19 januari 2020

Redaktionen

torsdag, 31 maj 2012 20:00

Bankkrascherna och Sverige

alt
Spaniens fastighetskris är den värsta någonsin!

 

Av Stefan Fröjdendahl

 

Nu har Europas fjärde största land, Spanien, en allvarlig bankkris. En stor orsak till att spanska banker inte har några pengar är att landet har en konsumtionsekonomi med stora underskott i utrikeshandeln. Dessutom har en gigantisk bostadsbubbla skapats.

År 2006 färdigställdes i Spanien 800 000 bostäder och under 2007 byggdes ytterligare 700 000. Denna storbyggnation kan jämföras med Storbritanniens där det årligen byggs cirka 60 000 bostäder. Storbritannien har 62 miljoner invånare, Spanien har 45 miljoner.

 

Att fastighetskrisen har varit utdragen i Spanien beror till stor del på att spanska banker har placerat bolån hos Europeiska centralbanken.

 

Men varför har det byggts så mycket i Spanien? Enligt The Economist är den spanska byggboomen ett resultat av en penningpolitik som utformats med extremt fördelaktiga lån med låga räntor och som lämnats utan säkerheter. Enbart storbanken Santander har lånat ut 77 miljarder euro i Spanien till fastighetsbolag och bolån.


I det svenska magasinet Costa del Sole säger en mäklare, som verkat i Spanien i över 40 år, att dagens fastighetskris är den värsta han har varit med om.

 

Den spanska krisen är allvarligare än den grekiska eftersom Spanien är en så stor ekonomi. Bankkrossen, the credit crunch är allvarlig. Eurokrisen leder till stora kreditåtstramningar – så stora att även svenska banker hamnar i krossen och det är väl ganska troligt att också svenska banker behöver bankstöd eller skattepengar om några år.

 

Nu varnar EU-kommissionen Sverige för hushållens stora skuldsättning och föreslår att vi måste införa amorteringskrav. Enligt min mening är det självklart att vi har en bolånebubbla, all statistik tyder på det, trots att Riksbanken förnekar detta i en utredning om drygt 400 sidor! (Man kan baxna för mindre.)

 

Tro mig, alla bubblor spricker och det som oroar mig mest är att den stora ökning av blancolån som växer i galoppfart och har snart nått 200 Mdr kr.

 

Uppgifter finns som menar att de svenska storbankerna numer har cirka 60 procent av sina intäkter från bolån. Det är naturligtvis inte bra för nationalhushållet. Följderna har blivit att småföretag nekas lån liksom många kommersiella fastighetsbolag.

 

Affärsvärlden skrev i en artikel den 24 maj i år att: ”Det är riktigt skakigt. Bankerna lånar inte ens ut pengar till sina storkunder. Hemfosa har sagt att de inte kommer ur sina positioner. Räkna med att det smäller, och då är det bara en tidsfråga innan Corem, Klövern och Balder, Arnhults och Selins bolag, hamnar i rejäl knipa.”

 

Detta håller jag inte med om. Jag vill påstå att både Selin och Arnhult kommer att klara sig genom en ganska långvarig kreditkris. Selin har i sina sfärer byggt en finansiell armering via kapitalstarka allianser. Detsamma gäller Arnhult, som nu är storägare i Klövern, ett bolag som nu slås samman med Dagon. Både Selin och Arnhult är finansiellt skickliga och de kan å andra sidan ge den kompetens och stöd som bankerna många gånger saknar. Jag minns Erik Paulsson ord om fastighetskrisen år 1992 då allt såg mycket mörkt ut.

– Det var vi som hjälpte bankerna, sa Erik Paulsson.


På samma sätt som Paulsson hjälpte bankerna, kan ävenledes Selin och Arnhult göra detsamma när fastighetskrisen kan bottna i Sverige om några år.

torsdag, 31 maj 2012 19:57

Fondaffär om 235 Mkr i Uppsala

alt

 

IVG Funds har genom en bolagsaffär med ett underliggande fastighetsvärde om 235 Mkr sålt Boländerna 5:21 i Uppsala till DNB Scandinavian property fund. Fastigheten omfattar cirka 11 000 kvm handelsyta med hyresgäster som Media Markt och Toys R us. Finansiell rådgivare till IVG var Catella Corporate Finance.

