Peter Svensson (bilden) har anställts som ny chef för Peabs bostadsutveckling inom affärsområde Projektutveckling. Han tillträder i juni och kommer att vara stationerad i Stockholm, vilket också innebär att Peab förstärker sin ledning i Stockholmsregionen ytterligare.

Peter Svensson kommer närmast från en befattning som chef affärsutveckling på NCC Housing och har tidigare varit vd på NCC Boende AB och haft olika befattningar på både Skanska och Bjerking AB.

– Med rekryteringen av Peter och hans erfarenhet och engagemang är jag övertygad om att vi får den styrning som krävs för en fortsatt bra bostadsutveckling i Peab, säger Tomas Anderson, affärsområdeschef i Peab.

Med Nya Södertälje Sjukhus fortsätter BSK Arkitekters framgångsrika satsning på vårdbyggnadssegmentet, med projekt som rättspsykiatriska kliniken Helix i Huddinge och motsvarande i Trelleborg samt det pågående arbetet med Helsingborgs lasarett.

Nu förverkligas Nya Södertälje Sjukhus – en ny- och ombyggnation för dagens och framtidens vård. BSK Arkitekter har uppdraget att utveckla sjukhuset och är nu inne i den sista projekteringsfasen.

– Planeringen av Nya Södertälje Sjukhus har pågått under lång tid och engagerat många människor från vården, byggherren och kommunen så det är väldigt roligt att se hur projektet nu blir fysisk verklighet, säger Anna Bergström på BSK Arkitekter.

Arbetet med Nya Södertälje Sjukhus påbörjades 2013 då BSK Arkitekter utvecklade och optimerade programmet, och nu är man mitt i framtagandet av bygghandlingar tillsammans med Skanska.

– Utöver projektets storlek är en annan utmaning i detta projekt hur de nya byggnaderna skall integreras till de befintliga. Det är extra viktigt att projektet planeras så att nya patientflöden, nya tekniska system och byggetapperna fungerar ihop med den pågående och direkt anslutande vårdverksamheten. BSK Arkitekter har verkligen bidragit till att vi har kunnat följa planen och vi är mycket nöjda med samarbetet, säger Roger Taringer, projektchef på Skanska.

Utöver alla krav från vårdverksamheten har projektet alltid haft högt ställda krav på hållbarhet. Byggnaden har därför planerats och projekterats för att kunna uppfylla miljökrav som uppfyller klassificeringen Miljöbyggnad Guld.

Robert Heaney, kundansvarig institutioner i Norden vid M&G Investments.

Av Robert Heaney

Riksbankens minusränta och pågående köp av statsobligationer innebär att Sverige har en mycket expansiv penningpolitik, något som även gäller euroområdet. ECB:s kvantitativa lättnader (QE) kommer att injicera 1100 miljarder euro i eurozonens ekonomier fram till nästa höst. Frågan är vilka effekter detta har på fastighetsmarknaden.

Mycket låga räntor, tillsammans med återköp, gör statsobligationer till en allt mindre attraktiv investering. Pengar söker sig nu i snabb takt från obligationsmarknaden till tillgångsslag som ger bättre avkastning, inte minst fastigheter. Utvecklingen påskyndas av en snabb produktutveckling på fastighetssidan. Ett exempel är fastigheter med långa avtal som generellt är en investering i en välbelägen fastighet med en stabil hyresgäst med långt kontrakt där hyran räknas upp årligen. Ett kontrakt på 15 år ger typiskt sett en realavkastning på drygt 4 procent om året, vilket gör fastigheter med långa avtal till ett bra alternativ till långa statsobligationer och realränteobligationer.

