arbetet är genomfört kommer det att följas upp och utvärderas både vad gäller ekonomisk hållbarhet, ekologisk effekt och kundnöjdhet.

– Kommunala bostadsbolag brottas med att tillmötesgå uppdraget att tillgodose olika målgrupper samtidigt som ekonomiska och hållbarhetsmål ska uppfyllas. Strategin beskriver hur Telge bostäder kan tillmötesgå alla dessa mål baserat på förutsättningarna inom Telge, goda erfarenheter från andra liknande bolag samt en grundlig finansiell analys för att säkerställa den ekonomiska hållbarheten för inriktningen av strategin, avslutar Peter Önnby. 

Fridhem, som öppnar i sommar 2020, är beläget i den nya stadsdelen Kilen intill Ronnebyån och är det andra äldreboende som Attendo utvecklat i egen regi av de över 60 äldreboenden som bolaget utvecklat. Denna gång med NCC som totalentreprenör.

I Ronneby har Attendo utvecklat det kombinerade äldreboendet och trygghetsboendet Fridhem som sammanlagt omfattar 77 lägenheter och en total uthyrningsbar area om 4.773 kvm. Attendo har nu tecknat avtal med Fastighets AB Stenvalvet om en försäljning av projektet med beräknad inflyttning och tillträde i juni 2020. Fastigheten, med beteckning Kilen 8, är fullt uthyrd till Attendo på ett 15-årigt hyresavtal. Cushman & Wakefield har varit transaktionsrådgivare till Attendo i försäljningsprocessen. Parterna har i dagsläget valt att inte kommunicera köpeskillingen.

Mikael Stellinger, transaktionsrådgivare vid Cushman & Wakefields Malmö-kontor säger:
– Dagens fastighetsmarknad rör sig tydligt mot säkrare segment som bostäder, samhällsfastigheter och logistik. Attendos projekt Fridhem motsvarar den höga kvalitet som marknaden efterfrågar och intresset var stort. För Stenvalvet innebär affären ett långt, säkert kassaflöde i ett prioriterat segment.

Fridhem, som öppnar i sommar 2020, är beläget i den nya stadsdelen Kilen intill Ronnebyån och är det andra äldreboende som Attendo utvecklat i egen regi av de över 60 äldreboenden som bolaget utvecklat. Denna gång med NCC som totalentreprenör.

Stenvalvet förvärvar även fastigheten Nybyggaren 1, omfattande 3.227 kvm, i Hässleholm.

Stenvalvets strategi är att förvärva och utveckla samhällsfastigheter med inriktning mot vård, skola, omsorg och rättsväsende. Genom förvärven förstärker Stenvalvets sitt fastighetsbestånd i södra Sverige och det ligger helt i linje med Stenvalvets planer att växa i orter företaget redan är etablerat i och på orter som ligger inom förvaltningskontorens närområden.

Fastigheten i Ronneby är ett nyproducerat boende för äldre med Attendo som hyresgäst och fastigheten i Hässleholm används till övervägande del som vårdcentral.

De båda fastigheterna kommer att förvaltas av region Syds kontor i Kalmar och Malmö. Stenvalvets regionchef Peter Högberg säger:
– Vi är mycket glada över att få möjligheten att förvärva ytterligare en fastighet med Attendo som hyresgäst. Vi har tre boenden för äldre i region Syd som drivs av Attendo och som förvaltas av samma förvaltare hos oss. Det goda samarbetet och en väl fungerade dialog är något vi värderar högt och som vi aktivt arbetar med. Vi ser fram emot att få hälsa Attendo välkomna till vår nya fastighet i Ronneby.

– Som verksamhetschef på ett äldreboende är fokus på boende/anhöriga och personal, men samtidigt har jag ett ansvar att fastigheten sköts och att de krav som ställs på oss uppfylls. För att kunna fokusera på detta är skötseln av fastigheten viktig och det gör att mitt arbete underlättas. I det samarbete jag haft under ett antal år med Stenvalvet kan jag bara säga att det gläder mig att få fortsätta att samarbeta med dem. Samarbetet har under de år jag varit verksamhetschef i Växjö fungerat alldeles utmärkt då Stenvalvet är lyhörda, snabba till beslut och man kan ha en dialog med dem vilket är nog så viktigt, säger Marie Hindrikson, verksamhetschef på Attendos boende på Fridhemsvägen i Ronneby.