 

För närvarande äger IVG Funds fastigheter i Sverige med uthyrbara ytor om 150 000 kvm till ett värde av cirka 4 Mdr kr. Siktet är inställt på att öka investeringarna i landet, särskilt inom kontor och handel.

alt

 

Med ny inredningsbutik om 300 kvm och inom kort en stor uteservering på gården är Atrium Ljungbergs omvandling av Rådhuset i Uppsala klar och huset helt inflyttat. Rådhuset har blivit ett viktigt nav i Uppsalas stadskärna och genom uppfräschning av gränden och gården bakom Rådhuset skapas en trygg och attraktiv mötesplats som förändrar flödet i city. 

 

– Myrras inredningsbutik är ett bra komplement till Rådhusets tidigare innehåll och med Edenbergs nya uteservering på Rådhusgården hoppas vi att Rådhuset blir den självklara mötesplatsen mitt i city, säger Eva Troell, Atrium Ljungbergs varuhuschef för Rådhuset.

 

Hyresgäster sedan tidigare är Rådhuskompaniet, Lexington, Peak Performance och Filippa K. Dessutom har Rådhuset fått en ny entré från Påvel Snickares gränd, vilket gör det möjligt att passera från Dragarbrunnsgatan till Stora Torget via Rådhuset.

alt
Anders Kvist blir ny CFO i Kungsleden.

 

Kungsleden utser Anders Kvist, för närvarande Head of Financial Management på SEB, till ny CFO och vice vd. Han efterträder Johan Risberg, som efter 16 år på Kungsleden lämnar företaget.

 

– Under 2012 har vi säkrat vår refinansiering. Med sämre tillgång på krediter som en följd av den statsfinansiella oron i Europa, och hårdare kapitaltäckningskrav på bankerna, står vi dock inför utmaningar som kräver nya och innovativa finansieringslösningar. I det här läget är det en styrka att kunna tillföra företaget erfarenhet från finansmarknaden, säger Kungsledens vd Thomas Erséus.

onsdag, 30 maj 2012 22:04

Deutsche Wohnen köper för 10,8 Mdr

alt

Michael Zahn, styrelseordförande i Deutsche Wohnen.

 

Noterade Deutsche Wohnen har köpt en portfölj om 23 500 bostäder i Tyskland av Baubecon för 1,2 miljarder euro, cirka 10,8 Mdr kr. Köpeskillingen ska leverera en initial avkastning om 7,7 procent. Köparens rådgivare var Credit Suisse. Deutsche Wohnen vann budgivningen över ett joint venture mellan GSW Immobilien och Goldman Sachs Whitehall Funds som skulle ta över de stora lån som Barclay har i portföljen.

 

Cirka 40 procent av bostäderna ligger i norra eller mellersta Tyskland, koncentrerat till Hannover, Braunschweig och Magdeburg, medan cirka 30 procent av portföljens värde är beläget i Berlin.

 

Baubecon hamnade hos Barclays i slutet av år 2011 när dess tidigare ägare, RREEF och Prelios, inte kunde betala förfallna lån. Under år 2007 värderades portföljen till höga 1,8 miljarder euro, cirka 16,2 Mdr kr, då den såldes till RREEF och Prelios för 1,7 miljarder euro. Vid den tidpunkten omfattade förvärvet 26 150 bostäder med en vakansgrad om cirka 8 procent.

Transaktionen innebär att Deutsche Wohnen ökar sitt antal bostäder från cirka 50 000 till cirka 73 500, vilket gör bolaget till den näst största ägaren av bostadsfastigheter i Tyskland efter Gagfah Group som äger cirka 150 000 bostäder. SF

 

alt
Moorgate Exchange i London ska omfatta en yta om 20 400 kvm.

 

Skanska har vunnit ett kontrakt värt 53 MGBP, cirka 565 Mkr, för att bygga fastigheten Moorgate Exchange i London. Kunden är Telex SARL, som får projektet finansierat genom Skanskas nyetablerade projektutvecklingsenhet i Storbritannien.