I takt med att mer kapital söker sig mot fastighetsmarknaden kommer investerarnas direktavkastningskrav att sänkas och som en effekt av detta stiger fastighetspriserna. När det gäller hyresnivåer är sambanden mindre direkta. Centralbankernas åtgärder, tillsammans med signalerna om att räntorna förblir låga under överskådlig tid, medför att chansen ökar för en real återhämtning i ekonomin. Det kommer så småningom att öka efterfrågan på lokaler, minska vakanser och innebära hyreshöjningar. I detta sammanhang kan en utblick mot Storbritannien vara relevant. Brittiska centralbanken startade för sex år sedan ett återköpsprogram kallat APF. APF är jämförbart med de återköp som ECB nu genomför, men de är större både i absoluta tal och de är en del av  BNP. Den brittiska erfarenheten är att fastighetsvärderingarna ökar först som en direkt effekt av lägre avkastningskrav, först nu, sex år efter APF sjösattes, börjar hyrorna långsamt öka.

En annan effekt av den ultralätta penningpolitiken är att kronan och euron försvagats mot framför allt dollarn. Det kommer dels att ge en skjuts åt exportföretagen, vilket är viktigt för den ekonomiska återhämtningen i länder som Sverige och Tyskland. Dels gör svaga valutor att europeiska fastigheter blir billigare för utomeuropeiska investerare. Nordiska pensionsfonder och försäkringsbolag har traditionellt varit helt fokuserade på sina hemmamarknader när det gäller fastighetsinvesteringar, men nu har de börjat sprida riskerna genom investeringar i framför allt de brittiska och kontinentaleuropeiska fastighetsmarknaderna.

Dock kan risken för ytterligare euroförsvagning skrämma investerare utanför euroområdet, och bidra till att eurofastigheter (eller för den delen svenska fastigheter) får en riskpremie jämfört med fastigheter i länder med mer stabila valutor. Vår uppfattning är att kortsiktiga investerare kommer att säkra valutarisken och bygga sin investering på förhoppningar om att fastigheten ökar i värde tack vare sänkta direktavkastningskrav.

Mer långsiktiga investerare tenderar i stället att strunta i valutasäkringar eftersom de kostar pengar och eftersom valutaeffekter brukar ta ut varandra över tid. Risken för denna grupp av investerare är att den valutarisk de ändå måste bygga in i investeringskalkylen gör att de i kamp om attraktiva objekt blir överbjudna av kortsiktiga och inhemska investerare.

Lågräntemiljön gör det billigare att låna, vilket ju är själva syftet med centralbankernas åtgärder. Efter finanskrisen hade vi några år med restriktiv syn på utlåning till fastigheter. Det brittiska erfarenheterna från APF lär oss att QE leder till ökade belåningsgrader, först i storstädernas A-lägen (något vi redan ser), men efter hand sker samma sak i mer perifera lägen.

Sammanfattningsvis kommer QE kommer att lyfta de europeiska fastighetsmarknaderna på två sätt; både genom ökad tillväxt och genom sänkta obligationsräntor. Eftersom största delen av ECB:s värdepappersköp kommer att göras i Frankrike och Tyskland tror vi att QE-effekterna först kommer att synas där. Vi utesluter inte att direktavkastningen för tyska och franska fastigheter kommer att nå nya rekordnivåer. För mindre marknader kommer direktavkastningen troligen att hålla sig över historiska bottennivåer tills ekonomierna återhämtat sig ordentligt.

Fotnot:

M&G förvaltar över 330 miljarder euro åt institutioner och hushåll. M&G ägs av Prudential, ett av Storbritanniens största försäkringsbolag och är etablerat i Sverige sedan 2009.

QE, Quantitative easing, Kvantitativ lättnad är en okonventionell metod med vilken centralbanker stimulerar den nationella ekonomin. Metoden används i praktiken framförallt när konventionella metoder blivit ineffektiva.

Diös ökade kvartalsvinsten efter skatt till 75 Mkr (44), motsvarande 1,00 kr (0,62) per aktie. Resultatet påverkades av värdeförändringar i fastigheter om 2 Mkr (2) och i finansiella instrument om -6 Mkr (-33). Förvaltningsresultat förbättrades med 9 procent till 101 Mkr (93). Periodens överskottsgrad minskade med en procentenhet till 54 procent, framförallt beroende på ökade fastighetskostnader till följd av vinterrelaterade kostnader. Hyresintäkterna steg till 325 Mkr (322) motsvarande en uthyrningshrad om 88,6 procent (89,3). Nettouthyrningen under perioden uppgick till 2 Mkr (10).

