Fjärde kvartalet 2014 var det starkaste året för kommersiella fastighetstransaktioner på tolv år.

Transaktionsåret 2014 avrundades med sitt starkaste kvartal på tolv år med transaktionsvolym om 64 Mdr kr, vilket året tog volymen för helåret till ett nytt rekord på nästan 156 Mdr kr. Detta är 1 miljard kronor mer än föregående topp som nåddes år 2008 med 58 Mdr kr, eller 59 procent, över den genomsnittliga volymen under det senaste decenniet. Det framgår av Investment Market Update Sweden Q4 2014 från DTZ Research.

Inhemska investerare har dominerat den svenska marknaden för kommersiella fastighetstransaktioner under de senaste åren. Mot slutet av förra året ökade däremot aktiviteten från internationella aktörer, vilka ökade från 9 procent i det tredje kvartalet till nästan 23 procent under Q4.

När det gäller var affärerna genomförs noterar DTZ att investerare har breddat sin fokus på senare tid. Samma sak gäller vilka fastighetssegment som lockar till förvärv. Marknaderna utanför storstadsområdena fångar en växande interesse, samtidigt som Stockholm fortfarande är gynnat och stod för 35 procent av den totala transaktionsvolymen. Och även om bostäder och kontor är fortfarande investerarnas första val samtidigt som det genomfördes allt fler affärer inom sektorer som hotell och offentliga byggnader.

En stark efterfrågan från investerare drev avkastningen i samtliga storstadsregioner under det sista kvartalet ifjol.

Avkastningskravet för kontor i bästa läge i Stockholm var 4,35 procent, medan motsvarande siffra för Göteborg var 4,75 procent och för Malmö 5,30 procent.

Vasakronan säljer till Eklandia en fullt uthyrd kontorsfastighet om 3.900 kvm vid Lindholmbassängen i Lindholmen Science Park.

Den fastighet, om 1.600 kvm, som Vasakronan köper av Eklandia, ligger mycket centralt vid Domkyrkan på Kungsgatan 31-33 och granne med Vasakronans fastigheter Inom Vallgraven 22:15 (Strömshuset) och Inom Vallgraven 22:16 (Meethshuset).



Castellum köper, via dotterbolaget Eklandia, av Vasakronan på Lindholmen i Göteborg för 115 Mkr samtidigt köper Vasakronan av Eklandia i centrala Göteborg för 65 Mkr.

Castellum har, via det helägda dotterbolaget Eklandia Fastighets AB, förvärvat Vasakronan en fullt uthyrd kontorsfastighet om 3.900 kvm vid Lindholmbassängen i Lindholmen Science Park, Göteborg. Investeringen uppgick till 115 Mkr, efter avdrag för uppskjuten skatt. Tillträde ägde rum den 19 februari 2015. Fastigheten Lindholmen 28:1 ligger på Lindholmen på Norra Älvstranden och är den enda fastighet Vasakronan äger i området.

Vasakronan köper av Eklandia en kontorsfastighet på Kungsgatan i centrala Göteborg om 1.570 kvm. Försäljningen uppgick till 65 Mkr netto efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 4 Mkr, vilket är i nivå med senaste värdering. Frånträde ägde rum den 19 februari 2015.

Den fastighet som Vasakronan köper, ligger mycket centralt vid Domkyrkan på Kungsgatan 31-33 och granne med Vasakronans fastigheter Inom Vallgraven 22:15 (Strömshuset) och Inom Vallgraven 22:16 (Meethshuset).

 Byggnaden är i fyra våningar och uppfördes på tidigt 1900-tal. Verksamheten i fastigheten består av tre butiker i gatuplan och kontorslokaler på övriga plan. Den uthyrbara arean uppgår till cirka 1.600 kvm, varav 1.100 kvm utgörs av kontor och 500 kvm är butiker.

Förvärvet stärker ytterligare Vasakronans position som stark fastighetsaktör i centrala Göteborg.