 

Moorgate Exchange får en yta om 20 400 kvm med kontorslokaler på tolv våningar, takvåningar i två nivåer och en källare med två våningar. Byggnaden blir certifierad enligt både BREEAM Excellent och LEED Platinum. Arbetena kommer att inledas omgående och beräknas vara avslutade i januari 2014.

onsdag, 30 maj 2012 21:51

NCC säljer i Linköping för 200 Mkr

alt
Tornby Handelsgårdar, Linköping.

 

NCC Property Development säljer etapp 1 av Tornby Handelsgårdar utanför Linköping för cirka 200 Mkr. Köpare är Cordea Savills genom sin fond Pro2-Immo-Holding Sweden AB. Affären genomförs som en bolagsförsäljning och Leimdörfer var NCCs rådgivare. Projektet bedöms med nuvarande uthyrningsgrad om 80 procent få en köpeskilling om cirka 200 Mkr.

 

NCC ansvarar för uthyrning av kvarvarande outhyrda ytor fram till projektets färdigställande och ytterligare tre år därefter. Uthyrning av resterande ytor beräknas generera ytterligare cirka 10 Mkr i tilläggsköpeskilling.


Projektet färdigställs under fjärde kvartalet år och tillträdet planeras ske den 1 oktober. Total yta är 11 200 kvm och kontrakterade hyresgäster är XXL Sport och Vildmark samt Elgiganten. Cirka 2 300 kvm återstår att hyra ut.

onsdag, 30 maj 2012 21:46

NP3 Fastigheter köper av Vasallen

alt
NP3 Fastigheter köper handel om 12 000 kvm i Falun.

 

Vasallen säljer nu en handelsfastighet i Östra Dalregementet, Falun, omfattande cirka 12 000 kvm handelsyta till NP3 Fastigheter AB. Köpeskillingen, som inte är publik, bör ligga i spannet 145-155 Mkr. Sjaelsö har svarat för projektutvecklingen och skapat ett modernt handelsområde på Vasallens sista kvarvarande regementsområde i Falun.

NP3 Fastigheter äger och förvaltar kommersiella fastigheter inom segmenten kontor, lager/logistik, industri och handel i norra Sverige.

 

– Vi inriktar oss helt på kommersiella fastigheter och vi vill vara en lokal aktör som värnar om norra Sverige och dess utveckling. Området ligger strategiskt bra för kommersiell verksamhet vilket ger stora möjligheter och tillväxtpotential för hyresgästerna, säger Andreas Nelvig, vd NP3 Fastigheter.


Vasallen sålde Dalregementet år 2005, och anlitade Sjaelsö för den fortsatta utvecklingen av Östra Dalregementet till ett handelsområde där ÖoB, Rusta, Jysk, Swedol, Granngården och Arken Zoo idag verkar. Från och med september kommer även Lager70 att ha verksamhet i området.

 

– Vasallens uppdrag är att förvärva, utveckla och sälja nedlagda försvarsfastigheter. I och med försäljningen så lämnar Vasallen Falun efter att tillsammans med Sjaelsö framgångsrikt utvecklat de här fastigheterna till kommersiell verksamhet, säger Leif Rytter, vd Vasallen.


Savills har varit Vasallens rådgivare i transaktionen.

tisdag, 29 maj 2012 18:24

Efterlysning: Fler markanvisningar

 

Under Stora Bostadsdagen på Waterfront efterlystes fler markanvisningar för Stockholm och dess växande befolkning.

Läs vidare efter nedanstående bilder en artikel om Fastighetsaktiens seminarier och sessioner den 29 maj.

 

alt

Olle Zetterberg, vd Stockholm Business Region, var som vanligt en kunnig moderator.

 

alt

Annica Carlsson, vd Equator Arkitekter, ledde en session om den
framgångsrika hyresrätten.

 

alt

Anders Lindh, vd ETTELVA Arkitekter, ledde ett omtyckt seminarium med
titeln: Trender i bostadsarkitekturen.

 

alt

Från vänster: Pelle Björklund, vd Svenska Bostäder, Lennart Karlsson, vd HEBA, Tomas Ingemarsson, chef AFA Fastigheter och Gunnar Nordfeldt, vd Byggvesta.