Efter investeringar i ny-, till- och ombyggnationer för 111 Mkr värderades portföljen till 12,3 Mdr kr (12,2). För närvarande har Diös 41 större pågående förädlingsprojekt där totalt 299 Mkr av budgeterat 487 Mkr har upparbetats.

De räntebärande skulderna ökade till 7.671 Mkr (7.662) och den faktiska räntekostnaden inklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme samt utfall avseende finansiella instrument uppgick 
till 57 Mkr (68), vilket motsvarade en årlig genomsnittsränta på 3,0 procent (3,5). Det egna kapitalet steg till 3.440 Mkr (3.279) och soliditeten ökade till 27,4 procent (27,0).

Under dagen steg kursen i aktien med drygt 1 procent till 66,50 kr. LE

I och med årstämmans beslut om en utdelning på 2,85 kr per aktie är Diös ett av
 de högst utdelande fastighetsbolagen i Sverige.

– Aktiemarknaden fortsätter att ge oss sitt godkännande. Det hoppas jag att våra hyresgäster och samarbetspartners också fortsätter att göra. Med ökat fokus på de orter där vi ser störst möjlighet att växa, skapar vi utrymme för att bli den mest aktiva och efterfrågade fastighetsägaren på vår marknad, säger vd Knut Rost.

Oscar Properties äger Chokladfabriken tillsammans med Skandrenting.

Intresset för Oscar Properties projekt fortsätter att öka och antalet sålda bostäder uppgick till 72 (65) under årets första kvartal. Exempelvis gick etapperna 2 och 3 i bolagets första nyproduktionsprojekt, HG7 i Hammarby Sjöstad, starkt framåt. Vid periodens slut var totalt 97 av 98 bostäder sålda med inflyttning under 2015. I projekt Chokladfabriken på Kungsholmen var totalt 84 av 85 bostäder sålda, varav av 19 bostäder är inflyttade under kvartalet. Oscar äger 35 procent av projektet, medan Skandrenting äger resterande 65 procent.

Totalt uppgår Oscars Properties pågående produktion till 467 bostäder (356).

Bolagets nettoomsättning för kvartalet ökade till 123,6 Mkr (85,6), med ett rörelseresultat om 18,1 Mkr (30,4). I resultatet ingick andelar i intresseföretag och joint ventures om 4,3 Mkr (27,1). Till minskningen bidrog att bolaget under perioden har tagit kostnader i projekt som ännu inte startat. Kvartalsvinsten efter skatt minskade till 15,1 Mkr (27,2), motsvarande 0,38 kr (0,88) per aktie.

Under perioden köpte Oscar Properties 50 procent av fastigheten Murmästaren 3 på Kungsholmen genom bolagsförvärv av aktier i Murbruket Holding AB. Bolaget är delägt tillsammans med Fastighets AB Balder. Dessutom tillträdde Oscar bostadsprojektet Bageriet på Kvarnholmen i Nacka omfattande 114 lägenheter. Den 31 mars hade koncernen engagemang i 19 fastigheter och projekt varav 9 är helägda.

I Oscar Properties balansräkning ingick förvaltningsfastigheter för 620 Mkr (585 vid årskiftet) och projektfastigheter för 272 Mkr (152). Koncernens räntebärande skulder uppgick till 928,0 Mkr (768,3) och det egna kapitalet uppgick till 553 Mkr (540), motsvarande en soliditet om 33 procent (38). LE

Fredrik Brodin, vd Stendörren Fastigheter.