– Fastigheten ligger i ett bra handelsläge och i omedelbar närhet till två av våra befintliga fastigheter. Det gör att den kompletterar det vi redan äger i området på ett bra sätt. Det är ett förvärv helt i linje med vår strategi, säger Fredrik Wirdenius, vd Vasakronan. 

Genom affären med Vasakronan stärker Eklandia sin position ytterligare på Lindholmen och den fastighet som förvärvas är sammanhängande med en fastighet som bolaget äger sedan tidigare. Totalt innehar och förvaltar Eklandia nu ett bestånd om cirka 54.000 kvm på Lindholmen.

– Vi ökar nu vår närvaro i Lindholmen – en samverkansmiljö för forskning, innovation och utbildning med internationellt prägel, säger Henrik Saxborn, vd i Castellum AB. Affären stärker vår marknadsposition i området och effektiviserar förvaltningen.

– Med förvärvet utökar vi vår fastighetsportfölj med en profilfastighet som har ett fantastiskt läge med utsikt över hamninloppet. Vi stärker vår närvaro i Lindholmen Science Park som är ett dynamiskt område som har utvecklats starkt under de senaste 15 åren och nu har en internationell prägel med samverkan mellan verksamheter inom teknik, innovation och akademi, säger Cecilia Fasth, vd för Eklandia Fastighets AB.

Värdeförändringar på räntederivat om -91 Mkr (68) bidrog till att Diös redovisade en sänkt helårsvinst efter skatt till 302 Mkr (321), motsvarande 3,97 kr (4,32). I resultatet ingick även värdeförändringar av fastigheter med 62 Mkr (-24), varav 15 Mkr var reavinster. Förvaltningsresultatet förbättrades däremot med 67 Mkr till 421 Mkr (354).

– Med ett förvaltningsresultat som är 19 procent bättre än ifjol och med en nettouthyrning om 29 Mkr (6), fortsätter vi mot visionen att bli den mest efterfrågade fastighetsägaren på vår marknad, säger vd Knut Rost.

Hyresinäkterna uppgick till 1.291 Mkr (1.292), medan driftskostnaderna minskade till 608 Mkr (627) och driftsöverskottet steg till 762 Mkr (738), vilket ger en förbättring i överskottsgrad om 1,9 procent. Uthyrningsgraden ökade med 0,5 procentenheter till 89 procent. För jämförbart ökade hyresintäkterna med 1,4 procent och driftsöverskottet med 4,3 procent.

Under året investerade Diös 386 Mkr (266) i ny-, om- och tillbyggnationer i befintligt bestånd. Vidare köptes en fastighet (Stranden 19:5 i Mora) för 25 Mkr, medan försäljningarna uppgick till 99 Mkr. Vi årsskiftet värderades bolagets 354 fastigheter (364) till 12,2 Mdr kr (11,8).

Den genomsnittliga räntebärande skulden minskade till 7.667 Mkr (7.778) och finansierades till en sänkt medelränta om 3,4 procent (3,7). Det egna kapitalet ökade till 3.365 Mkr (3.325), motsvarande en soliditet 27,3 procent (26,8).

Inför årsstämman föreslår styrelsen en aktieutdelning om 2,85 kr (2,30) per aktie, vilket motsvarar en höjning med 24 procent. Aktien steg på börsen med 2,6 procent. LE

Knut Pedersen, vd och koncernchef på Catella.

Catellas helårsvinst efter skatt ökade till 227 Mkr (-21), motsvarande 2,66 kr (-0,26) per aktie. Resultat före skatt ökade till 248 Mkr (-7). Nettoomsättningen exklusive kapitalförvaltaren IPM ökade med 41 procent till 1.445 Mkr (1.020).

– Koncernens nettoomsättning exklusive IPM ökade med 32 procent under fjärde kvartalet som en följd av förbättringar inom de flesta av våra verksamheter, framförallt inom rådgivningen, säger Knut Pedersen, vd och koncernchef på Catella.