 

alt

Peter Svensson, vd NCC Boende.

 

alt

Anja Norman, nybyggnadschef Familjebostäder.

 

alt

Från vänster: Linda Saarnak, ETTELVA, Suzana Bossel ETTELVA och Marie Söderström JM.

 

alt

Från vänster: Yves Chantereau, Equator, Katarina Sipes, Equator och Lennart Karlsson, HEBA.

 

alt

Chris Österlund, vd Stiftelsen Stockholms Studentbostäder (SSSB).

 

alt

Tomas Ingemarsson, AFA Fastigheter och Titti Ulvsbäck-Lindh, Projektledarhuset.

 

alt

Charlotte Kjellberg, utvecklingschef, John Mattson.

 

alt

Anja Norman, Familjebostäder och Pelle Björklund, Svenska Bostäder.

 

alt

Från vänster Christer Henriksson, HF Omsorgsfastigheter, Jan Nilsson, Magne Estate och Magnus Fernqvist, Magne Estate.

På Stora Bostadsdagen hölls fyra seminarier och två sessioner om bostadsbyggande i region Stockholm. Olle Zetterberg, vd för Stockholm Business Region, agerade moderator för det första seminariet under rubriken ”Stockholms kommunala bostadsföretag köper och bygger nu fler hyresrätter.” Anja Norman, nybyggnadschef för Familjebostäder, och Pelle Björklund, vd för Svenska Bostäder, deltog i panelen för denna programpunkt.

 

Zetterberg inledde med att framhålla Stockholm som en synnerligen expansiv region vad gäller inflyttning. I det ljuset lyfte han fram tre utmaningar för framtiden – goda lösningar för en utbyggnad av infrastrukturen, för att integrera personer med utländsk härkomst på arbetsmarknaden samt för att öka omfattningen av bostadsbyggandet. Vad gäller den sistnämnda utmaningen finns ambitioner från stadens sida att successivt öka antalet nybyggnationer samt renovering av det befintliga bostadsbeståndet för alla åldrar.

 

Anja Norman presenterade sedan Familjebostäders ambitioner att bygga minst 500 nya lägenheter per år. I det arbetet är det en utmaning för bolaget att finna mark för byggnation. Hon framhöll att Familjebostäder inte har en gräddfil i överläggningarna med Stockholms stad. Den ankommer på bolaget att finna lösningar dels genom inventering av det egna fastighetsbeståndet, dels genom förvärv.


Hon visade exempel på projekt som Norra Djurgårdsstaden, där bolaget har tomträtt för byggande av hyreslägenheter i kv. Gotska Sandön. Här planeras visning av en lägenhet den 10 juni. Dessutom nämnde hon två projekt i Farsta och ett i Älvsjö centrum. Den mest omfattande utvecklingen för Familjebostäders del planeras, för övrigt, ske i söderförort, där den största andelen i beståndet även är befintlig. En annan utmaning i verksamheten är att finna lösningar för energiförbrukning. Det kan gälla att renovera befintligt bestånd med tätning eller tilläggsisolering och samtidigt radonsanera.

 

Pelle Björklund informerade om att lejonparten av projekt för Svenska Bostäder är förlagda i västerort. Han konstaterade att Svenska Bostäder har höga ambitioner vad gäller antalet nybyggnationer – cirka 600 lägenheter ska byggstarta år 2012. En orsak till att arbetet inte kan framskrida med högre målsättningar är utmaningen att Exploateringskontoret tilldelar fler markanvisningar än fallet är i dag. En annan orsak är den generösa lagstiftningen vad gäller möjligheten att överklaga planer för nyproduktion vad gäller förtätning och att bygga på höjden. Den lagstiftningen kan få till följd att byggplaner för exempelvis 300 lägenheter kan leda till att endast 150 lägenheter faktiskt kan byggas.

 

I exemplet kv. Duggregnet i Björkhagen ska bolaget bygga ett flerbostadshus med preliminär byggstart i augusti 2012. Övriga exempel på projekt är byggandet av cirka 1 000 studentbostäder i området Albano samt förädling av St Görans gymnasium för studentlägenheter. Vidare aktuella projekt är 180 lägenheter och förskola på Nybohovsbacken. Här ansvarar Svenska Bostäder för 90 hyreslägenheter, medan Besqab bygger 90 bostadsrätter.