Nu har Sterndörren Fastigheter växt till ett fastighetsvärde om nära 2 Mdr kr. Stendörrens första börsår 2014 var historiskt kort eftersom en extra bolagsstämma den 5 november 2014 beslutade om ny verksamhetsinriktning för Header Compression Holding AB (publ) till fastighetsbolag genom förvärv och namnändring till Stendörren Fastigheter AB (publ). Stendörren B-aktie handlas på First North, Nasdaq Stockholm sedan den 6 november 2014.

Stendörren Fastigheter har under det första kvartalet 2015 tillträtt totalt 36 fastigheter och tomträtter, omfattande cirka 254.000 kvm uthyrbar yta och med ett samlat förvärvsvärde om 1.877 Mkr. Efter dessa tillträden omfattade bolagets fastighetsportfölj den sista mars i år totalt 67 fastigheter och tomträtter i Stockholm och Mälardalen, omfattande 0,53 miljoner kvm. Stendörren bedömer hyresvärdet till cirka 414 Mkr/år med ekonomisk vakans om 41 Mkr. Bedömd årlig driftkostnad uppgår till drygt 100 Mkr, med ett årligt driftnetto om 270 Mkr.

Bolaget fokuserar på en aktiv förvaltning samt förvärv av fastigheter med utvecklingspotential inom lager och lätt industri. Det kan betyda att fastigheterna har potential för hyreshöjning, viss vakans som kan fyllas, förvärv av befintliga och möjliga byggrätter, vilka kan utvecklas eller andra förhållanden som kan leda till ett förbättrat driftnetto och ett ökat fastighetsvärde.

Fredrik Brodin, vd Stendörren Fastigheter, säger i bolagets första årsredovisning:

– Fastigheter för lager och lätt industri växer snabbt i Stockholm och Mälardalen, eftersom servicesektor växer starkt i regionen, en sektor som är väl diversifierad och relativt okänslig för konjuktursvängningar och omvärldsfaktorer, vilket gör att fastigheterna får en hög riskjusterad avkastning. Stendörrens direktavkastning på bolagets fastighetsportfölj är cirka 7 procent. Kombinationen av en hög direktavkastning och nytecknade derivatpositioner medför att Stendörren Fastigheter har en mycket god räntetäckningsgrad som för närvarande uppgår till drygt 3 gånger. SF

SPP Fastigheter köper Malmöfastigheten Österport 7 – den första fastigheten i Europa som har uppnått miljöcertifieringen LEED Platinum för befintliga byggnader.

Skanska har tecknat ett avtal med SPP Fastigheter om överlåtelse av kontorsfastigheten Österport 7 i Malmö. Affären genomförs som en bolagstransaktion där köpeskillingen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 330 Mkr. Transaktionen bokas i det andra kvartalet och tillträde sker den 4 maj 2015.

Fastigheten Österport 7 på Drottningtorget i Malmö består av åtta kontorsvåningar om 10.200 kvm plus parkering i källaren. Sweco hyr hela den miljöklassade byggnaden på ett tioårigt kontrakt från och med januari i år. Inför inflyttning gjordes ombyggnad och anpassning av lokalerna för att stödja Swecos verksamhet.

– Det är tydligt att investeringsviljan i Malmö är stark och vi är särskilt glada över vårt fina samarbete med SPP Fastigheter, säger Camilla Wieslander, vd Skanska Öresund AB.

– Vi är mycket glada över möjligheten att få förvärva en nyrenoverad kontorsfastighet med tydlig miljöprofil. Österport 7 är ett bra komplement till de förvärv som vi tidigare har gjort och stärker vår närvaro i regionen, säger Marita Loft, vd Storebrand/SPP Fastigheter.

                                                                                           
Stockholmshems styrelse har utsett Eva Nygren (bilden) till ny vd för företaget. Hon har sedan 2007 varit vd för allmännyttiga Telge Bostäder i Södertälje och har tidigare haft ledande positioner på bland annat Stiftelsen Stockholms Studentbostäder och Fastighets AB Förvaltaren.