– Det känns extra roligt att vi nu etablerar oss i Blekinge med förvärvet av ett modernt boende för äldre, framtaget helt enligt verksamhetens behov. Vi hoppas att etableringen i Ronneby blir startskottet för fler intressanta investeringar i närområdet. Förvärvet i Hässleholm kompletterar vårt bestånd på orten alldeles utmärkt. Skåneregionen tror vi mycket på och där har vi funnits länge, säger Charlotte Högberg, tf affärsutvecklingschef på Stenvalvet.

För första kvartalet år 2020 ökade NP3 Fastigheter hyresintäkterna med 8 procent till 266 Mkr (246 Mkr) med ett driftöverskott som steg med 14 procent till 181 Mkr (159). Förvaltningsresultatet ökade med 16 procent till 120 Mkr (103). Förvaltningsresultatet per stamaktie steg med 17 procent, motsvarande 1,97 kr per stamaktie (1,69).

Värdeförändringar på fastigheter sjönk till 18 Mkr (36), vilket gav ett resultat efter skatt som minskade till 89 Mkr (105), motsvarande 1,41 kr per stamaktie (1,73). Värdeförändringen på derivat blev 69 Mkr (24). Kvartalets nettoinvesteringar uppgick till 310 Mkr (-118), varav 234 Mkr (156) avsåg förvärv av fastigheter.

I balansen ökade värdet på fastigheterna till 11.730 Mkr (10.414) samtidigt som de räntebärande skulderna steg till 7.013 Mkr (6.397) finansierade till en snittränta om 2,88 procent (2,71). Det innebar att det egna kapitalet ökade till 4.205 Mkr (3.569). Soliditeten steg till 34,6 procent (33,1) med en oförändrad räntetäckningsgrad om 3,3 gånger.

Justerat utdelningsförslag
Styrelsen föreslår att utdelningen per stamaktie justeras till 1,70 kr att utbetalas vid ett tillfälle, att jämföras med tidigare förslaget om 3,40 kr med två utbetalningstillfällen om vardera 1,70 kr. Avstämningsdag för utdelningen föreslås till den 16 juni.  Justeringen av förslaget orsakas av osäkerheten som covid-19 medfört. Styrelsen kan komma att föreslå en extra bolagsstämma till hösten att dela ut ytterligare 1,70 kr per stamaktie.
Förslaget avseende utdelning på utgivna preferensaktier är oförändrat om 2 kr per aktie.

I en kommentar till rapporten säger vd Andreas Wahlén:
– Att sammanfatta årets första kvartal i ord är utmanande. Vi genomgår den största krisen sedan andra världskriget och vi vet inte hur länge den kommer att pågå eller hur djup den kommer att bli. Detta faktum gör det omöjligt att kvantifiera dess konsekvenser. Ser vi till första kvartalet så har covid-19-pandemin inte påverkat NP3 nämnvärt, men ser vi till de följande kvartalen är en påverkan oundviklig. Humanitärt bland våra nära och ekonomiskt.
Trots allt som händer i vår värld idag ser jag en framtid, där jag hoppas på större ödmjukhet och mer omtanke om varandra. Jag tror liksom många andra att vissa trender har påskyndats av pandemin. Vi kommer nog resa mindre, se en större produktion i närområden och en ökad digitalisering, som några exempel. Förändringar som jag tror är av godo för NP3.

– Vi började året med en ambition att utöka vårt fastighetsbestånd genom förvärv och projekt drivet av hyresgästanpassningar och nybyggnationer. Vi kom en bit in i mars, en bit in i vår tillväxt då covid-19 slog till i Europa och Sverige. I denna tid valde vi att revidera våra planer för att på bästa sätt kunna möta kommande svängningar. Vi valde att säkerställa likviditet dels genom nya lånelöften, dels genom att minska våra investeringar i förvärv, för att kunna genomföra satsningar i våra befintliga fastigheter och för våra befintliga kunder.

– Efter krisens ankomst har NP3 genomfört förvärv där befintliga kunder varit hyresgäster eller där vi sett större mervärde än bara en bra avkastning på fastighetsnivå. Efter periodens utgång har vi förvärvat två fastigheter. En i Östersund med en befintlig kund som hyresgäst där vi ser ett värde i fortsatt gemensam expansion, samt en fastighet i Skellefteå där vi sedan tidigare äger de direkt anslutande fastigheterna.