Det egna kapitalet ökade till 1.252 Mkr (932), motsvarande 15,33 kr (11,40) per aktie.

Inom Corporate Finance ökade nettoomsättningen till 527 Mkr (397) medan resultatet före skatt steg till 80 Mkr (11).

Under året medverkade verksamhetsområdet i transaktionsvolymer om 73,1 Mdr kr (50,3).

Inom Kapitalförvaltningen steg nettoomsättningen 925 Mkr (630) medan resultatet före skatt ökade till 117 Mkr (17). Förvaltningsvolymerna, exklusive IPM:s ingående balans om 42,8 Mdr kr, ökade med 27,2 Mdr kr (11,1) och nettoinflödet ökade till 19,7 Mdr kr (7,2).

Resultatet innebar att Catella blev dagens vinnare med kursökning om 7,8 procent. LE

Solna Business Park blir ny adress för SBAB.

När SBAB sökte nya lokaler föll valet på Fabege och det företagstäta området Solna Business Park. Avtalet avser cirka 4 300 kvm, löper på 10 år och är ett så kallat Grönt hyresavtal där hyresvärd och hyresgäst har ambitioner att finna resurseffektiva och miljösmarta driftslösningar. Fastigheten är miljöklassad och ligger på huvudgatan i Solna Business Park. Senast den 1 november går flytten från Östermalm för de 220 medarbetarna.

– Vi är mycket glada att få välkomna SBAB till Solna Business Park. Här finns redan många starka företag som gör affärer med varandra och en stark finansiell aktör som SBAB stärker företagsklimatet ytterligare, säger Klaus Hansen Vikström, vice vd och chef för affärsutveckling på Fabege.

Den 1 april tillträder Håkan Falk (bilden) som ny förvaltningschef på exploateringskontoret, Stockholms stad. Han kommer närmast från tjänsten som vd på HSB Bostad.

– Det ska bli roligt att arbeta på exploateringskontoret med det viktiga uppdraget att ge förutsättningar för en hög takt i bostadsbyggandet i Stockholm. Jag ser fram emot att bidra i uppfyllandet av de bostadspolitiska målen om bland annat  40.000 bostäder till år 2020, kommenterar Håkan Falk.

Håkan Falk är 62 år och Täbybo. Han ersätter Krister Schultz som samtidigt, den 1 april, börjar som vd för det kommunala bolaget Stockholm Vatten.

Krister Schultz, född 1963, har varit förvaltningsdirektör för exploateringskontoret sedan 2007. Tidigare var han vd för Skolfastigheter i Stockholm AB, SISAB. Han är ekonom och började sin karriär 1987 i Stockholms stad som controller/ budgetgranskare på dåvarande finansavdelningen. Krister Schultz har även arbetat som ekonom på Stockholm Parkering, varit ekonomichef och fastighetschef vid dåvarande saluhallsförvaltningen samt förvaltningschef vid dåvarande renhållningsförvaltningen (numera avdelningen för avfall på trafikkontoret).

I en kommentar kan sägas att Håkan Falk får nu en tjänst som är oerhört viktig för Stockholms stad då han blir ny chef för Expolateringskontoret. Detta eftersom Stockholm ska få 40.000 nya bostäder till år 2020. SF

Nu har Akademiska Hus tecknat avtal med ByggVesta om försäljning av mark på Campus Flemingsberg. ByggVesta kan därmed snart sätta spaden i jorden för bygget av fler än 450 student- och forskarlägenheter. Byggstart planeras till juni 2015 och därefter med första inflyttning efter två år.