Björklund utvecklade motargument för det som kallas ”optisk förorening”, det vill säga att utsikten skyms för andra boende i området, eller att byggande i skogsområden ses som en överexploatering av grönområden.

     – Vi måste vara beredda på att bygga en stad på stadens villkor, underströk han.

 

Equator

I sessionen ”Den framgångsrika hyresrätten” leddes panelen av moderator Annica Carlsson, vd för Equator. Hon nämnde att hyresrättsfrågan har en central plats i dagens debatt. Bland annat, underströk hon, har OECD nyligen definierat bostadsbristen i Sverige som en hämsko för utveckling.


Utvecklingschef Charlotte Kjellberg på John Mattsson och arkitekt MSA Ulla Redgert på Equator fick sedan redogöra för valda aspekter i sina verksamheter.


Charlotte Kjellberg talade om ”Utmaningar för framtiden” vad gäller hyresrätten. Hon underströk exempelvis att framgångsrika hyresrätter kan skapas på en rörlig marknad; genom variation i produkt och pris; genom att pris kan möta efterfrågan samt att marknaden kan ta hänsyn till kunders önskemål.


I ljuset av att en människa i dag, normalt sett, kan flytta upp till 12 gånger under sitt liv, är det viktigt, underströk hon, att bana väg för olika boendeformer. Det kan finnas behov av att hyresrätten kan bli flexibel; att hyror differentieras samt att lösningar upprättas vad gäller kundkrav, miljö och ekonomi.


I ett framtidsperspektiv för år 2022 kan det bli så att hyresrätten får samma status som bostadsrätten; att vi prioriterar miljösmarta lösningar med förnybarhet, självförsörjning, och utbyggnad av kollektivtrafik exempelvis. Hon underströk att ett incitament för den framgångsrika hyresrätten är att få information om vad kunder efterfrågor.

 

Ulla Redgert satte fokus på den goda bostaden i en balansgång mellan olika parters behov och krav på bostadsmarknaden. Hon gav sedan exempel på projekt för Equator, som nybyggnation i Norra Djurgårdsstaden och renovering av befintliga bostäder i miljonprogramsområden, som Kämpinge, Tensta.

 

I det kommande numret av Tidningen Fastighetsaktien 3, 2012, ska vi skriva en utförligare artikel om denna session. Det gäller, för övrigt, samtliga  seminarier och sessioner på Bostadsdagen.

 

NCC Boende

Peter Svensson, vd för NCC Boende, gav en överblick över bostadsbyggandet på NCC:s olika marknader i Sverige och utomlands.


Vad gäller dagens marknader i Sverige är läget mest lovande i Uppsala och Västerås, medan utmaningarna finns, främst, i Stockholm samt i landets södra delar. För att förbättra läget arbetar bolaget bland annat med att öka andelen försäljning av lägenheter i egen regi.

 

Målet är att NCC ska svara för hälften av försäljningen beroende på de marknadsförutsättningar som råder vid varje tillfälle. Den största konkurrensen kommer från andrahandsmarknaden, som kan erbjuda mer konkreta erbjudanden och snabbare tillträden.


Trenden är att miljömässigt hållbara bostäder prioriteras i allt högre grad i takt med tiden. Ett viktigt verktyg i detta sammanhang är att bygga enligt certifieringssystem. För närvarande bygger NCC enligt systemet Miljöbyggnad nivå silver som standard.

 

Ytterligare en anpassning till rådande marknad och prognosen för förutsättningarna gällande kommande år är NCC:s satsning på att bygga hyresrätter. Anledningarna till det är flera. Några av de viktigaste är en stor efterfrågan – inte bara från hyresgäster – utan även från investerare främst i form av fondbolag och hyresrättsbolag. NCC har skapat goda förutsättningar för att bygga effektivt genom ett eget hyreshuskoncept.


Målsättningen är att NCC:s produktion av hyresrätter ska utgöra mellan 10 och 20 procent av bolagets totala bostadsbyggande.