– Sedan covid-19-krisens ankomst har vi även påbörjat projekt om 27 miljoner kronor som syftar till att öka uthyrningsgraden och ge en god avkastning på investerat kapital. Totalt har vi under första kvartalet investerat drygt 300 miljoner kronor i projekt och förvärv. Fastighetsbeståndet har vuxit i värde med 13 procent till drygt 11,7 miljarder kronor sedan samma period i fjol. Förvaltningsresultatet uppgår till 120 miljoner kronor och motsvarar en tillväxt på 16 procent. Förvaltningsresultat för kvartalet påverkas av en mer konservativ syn på kundfordringar, givet dagens marknadsläge, med en reservering på 3 miljoner kronor.

– I spåren av covid-19-pandemin har styrelsen valt att föreslå en justerad utdelning på stamaktierna till årsstämman. Det ursprungliga förslaget innebar en utdelning om 3,40 kronor fördelat på två utbetalningstillfällen om vardera 1,70 kronor. Det justerade förslaget innebär att vid ett tillfälle, med förslag till avstämningsdag den 16 juni, dela ut 1,70 kronor. Ambitionen är att till hösten, när visibiliteten och de långsiktiga effekterna av covid-19 kan förväntas vara tydligare och lättare att bedöma, kalla till en extra bolagsstämma och föreslå en ytterligare utdelning om resterande 1,70 kronor. Det justerade förslaget från styrelsen är en försiktighetsåtgärd som vidtas för att, i denna turbulenta tid, på bästa sätt kunna tillvarata våra aktieägares intressen. Förslaget till utdelning på preferensaktierna är oförändrat.

– Inför framtiden är osäkerheten stor. Vi kan konstatera att det justerade hyresvärdet som förföll till betalning per sista mars har influtit till 97 procent. Vi har i förhandlingar med ett fåtal hyresgäster dock gjort eftergiften att tillåta månadsvis betalning av hyran för det andra kvartalet samt att tillåta månadsbetalning i efterskott. Vi har accepterat rabatter på totalt 4 miljoner kronor varav vi estimerar med 1,5 miljon kronor i ersättning från det statliga stödpaketet. Av maj månads justerade hyresvärde har inbetalningar per förfallodagen skett i samma nivå som vid tidigare månadsförfall. Med flertalet av de kunder som inte betalat pågår affärsmässiga förhandlingar. NP3 kommer försöka hjälpa så många som möjligt men det bygger på en långsiktig affärsmässighet tillsammans med våra kunder.

– NP3 hade tillgänglig likviditet och kreditfaciliteteter som vid periodens utgång uppgick till 435 miljoner kronor. Under kvarvarande delen av året har NP3 138 miljoner kronor att refinansiera i bank. Tillgång till likviditet är viktigt för uthyrningsarbetet som trots dessa tider fortgår. Att kunna genomföra hyresgästanpassningar för att optimera lokaler är mer viktigt än någonsin. Under första kvartalet uppgick nettouthyrningen till 5 miljoner kronor varav nästan 4 miljoner kronor avser mars. Inte stora tal – men viktiga, då vi vet att antalet konkurser kommer att öka och då jag förväntar mig en sjunkande efterfrågan på lokaler i närtid. Men som jag brukar påpeka kan vi även under dessa förutsättningar erbjuda lokaler till ett pris som kraftigt understiger nyproduktion, då snittvärdet för vårt fastighetsbestånd uppgår till 8 500 kronor per kvadratmeter.

– Jag vill passa på att rikta ett stort tack till NP3s alla medarbetare som i den utmanande situationen vi befinner oss i fortsatt genererar en god kvalitet på sitt arbete. Det har bland annat lett till nämnda positiva nettouthyrning och till att den påverkan som covid-19 haft på NP3 hittills varit begränsad.

SBB:s vd Ilija Batljan har anhållits av Ekobrottsmyndigheten och misstänks för brott mot marknadsmissbrukslagen, enligt ett pressmeddelande från SBB.

SBB skriver i pressmeddelandet att bolaget lnte har någon mer information än så. Enligt DI:s uppgifter gäller misstankarna insiderbrott.

Adrian Westman, IR-chef på SBB, säger till Direkt att polisen varken har besökt eller gjort något tillslag på fastighetsbolagets kontor.

Vice vd:n Krister Karlsson kommer ta över som tillförordnad vd under Batljans frånvaro.

Beslutet om anhållandet togs av chefsåklagare Thomas Langrot.

Expressen meddelar att ytterligare tre personer greps vid Ekobrottsmyndighetens aktion som genomfördes tidigt på tisdagsmorgonen. Ilija Batljan och två andra personer misstänks för grovt insiderbrott.