Akademiska Hus och ByggVesta har tillsammans arbetat fram en detaljplan för student- och forskarbostäder som antogs av Huddinge kommun i somras. Bostadshusen kommer att ligga på campus vid Alfred Nobels Allé och innehålla lägenheter i olika storlekar, från 1:or till 4:or med yteffektiva och flexibla planlösningar som möjliggör så kallade kompiskontrakt där flera hyresgäster delar på hyran. Det innebär att mer än 800 studenter skulle kunna bo i lägenheterna.

– Vi anstränger oss för att det ska byggas fler studentbostäder i regionen då studentbostadsbristen slår väldigt hårt mot Stockholms konkurrenskraft som studie- och forskningsort. Men dessa bostäder bidrar inte bara till att minska bostadsbristen utan är också viktiga för att göra campus levande dygnet runt, säger Sten Wetterblad, regiondirektör på Akademiska Hus region Stockholm.

Bostäderna i Flemingsberg kommer att byggas utefter ett koncept som ByggVesta har utvecklat tillsammans med universitet och högskolor som ska ge plusvärden för studenterna. Bland annat blir de boende en del av en social miljö med aktiviteter och boendevärdar som motverkar utanförskap och bidrar till bättre studieresultat.

– Genom detta projekt blir vi en viktig aktör för att bygga studentbostäder i Stockholm. Med vårt koncept kommer vi att bidra till att göra Stockholm till en attraktivare studieort, säger Lars Jonsson, huvudägare i ByggVesta.

Analys: Stefan Fröjdendahl

Balder blev dagens kursvinnare med en uppgång om 7,7 procent till 140,4 kr under stor omsättning. Marknadsförtroende för vd Erik Selin är det största i branschen. Under de tre senaste åren har aktien varit en klar kursvinnare. I februari 2012 var kursen i Balder endast 31,5 kr jämfört med dagens toppnotering om drygt 140 kr. Inget annat fastighetsbolag har varit i närheten av denna kursutveckling.

Vad beror då marknadens stora förtroende för Balder och Selin? Helt klart är att bolaget tjänar stora pengar samtidigt som den finansiella stabiliteten ökar med ett stärkt eget kapital. För 2014 steg det egna kapitalet till 14.216 Mkr (11.196). Resultatet efter skatt för helåret 2014 ökade till stora 3.128 Mkr (1.738). I detta resultat ingick värdeförändringar i fastighetsportföljen med 2.906 Mkr (801) och värdeförändringar av derivat med -622 Mkr (433).

Fastigheternas värde steg under 2014 till totalt 37,4 Mdr kr (27,5).

Föregående år var lysande för Balder eftersom förvaltningsresultatet före skatt steg till mäktiga 1.275 Mkr (854), en ökning med  49,3 procent! Detta resultat orsakades av att hyresintäkterna steg mycket starkt till 2.525 Mkr (1.884), med ett driftöverskott som ökade med hela 39 procent till 1.766 Mkr (1.274).

Varför tjänar Balder dessa pengar?

Det första skälet är att Balder är förvaltningsintensivt med ett stort antal genomförda transaktioner. Balder har med framgång sålt flera fastigheter samtidigt som hotell- och exploateringsfastigheter samt kontorshus har förvärvats på de starkaste marknaderna, det vill säga centrala Stockholm och Göteborg.

Det andra skälet är att Balder har framgångsrika intressebolag tillsammans med Elof Hansson, Coop och Centur, hälftenägt tillsammans med Peab, vidare ett stort ägande i kreditmarknadsbolaget Collector samt hälftenägarskap med projektutvecklingsbolagen i Bovieran samt i Fix Holding. Numer äger Balder även 100 procent i de tidigare intressebolagen Akroterion och i ett före detta samägt intressebolag med GE och i bolaget Tulia. Vinsterna för Balders intressebolag steg under helåret till goda 317 Mkr (204). Utöver dessa intressebolag i Balder finns det kring sfären med Erik Selin ett stort antal bolag där han är en större aktieägare. För detta ägarskap har jag myntat begreppet finansiell armering. Erik Selin förstår verkligen ägande och aktieutveckling genom att bygga stabila nätverk.

