Med en hyresökning på tre procent i fjol är Göteborgs kontorsmarknad fortsatt het. Hyran för kontor av god kvalitet i bra läge bedöms i de mest centrala delarna ha nått 3.300 kr per kvm och år. Det visar senaste utgåvan av JLL Nordic Outlook.

Även om visst smolk kan anas i konjunkturbägaren, i form av avtagande konsumtionstillväxt, svagare tillväxt i omvärlden och osäkerhet i ljuset av Riksdagsvalet, så är efterfrågan fortfarande stark på fastighetsmarknaden. Långsiktiga trender som ökad andel aktivitetsbaserade arbetsplatser, fler coworking-aktörer, e-handelns framväxt, digitaliseringens påverkan, m.m. driver också på och förändrar fastighetsmarknaderna.

Även utanför innerstaden i Göteborg pressas hyresnivån uppåt av stark efterfrågan och nyproduktion. Med start från 2019 väntas dock ökat utbud av nyproducerad kontorsyta att tillta som bör innebära att utbudet kommer mer i balans med efterfrågan.

– Trycket på kontorsmarknaden i Göteborg är fortsatt högt. Företag efterfrågar moderna, effektiva och flexibla kontorslokaler i bra lägen så de utvecklingsprojekt som är på gång fyller väl den efterfrågan som finns. I takt med att nya projekt i attraktiva lägen färdigställs så kan man också förvänta en fortsatt hyresuppgång i dessa produkter, säger Cecilia Gunnarsson, analyschef på JLL.

Catena har tecknat avtal med Smedberg Logistik- & Industrimark AB om förvärv av 450.000 kvm mark på nya logistikläget Stockholm Syd i Nykvarns kommun. Området är en del av fastigheten Ånsta 1:1 och ligger vid E20 och i nära anslutning till E4 endast 45 km söder om Stockholm city. Affären sker via en bolagsaffär till ett åsatt fastighetsvärde om 315 Mkr.

I affären ingår också ett antal åtaganden, såsom dagvattenhantering, gator med mera, som bekostas av säljaren. Avtalet är villkorat med förutsättningen att detaljplanen antas och vinner laga kraft senast 2020, i samband med det sker även tillträde. Angermann har varit säljarens rådgivare i affären.
    

Stockholm Syd erbjuder utöver lokaliseringen vid europavägar även erbjuder närhet till hamn, industrispår och flygplats. Planarbete pågår för den förvärvade fastigheten och detaljplan för lager, logistik och industribyggnader på markområdet förväntas vinna laga kraft under 2019.
    

– De stora varuflödena till Stockholm kommer från söder, med den förvärvade marken skapar vi möjligheter för framtida lager- och terminalbyggnader i ett logistikläge där vi både upplever en ökande efterfrågan och ser en stor potential, säger Maths Carreman, Catenas regionchef i Stockholm.
    

– Hela området är i en spännande fas och det känns tryggt att en erfaren aktör som Catena är med och driver utvecklingen fortsatt framåt, säger Jan-Olof Smedberg på Smedberg Logistik- & Industrimark AB.

Fastighets AB Stenvalvet köper fastigheterna Athena 5 och Athena 19 i Örebro från kommunalägda Örebroporten Fastigheter AB. Det överenskomna fastighetsvärdet är drygt 820 Mkr och tillträde är planerat till den 1 februari. Cushman & Wakefield har varit säljarens rådgivare och transaktionskonsult, medan advokatfirman Lindahl varit juridiskt ombud.
    

Fastigheterna ligger i området Mellringestaden i Örebro och utgörs till största delen av tre boenden för äldre, ett elevhem, en grundskola och en förskola som alla förhyrs av Örebro kommun samt lokaler för psykiatrisk vård som hyrs av Region Örebro. Totalt omfattar fastigheterna cirka 45.000 kvm lokaler samt exploateringsmark. Försäljningen ska godkännas av Kommunfullmäktige i Örebro.
    

Förvärvet av fastigheterna är en av Stenvalvets största investeringar sedan företaget bildades 2010. Genom förvärvet etablerar sig bolaget i Örebro och öppnar ett förvaltningskontor på orten. Efter förvärvet äger och förvaltar Stenvalvet fastigheter som omfattar nästan 140.000 kvm lokaler för samhällsservice i västra Mälardalen, i kommunerna Örebro, Västerås och Eskilstuna. 
    

– Örebro är en av de orter vi sökt investeringsmöjligheter i under en längre tid. Mellringestaden och vårt nya förvaltningskontor blir starten för ett nytt förvaltningsområde där vi hoppas kunna växa genom förvärv och projektutveckling de närmaste åren, säger Sara Östmark, affärsutvecklingschef på Stenvalvet.
    