En fjärde person misstänks för den lägre graden, alltså enbart insiderbrott. Samtliga fyra har tilldelats var sin försvarsadvokat. Stockholms tingsrätt har sekretessbelagt samtliga uppgifter kring de fyra misstänkta.

Advokat Martin Cullberg, som inte är utsedd till försvarare av Ilija Batljan utan en av de tre andra uppger att han suttit med under förhöret av sin klient. Misstanken gäller grovt insiderbrott.

Samhällsbyggnadsbolagets aktie rasade med hela 40 procent när nyheten publicerades kl 14.35. Vid börsens stängning hade aktien sjunkit med 18,6 procent till 15,10 kr som senast betalt.

Husrannsakan har genomförts på flera platser, bland på en adress på Östermalm i Stockholm där en dator togs i beslag.

Ilija Batljans äger börsnoterade aktier framförallt i SBB och enligt ägardatabasen Holdings äger Ilija Batljan 8,9 procent av aktierna i SBB, motsvarande cirka 2 Mdr kr. Han kontrollerar även 33,8 procent av rösterna.

Scandinavian Property Group (SPG) har tillsammans med BOX Bygg som totalentreprenör färdigställt BRF Slänten 1, som består av 103 bostadsrätter i anslutning till den nya pendeltågsstationen i Vega. Projektet består av yteffektiva 1:or till rymliga 4:or, samtliga lägenheter har en egen balkong och består av högkvalitativa materialval. Hittills är 90 procent av lägenheterna sålda.

Under sommaren 2019 påbörjades den andra etappen, kvarter 10, som omfattar 104 hyresrättslägenheter.

SPG byggstartar nu, tillsammans med BOX Bygg, det sista kvarteret i projektet som omfattar 85 arkitektritade hyresrättslägenheter.

År 2021 kommer SPG färdigställt tre kvarter som omfattar totalt cirka 300 nya bostäder i form av både hyresrätter och bostadsrätter. Utöver bostäder färdigställs även ett stort garage med 120 garageplatser och Vegas enda livsmedelsbutik där ICA är hyresgäst.

– Vi är mycket nöjda med vårt första kvarter BRF Slänten 1 och ser fram emot att sätta spaden i marken och påbörja vår sista etapp i området. Vega har under senare åren genomgått en stor utveckling i form av ny infrastruktur och nya bostäder. SPG är mycket glada över att vara med och bidra till denna utveckling tillsammans med BOX Bygg, säger Carl Zetterqvist, vd för SPG i Sverige.

– BOX är verkligen stolta och glada att ha blivit utsedd som totalentreprenör till SPGs tre kvarter i Vega. Projektets första kvarter har fått mycket beröm. Både avseende utformningen som BSK ansvarat för men också kvalitén i det som BOX ansvarat för. De återstående två kvarteren kommer säkerligen bli lika fina, säger Jonas Bill, vd för Box Bygg.

De två kvarteren som uppförs som hyresrätter med ICA-butik samt garage kommer att avyttras. Tango har anlitats för att hantera försäljningen.

Scandinavian Property Group är ett fastighetsbolag som grundades 2004 och verkar på den skandinaviska marknaden.  Organisationen består av 20 anställda med kontor i Oslo och Stockholm. SPG är en industriell aktör inom tre specifika områden, bostäder, samhällsfastigheter, samt projektutveckling av kontor och handel. SPG har sedan 2004 genomfört fastighetstransaktioner för över 60 Mdr kr.

Från vänster: Kristoffer Sandberg, Head of Capital Markets på Cushman & Wakefield, Annika Edström, Head of What's Next på Cushman & Wakefield i Sverige och Anders Elvinsson, Head of Valuation & Strategic Advisory på Cushman & Wakefield i Sverige

Cushman & Wakefields investerarundersökning “Property Investor Confidence Index” visar att Covid-19 påverkat utsikterna för fastighetsmarknaden redan under Q1 och väntas fortsätta att inverka kraftigt även under innevarande kvartal.

Förutsättningarna på den svenska fastighetsmarknaden har svängt kraftigt sedan virusutbrottet, något som inverkar även på resultatet i Cushman & Wakefields senaste svenska Property Investor Confidence index lanserat i april. En utbredd pessimism ses denna gång i undersökningen och inte oväntat främst inom segmentet handel. Även kontor- och industrifastigheter väntas dock ha en minskad efterfrågan på vakanta ytor framöver enligt de svarande investerare i undersökningen.