Inledningsvis ska NCC hyresrättsproduktion ske för externa förvaltare, men på sikt kan bolaget även bygga större enheter av hyresrätter för egen förvaltning.


ETTELVA Arkitekter
Arkitektur skapar avtryck i samtiden och speglar trender i samhället – trender som formas av vårt sätt att leva eller av hur vi vill leva.

I seminariet ”Trender i bostadsarkitekturen” presenterade Anders Lindh, vd för ETTELVA Arkitekter, och hans medarbetare trendspanare/arkitekter Magnus Troedsson, Jenny Söderberg och Linda Saarnak trender som i hög grad påverkar bostadsbyggandet i dag. Diskussionen fördes kring nyckelbegreppen Bilden, Återvinning och Variation.

 

Troedsson inledde med att resonera om bildens ökade fokus i arkitekturen över tiden. Denna trend kan härledas till, exempelvis, den nederländska 1600-talsmålaren Pieter de Hoochs skildringar av harmoniska interiörer och gårdsmotiv, samt – långt senare – till den modernitet som växte fram under slutet av 1800-talet, då kameran bidrog till att människor kunde iscensätta sina liv.

 

Parallellt med det växte den modernistiska arkitekturen fram, bland annat kännetecknad av att rummet genom en ny byggnadsteknik kunde öppnas mot omgivningen, genom platta tak och avsaknad av ornament. Bilden var en viktig kanal för modernisterna. Likaså, i dagens arkitektur och inredning är bilden ett oumbärligt verktyg för spridning i medier. Det leder till att brukare kan ställa krav på ny arkitektur.

 

Små förändringar kan göra stor skillnad. Det visade Jenny Söderberg exempel på från förnyade byggnader, bland annat från Paris förorter, där fokus har lagts på att genomföra punktmässiga åtgärder och ”rätta till” de nackdelar som var behäftade med husen. Gemensamt för åtgärderna var att behålla hela eller delar av de befintliga stommarna och förändra samt förbättra klimatskal, planlösningar, ytskikt och angöringar. Genom åtgärderna byggs stora värden in i byggnaderna, såsom lägre energiförbrukning, bättre inom- och utomhusmiljö och en ökad stolthet över sitt boende för husets hyresgäster. Exempel på projekt gavs dessutom från Tensta, Stockholm, och från Gårdsten, Göteborg.

 

Den tredje spaningen, som Linda Saarnak svarade för, gick ut på att variation är viktigare än sammanhållning och att den bör vara en viktig del i planeringen av om- och nybyggnationer av stadsdelar. Hon gav exempel på hur segregation kan motverkas genom arkitektur och om hur variation kan skapas genom 3D-fastigheter, vilket i sin tur ger förutsättningar för intressanta möten mellan människor.


Avslutningsvis visade ETTELVA exempel på hur andra arkitekter och en rad byggherrar i samverkan med Stockholms stad i tidiga skeden arbetar med variation som övergripande mål i utvecklingen av Årstafältet, södra Stockholm.

 

Stiftelsen Stockholms studentbostäder

Sedan ett år tillbaka är Chris Österlund, vd för Stiftelsen Stockholms studentbostäder, SSSB. Tidigare har hon verkat i Nynäshamnsbostäder. SSSB, som bildades år 1958, har ett långsiktigt uppdrag för att tillhandahålla bostäder åt kåranslutna studenter i Stockholm. Stiftelsen Stockholms studentbostäder är Sveriges största bostadsaktör för studentboende med cirka

8 000 lägenheter. Stiftelsen omsätter halva beståndet och nytecknar cirka 4 000 kontrakt varje år. SSSB har två uppdrag, dels att bygga nytt, dels att förvalta befintligt fastighetsbestånd åt världens bästa kunder som kan bli nobelpristagare eller duktiga företagsledare.

 

Enligt Österlund saknas det tusentals studentbostäder. I Stockholm finns det 100 000 studenter men endast 12 000 studentbostäder. För närvarande är väntetiden i genomsnitt två år för att få en studentbostad i Stockholm. I dag har SSSB cirka 20 000 bostadssökande, vilket är olyckligt, eftersom Stockholm inte bara konkurrerar med Uppsala, Lund, Göteborg utan även med London och Barcelona och andra städer i utlandet där bostäder ofta finns på campus.