– Det ska bli riktigt roligt att få leda Stockholmshem i arbetet att möta behoven i den växande staden. Vi ska bygga nya bostäder för alla Stockholmare, men också vårda och utveckla befintliga områden på ett ansvarsfullt och hållbart sätt, säger Eva Nygren.

Eva Nygren efterträder Ingela Lindh, som i oktober i fjol lämnade Stockholmshem för att bli vd för Stockholms Stadshus AB.

Riksbyggen och Citycon förtätar i Jakobsbergs Centrum.

I Jakobsbergs Centrum, nordväst om Stockholm, kommer Riksbyggen att bygga 350 nya bostäder. Nybyggnationen är ett led i samarbetet mellan Citycon och Riksbyggen för att utveckla byggrätter för bostadsbebyggelse och kommersiella ytor i Jakobsberg.

– Jakobsberg kommer att utvecklas mycket under de närmaste åren. Levande bostadsmiljöer ställer krav på blandad bebyggelse och service som passar för olika perioder i livet. Tillsammans med Citycon vill vi åstadkomma detta i Jakobsberg, säger Göran Sundin, marknadsområdeschef Riksbyggen Stockholm.

Jakobsberg, tillsammans med Barkarbystaden och Veddesta, är en expansiv del av Stockholmsregionen. Här ska 18.000 bostäder och två tunnelbanestationer byggas före år 2030.

– Citycons initiativ att utveckla bostäder på parkeringsområden kommer att stärka Jakobsbergs position som stadsdelscentrum. Det nya bostadsområdet får en attraktiv placering med väl utbyggd kollektivtrafik och närhet till ett brett utbud av butiker, restauranger och service, säger Håkan Hyllengren, projektutvecklare på Citycon.

Christian Hermelin, vd Fabege.

För första kvartalet 2015 ökade Fabege vinsten efter skatt till 705 Mkr, motsvarande 4,26 kr kr/aktie (1,45). I vinsten ingick en orealiserad värdeförändring av bolagets 81 fastigheter, om totalt 707 Mkr och en orealiserad värdeförändring av räntederivat om –57 Mkr.

En orsak till den positiva värdeförändringen av fastigheterna var att direktavkastningskravet har minskat från drygt 5,4 procent vid årsskiftet till knappt 5,3 procent vid utgången av mars.

Under rapportpresentationen sa vd Christian Hermelin:
– Men trots den starka värdetillväxten är det mest intressanta att vi börjar se en tilltagande hyrestillväxt i alla våra områden. Det beror inte bara på Stockholms tillväxt utan också att kunder flyttar till kvalitet.

Under perioden sjönk hyresintäkterna till 502 Mkr (513), medan driftöverskottet steg till 350 Mkr (349) med en överskottsgrad som ökade till 70 procent (68). Under perioden förbättrades den ekonomiska uthyrningsgraden till 93 procent (92).

CFO Åsa Bergström framhöll att hyrestillväxten i identiskt bestånd var nära 9 procent, till stor del förklarat av avtagande rabatter för en stor hyresgäst i Solna Strand.

Totalt omförhandlade Fabege en hyresvolym om cirka 30 Mkr under det första kvartalet med ett hyresvärde som ökade i snitt 14 procent.         

Nettouthyrning uppgick under perioden till 12 Mkr (17).

Resultatet från intressebolag blev -13 Mkr, till stor del orsakade av det negativa driftresultatet för Friends Arena.

I balansen ökade fastighetsvärdet till 33.763 Mkr (33.640), medan det räntebärande skulderna sjönk till 19.723 Mkr (20.073), vilket innebar att soliditeten på årsbasis stärktes till 37 procent (34).

Under perioden steg avkastningen på eget kapital till 20,3 procent (7,7) samtidigt som räntetäckningsgraden sjönk 2,0 gånger (2,3). Substansvärdet, EPRA NAV, ökade 97 kr (84).

I en prognos för helåret 2015 säger Fabege att det blir ett totalt starkt resultat. SF