Annika Edström, Head of What's Next på Cushman & Wakefield i Sverige, säger:
– Förutsättningarna för svensk ekonomi, hyresgäster och därmed också delvis för fastighetsaktörer har förändrats markant från och med virusspridningens början i Sverige i mars. Som investerare är det idag viktigt att vara på tårna för att ha möjlighet att säkerställa hyresintäkter och bra affärer även på sikt.

Samtidigt visar resultatet på en förväntan om nya intressanta affärsmöjligheter i kölvattnet av viruset och många investerare tittar redan idag på och är redo att agera på nya affärer redan i närtid. Cirka 40 procent planerar utöka sin portfölj i närtid och 62 procent utvärderar i nuläget nya affärer. Även om prisutvecklingen generellt väntas vara negativ så finns det segment som bedöms klara nuvarande marknadsförutsättningar bättre än andra. Främst gäller detta samhällsfastigheter, tätt följt av bostadsfastigheter samt lokaler för logistik som också bedöms vara attraktiva tillgångar i närtid. Majoriteten av investerarna tror också att transaktionsvolymerna som uppnåddes före Covid-19 förväntas nås igen under 2021 eller 2022.

Kristoffer Sandberg, Head of Capital Markets på Cushman & Wakefield i Sverige, säger:
– Svårigheten i att bedöma risk resulterar i en mer avvaktande inställning hos investerare – med det sagt ser vi flertalet smala transaktionsprocesser som genererar starkt intresse.

Fastighetsägarnas hantering av hyresgästernas efterfrågan gällande hyreslättnader är idag en högaktuell fråga. Knappt en fjärdedel av svarande investerare håller i dagsläget kvar vid avtalade förutsättningar för hyresbetalningar i det fall en hyresgäst med behov lyfter frågan. Vanligast är att konvertera kvartalsbetalning av hyran till månadsbetalningar (75 procent) och dryga hälften (63 procent) ger idag sina hyresgäster temporära rabatter. Vakansutvecklingen har seglat upp som en av de viktigaste faktorerna för värdeutvecklingen för den egna portföljen tillsammans med kommande yield- och hyresutveckling.

Anders Elvinsson, Head of Valuation & Strategic Advisory på Cushman & Wakefield i Sverige, säger:
– Hyresgästerna måste förstå att fastighetsägarna i sak har rätt i sina krav på inbetalning av hyror men fastighetsägarna behöver i sin tur ha förståelse för att en vakant lokal i dagens marknad kan stå tom under överskådlig framtid varför hyresrabatter och andra typer av insatser under det närmaste månaderna högst troligtvis gynnar båda parter i slutändan. Vårt team inom strategisk analys hjälper i dessa osäkra tider fastighetsägare med riskanalyser kopplat till hyresgäster, specifika branscher och projektmöjligheter.

Cushman & Wakefields Property Investor Confidence Survey
För 44:e gången och tolfte året i rad har Cushman & Wakefield i Sverige sammanställt Property Investor Confidence Index med fastighetsinvesterares uppfattning om fastighetsmarknaden det senaste kvartalet samt syn på kommande kvartal. Sedan 2008 har Cushman & Wakefield samlat fastighetsinvesterares upplevda bedömning av marknaden med syftet att samla en generell upplevd utveckling på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Den tidigare kvartalsvisa undersökningen genomfördes under 2018 och 2019 en gång per halvår och är sedan Q2 2020 tillbaka till att genomföras kvartalsvis då förutsättningarna på marknaden kan väntas skifta snabbt. Den senaste undersökningen genomfördes 20-25 april 2020.

Per-Ove Bäckström. Foto: Länsförsäkringar.

I samband med Humlegårdens bolagsstämma i mars 2020 utsågs Per-Ove Bäckström till ny styrelseledamot.

Per-Ove Bäckström, född 1959, är sedan 2013 vd för Länsförsäkringar Gävleborg. Innan han tillträdde rollen som vd arbetade han som marknadschef och bankchef inom samma bolag. Dessförinnan har han arbetat på Swedbank och SEB. Utöver uppdraget i Humlegårdens styrelse är Bäckström även styrelseledamot i Länsförsäkringar Gävleborg samt i Länsförsäkringar Bank AB.

Humlegårdens styrelse består därmed av följande personer: Tomas Eriksson (styrelseordförande), Per-Ove Bäckström, Sten Dunér, Ola Evensson, Anders Grånäs samt Karin Starrin.