– Örebroporten bedömer att vi har genomfört vårt uppdrag att utveckla området. Mellringestaden har varit basen i vårt bestånd från bolagets start. I våras landade vi i ståndpunkten att det inte är nödvändigt att Örebroporten är fortsatt ägare av Mellringestaden och att en försäljning i stället kan vara både lämplig och möjlig. Intresset att förvärva samhällsfastigheter har växt och det finns idag en stor efterfrågan, inte minst från långsiktiga fastighetsaktörer som förvaltar pensionskapital, säger Lennart Bondeson, styrelseordförande i Örebroporten.
    

– Reavinsten medför att Örebroporten kan minska sin låneskuld om cirka 2,8 Mdr med cirka 650 Mkr och att bolaget samtidigt kan göra nödvändiga omstruktureringar i sin derivatportfölj. Vid årsskiftet införs de nya ränteavdragsbegränsningsreglerna vilka träffar Örebroporten. Både amortering och omstruktureringarna är nödvändiga för att sänka bolagets framtida räntekostnader så att vi även i framtiden kan hålla våra resultatnivåer, säger Jeanette Berggren, vd för Örebroporten.

Kommunfullmäktige i Göteborg antog igår detaljplanen som möjliggör Wallenstams byggnation av 1.800 nya lägenheter samt ytor för kontor, handel, restauranger förskola och skola i Kallebäcks Terrasser. Tillsammans med Göteborgs stad och Trafikverket planeras för en gång- och cykelbro över till Mölndalsvägen likväl som en bilramp, eller så kallad fly-under, vid Kallebäcksmotet som ska avlasta trafiken och förbättra tillgängligheten till området.
    

– Vi räknar med att kunna påbörja byggnationen av de första kvarteren senare i år. Här kommer vi att skapa ett nytt trivsamt och levande område med mötesplatser, bostäder, kontor, handel och service, säger Marina Fritsche, regionchef för Wallenstam.
    

Kallebäcks Terrasser har fått sitt namn utifrån de nivåskillnader och naturliga terrasser som bebyggelsen och naturen bidrar till. Området kommer att utvecklas etappvis med en första inflyttning till 2021. Byggnationen av de första hyresrätterna kommer att starta i den del som gränsar mot berget. Samtidigt byggs även en kommersiell fastighet längs med E6/E20.
    

Redan 2014 påbörjade Wallenstam arbetet med fastigheten Kallebäck 3:3, tidigare Arlas mejeri. Fastighetens totala areal uppgår till drygt 100.000 kvm. Kallebäcks Terrassers första etapp är en del av BoStad2021.

Nu tillträder Caroline Arehult som ny vd och koncernchef för Hemfosa. Hon efterträder Jens Engwall som fokuserar på sin roll som vd för Nyfosa AB, som Hemfosa ska dela ut under hösten, troligen i november, och i samband därmed ska aktierna i Nyfosa tas upp till handel på Nasdaq Stockholm.
    

Caroline Arehult kommer närmast från Skanska Fastigheter Stockholm där hon varit verksam som vd och ansvarig för den kommersiella projektutvecklingen. Under sin tid på Skanska har hon innehaft ett flertal ledande positioner som bland annat fastighetschef samt uthyrnings- och marknadschef.
    

– Det ska bli väldigt roligt och stimulerande att få bygga vidare på det fina jobb som Jens Engwall och teamet gjort. Hemfosa har en företagskultur präglad av entreprenörskap och ett stort eget ansvar, vilket jag uppskattar och trivs i. Nu ser jag fram emot att tillsammans med mina kollegor utveckla det nya Hemfosa, säger Caroline Arehult.

Patrik Rosén (bilden), som tidigare varit ansvarig för nyproduktionsavdelningen på Restate, tar över rollen som vd för företaget.

– Det har tidigare varit två ägare som valde att ta ett steg tillbaka och därmed erbjöd de mig ledarrollen. De är fortfarande kvar i ledningen, men ville låta mig styra företaget, säger Patrik Rosén.

I sin roll som vd kommer Rosén som tidigare arbeta inom rådgivning vid ombildningar och sitta med i olika byggstyrelser. Dessutom ska han driva arbetet med att expandera Restate till andra städer.

– Vi kommer att behöva anställa under hösten och planerar att se över möjligheterna att expandera utanför Stockholm. Under den första tiden kommer fokus att ligga på att samla ihop alla så att vi sätter en struktur som alla är med på, säger Patrik Rosén.

Det är stort ras för Stockholms län efter att tjänsten Sverige Bygger har sammanställt byggstartsvolymen av nya bostadsprojekt de senaste 12 månaderna. Minskningen i byggstartad nyproduktion av bostäder motsvarar 10 Mdr kr. För ett år sedan stod Stockholms län för 32 procent av byggstartsvolymen i hela Sverige. Nu har det sjunkit till 24 procent av den byggstartade volymen nya bostäder.