Planen är att SSSB ska producera 2 000 bostäder under de närmaste 10 åren, varav hälften kan ske på egen mark. Det ingen lätt uppgift. En stor förtätning kan ske på Stora Lappkärrsberget, där det i dag finns cirka 2 300 studentbostäder. Nu har SSSB startat ett projekt på Norra Stationsgatan med 84 bostäder i ett hus där det finns cirka 500 studentbostäder. Projektet är efterlängtat, eftersom det producerades 0 studentbostäder i Stockholm under åren 2009 och 2010.


Stora utmaningar för SSSB är att det inte bara saknas mark. Sedan investeringsbidraget för byggnation av studentbostäder försvann år 2008 har det dessutom blivit allt svårare att få ihop kostnadskalkylerna. Ibland har SSSB tvingats avstå från projekt på grund av för höga byggkostnader i projekten.


Men Chris Österlund räknar med att bygga minst 1 000 bostäder. I Solna finns ett projekt med cirka 170 bostäder som kan byggstartas snart. Hon anser även att det minst går att förtäta Lappkärrsberget med 500 bostäder inom en inte allt för avlägsen framtid.


Albano och Svenska Bostäder

Svenska Bostäder har fått Stockholms stads uppdrag att producera studentbostäder i Albano. Bolaget har producerat studentbostäder genom åren. Mest känd, för några år sedan, blev produktionen av studentbostäder i före detta Skatteskrapan, numera kallad Skrapan, där det finns ett mer uttalat ungdomsboende, eftersom det här saknas kravet att hyresgästerna ska bedriva studier i halvfart för att ha rätt till en studentbostad, vilket är fallet hos SSSB.


Nu ska det byggas studentbostäder på en stor grusplan med sprängsten, som ligger öster om Roslagsvägen i Albano, beläget i navet mellan KTH och Frescati. Men problemet är att denna grusplan ligger i Sveriges vackraste miljö, enligt somliga. Platsen är särdeles betydelsefull för nötskrikans inflygning av ekollon, vilket är viktigt för Mälardalens framtida ekbestånd. Detta står i en miljöplan, och Pelle Björklund baxnar inför denna skrivning.


Krångligt för byggnationen i Albano är att marken har många ägare som till exempel Kungliga Djurgårdsförvaltningen, Stockholms stad, KTH och SL. Visserligen har Svenska Bostäder en äldre markanvisning i Albano men denna anvisning korrelerar dåligt med dagens planer. Samtidigt som det ska byggas bostäderna ska även Akademiska Hus uppföra laboratorier och lokaler i världsklass i Albano. Under planering av Albano kom helt plötsligt ett förslag om tredimensionell fastighetsbildning där laboratorier och lokaler skulle byggas på de nedre våningarna medan nybyggnationen av bostäder skulle ske ovan dessa lokaler. Men bekymren blir många när skyddsklassen för Nationalstadsparken är väldigt hög. Men det kan bli ett spadtag om ett eller två år i Albano, menar Pelle Björklund.


Svenska Bostäder planerar nu även studentbostäder i gamla S:t Görans gymnasium på Kungsholmen, ritad av Léonie Geisendorff, en arkitektonisk pärla i modernistisk funktionalism. Denna fastighet, med stora renoveringsbehov, har Svenska Bostäder förvärvat av Sisab för att bygga om huset till cirka 250 studentbostäder. Men just nu finns normproblem med bullerskydd och vissa tillgänglighetsproblem inför byggnationen. Björklund tror dock att byggstart kan ske inom ett år för studentbostadsprojektet S:t Görans Gymnasium.


HEBA och Karolinska Institutet

Lennart Karlsson, vd för HEBA och före detta vd för Akademiska Hus i Stockholm under åren 1993-2008, förvärvade en stor del av marken i Albano åt Akademiska Hus. Han berättade att han och flera andra på Akademiska Hus varje år tillkännagav att nu ska det första spadtaget tas i Albano, men så blev det inte. Därför önskade Lennart Karlsson under seminariet, all framgång och lycka för Pelle Björklund och hans kommande spadtag.