Det tredje skälet är att Balder och Erik Selin är finansiellt skickliga. För helåret 2014 ökade de räntebärande skulderna till 20.317 Mkr (15.703) vilka finansierades till en sänkt snittränta om 2,6 procent (3,2). Vidare har Balder lyckats emittera obligationer och certifikat i sin upplåning förutom de bilaterala banklånen i nordiska banker. De räntebärande obligationerna steg till 1.950 Mkr (750) samtidigt som certifikatprogrammets rambelopp ökade till 1.500 Mkr (1.000). Detta visar att kapitalmarknaderna har förtroende för Balder.

I en prognos kan sägas att Balder kommer att fortsätta sin starka utveckling med starka finansiella mål. Vid årsskiftet var soliditeten 35,5 procent (37,9) med en räntetäckningsgrad som steg till 3,4 gånger (2,9).

Aktien rekommenderas eller som någon placerare framhöll:
– Köp aktier i Balder och sälj dem inte. Det rådet har varit historiskt mycket korrekt.

Hans Wallenstam, vd Wallenstam.

Wallenstams helårsvinst efter skatt minskade till 585 Mkr (1.276), motsvarande 3,5 kr (7,5) per aktie. I resultatet ingick reavinster om 283 Mkr (122), orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter med 829 Mkr (605) och orealiserade värdeförändringar på derivatinstrument med -854 Mkr (328). Till följd av ett lågt elpris gjorde Wallenstam även nedskrivningar av vindkraftverk med -350 Mkr (-150).

I bokslutskommunikén säger vd Hans Wallenstam att värdeförändringarna på derivat till slut blir ett nollsummespel, och framåtriktat istället påverkar substansvärdet positivt. Motsvarande sker för nedskrivningarna på kraftverken när elpriserna ökar. För bolagets fastigheter steg förvaltningsresultatet med 25 procent till 592 Mkr (473) och för naturenergin -25 Mkr (-8).

Hyresintäkterna minskade till 1.566 Mkr (1.578), medan driftnettot tack vare effektiviseringar och nyare fastighetsbestånd steg till 1.127 Mkr (1.095).

Under året investerade Wallenstam i fastigheter för totalt 1.941 Mkr (2.589), medan försäljningar genomfördes för 2.349 Mkr (1.986). Bolaget har pågående nybyggnadsprojekt om drygt 1.600 lägenheter och på balansdagen uppgick investeringen i dessa till 2,9 Mdr kr (3,5).
– Genom vår stora och spännande projektportfölj kan vi fortsätta hålla en investeringsnivå på 2-3 Mdr per år, med fokus på att tillföra marknaden en efterfrågad produkt och skapa värdetillväxt genom eget arbete, säger Hans Wallenstam.

Vidare investerades 229 Mkr (326) i vindkraft och den totala nettoinvesteringen i pågående projekt och färdigställda verk uppgick till 1.770 Mkr (1.982)

Fastighetsportföljens värde minskade under året till 28,5 Mdr (29,0), medan de räntebärande skulderna minskade till 15,1 Mdr (16,7) och finansierades till en snittränta om 2,56 procent (3,11).

Det egna kapitalet ökade till 12.883 Mkr (12.840), motsvarande 77 kr (76) per aktie och en soliditet om 41 procent (40).

Inför årsstämman föreslår styrelsen en utdelning om 2,25 kr/aktie (2,0) motsvarande en ökning med 13 procent, samt en aktiesplit på 2:1.

– Det är roligt att styrelsen föreslår en höjd utdelning. Det är 80 procent högre än ordinarie utdelning 2014 som var 1,25 kr per aktie och som då kompletterades med en engångsbonus om 0,75 kr per aktie för uppnådd affärsplan, avslutar Hans Wallenstam.

Rapporten gladde marknaden då aktien steg med 3,3 procent till 180 kr. LE