HEBA, som är noterat, har avkastningskrav. Därför vill Lennart Karlsson att HEBA:s framtida produktion av cirka 400 forskar- och studentbostäder på Karolinska Institutets campus i Solna ska bli en lönsam affär.


Karolinska Institutet (KI) har väldigt många utländska gästforskare. I första hand handlar HEBA:s produktion på KI om gästforskarbostäder men förmodligen kommer det även att bo en del svenska studenter i de här bostäderna. Nu befinner sig detta projekt i ett mycket tidigt skede. För närvarande finns det en översiktsplan och Lennart Karlsson hoppas att detaljplanen ska färdigställas efter sommaren i år. Går allt planenlig kan då HEBA kunna byggstarta projektet inom 1 till 1,5 år.


HEBA, som fyller 60 år i år, har nu planerade eller pågående bostadsprojekt i Annedal, Råcksta, Gubbängen och Norra Djurgårdsstaden.


HEBA har tecknat ett Letter of Intent med Akademiska Hus om förvärv av marken där även kostnader för infrastruktur har reglerats. På det aktuella markområdet ska Akademiska Hus bygga forskningslokaler och HEBA ska bygga forskar- och studentbostäderna. HEBA har för avsikt att teckna ett blockhyresavtal med Karolinska Institutet på minst 10 år eller förhoppningsvis 20 år. Uthyrning och drift ska hanteras av ett dotterbolag till Karolinska Holding som heter UAC, University Accommodation Service.


Projektet är efterlängtat i ett campus med stor närhet till kommunikationer och Stockholm och den framväxande Hagastaden. HEBA arbetar nu med stora krav på miljöprogram för bostadsproduktion efter de krav som finns för bostäderna i Norra Djurgårdsstaden. Bland annat ska HEBA producera egen el.


Produktionen är lite annorlunda med en del större lägenheter med upp till 4 rum och en del gemensamma möteslokaler. Det är viktigt att forskare emellan har tillgång till möteslokaler och café även i en bostadsmiljö.


I dag finns i det aktuella markområdet en del temporära bostäder som kommer att flyttas. Nära området finns järnvägen och därför kommer forskningslokalerna byggas närmast detta spårområde och bakom dessa lokaler ska HEBA bygga 4 bostadskomplex med cirka 100 bostäder i varje. Detta för att reglera det industriella bullret som finns i området.

Ytterligare dokumentation om samtliga seminarier och sessioner kommer i slutet av juni i Tidningen Fastighetsaktien 3, 2012.


Texter: Birgitta Fröjdendahl, Lars Eriksson och Stefan Fröjdendahl. Foto: Cato Lein.

 

alt
Ett av ByggVestas projekt är 89 hyresrätter i Annedal, Stockholm.

 

Byggmästargruppen har fått i uppdrag av ByggVesta att uppföra 198 hyresrätter i Barkarbystaden i Järfälla och 89 hyresrätter i Annedal, Stockholm. Båda projekten är totalentreprenader i partnerskap, vilket innebär ByggVesta och Byggmästargruppen tillsammans med leverantörer och underentreprenörer samarbetar långsiktigt för att bygga med god kvalitet och energieffektivitet och samtidigt hålla en produktionskostnad lägre än genomsnittet. Produktionsstart sker i höst och färdigställande är planerat till 2014.

 

Bostäderna i Järfälla uppförs i det nordvästra hörnet av Barkarbystaden i ett helt kringbyggt kvarter, för att skapa en lugn och tyst gård. Den stora gården nås dels via alla trapphus, dels genom två portiker som förbinder den med gatan. Husens våningshöjder är anpassade för att solen ska kunna breda ut sig på gården under hela dygnet.

 

De 89 bostäderna i Annedal ingår i den sista etappen av bostadsområdet, som gränsar till Mariehäll i söder och i norr mot Sundbyberg.

 

Husen uppförs som Egenvärmehus, vilket innebär att byggnaderna får låg energianvändning förenat med god inomhusmiljö. Bostäderna blir radiatorlösa och kommer huvudsakligen att värmas genom uppvärmd ventilation via fjärrvärme, instrålad solvärme, hushållsapparater, belysning, verksamhet och de boende själva.