Ett mindre tapp har även skett i Skåne, men Västra Götaland med Göteborg i spetsen har klarat av det senaste året betydligt bättre.

Det är tydligt att byggstarterna av nya bostäder i Stockholms stad rasat kraftigt de senaste 12 månaderna. Göteborg är den storstad som klarat av nyproduktionen av bostäder bäst det senaste året och det har t o m byggstartats projekt i Göteborg till ett betydligt högre värde där än i Stockholm.

Osäkerheten framåt är stor utifrån läget på marknaden men i Sverige Byggers projektdatabas finns ändå underlag för att se mer positivt på utvecklingen. Även om byggstartsvolymen rasat rejält i Stockholm (både län och kommun) de senaste 12 månaderna, har tillförseln av nyregistrerade projekt och projekteringsstartade projekt ökat.

Den framtida uppskattade byggkostnadsvolymen i hela Sverige för de nyregistrerade nya bostadsprojekten perioden januari-augusti 2018 har dock ökat med 25 procent jämfört med motsvarande period 2017.

NP3 Fastigheter har avtalat om att köpa 53 fastigheter med en uthyrningsbar area om 150.000 kvm med tillhörande markareal om 680.000 kvm. Köpeskillingen uppgår till 1.180 Mkr och tillträde sker den 1 oktober. Förvärvet ska ske i bolagsform genom att NP3 köper samtliga aktier i Sveavalvet AB från majoritetsägaren Kvalitena AB och Peritas AB.
    

För att delfinansiera förvärvet föreslår styrelsen i NP3 att en extra bolagsstämma beslutar om nyemission om 304 Mkr genom emission av preferensaktier med företrädesrätt för samtliga aktieägare. Förslaget innebär att var sjätte aktie, oavsett aktieslag, ger rätt att teckna en ny preferensaktie för 28,00 kr. Preferensutdelningen motsvarar 7,1 procent i förhållande till teckningskursen.
    

NP3s tre största aktieägare – Poularde AB (ägt av NP3s huvudägare och styrelseledamot Lars Göran Bäckvall), Satrap Kapitalförvaltning AB (dotterbolag till Sagax) och Fjärde AP-fonden – med tillsammans 44 procent av aktierna, har åtagit sig att rösta för förslaget och har lämnat garantiåtaganden för hela nyemissionen. Sagax har därutöver åtagit sig att tillhandhålla ett kortfristigt lån till NP3 om 300 Mkr för att möjliggöra tillträdet innan emissionslikviden kommit bolaget tillhanda.
    

Genom affären får NP3 ytterligare lokaler för industriändamål, B2B- respektive bygghandel. Det årliga hyresvärdet uppgår till 110 Mkr vid nuvarande uthyrningsgrad om 97 procent. Hyresintäkterna fördelas på 124 hyresavtal och 82 hyresgäster. Den genomsnittliga återstående hyresperioden uppgår till 5,8 år. Driftnettot beräknas initialt uppgå till 86 Mkr motsvarande en direktavkastning om 7,3 procent.
    

Av de totalt 53 fastigheterna ligger 34 fastigheter omfattande 91.000 kvm inom NP3s huvudmarknader i norra Sverige. Merparten av övriga 19 fastigheter om 59.000 kvm ligger i Värmland och Småland där NP3 sedan tidigare äger fastigheter.
    

– Förvärvet stärker NP3 i bolagets kärnmarknad, norra Sverige. Vi bedömer att övriga fastigheter är lättförvaltade och kan medföra nya intressanta affärsmöjligheter. Ur ett finansiellt perspektiv innebär förvärvet att NP3s intjäning stärks och att exponeringen mot såväl enskilda fastigheter som hyresavtal minskar. Nyemissionen av preferensaktier medför att bolagets soliditet är oförändrad samtidigt som utspädningseffekten begränsas för aktieägarna, säger Andreas Nelvig, vd NP3 Fastigheter.

Bygghiss saknas, byggmaterialet släpas genom trappan – tolv våningar upp. Flera byggnadsarbetare vittnar om orimliga arbetsförhållanden på prestigebygget Norra tornen i Stockholm, enligt Byggarbetaren. Oscar Properties har bråttom att få det ena tornet, Innovation med 37 våningar, inflyttningsklart till jul.

Några av byggarbetare som just nu uppför tornen vittnar för Byggnadsarbetaren om ohållbara arbetsförhållanden. – Det är det absolut värsta bygge jag varit på någonsin, säger Erik,.

– Vi släpar material och verktyg i trapporna flera gånger per dag. Det sliter oerhört. Det är katastrof, fruktansvärt dåligt.

Omkring 40 byggnadsarbetare inom olika yrkesgrupper har varit berörda. Även med hissen som bara går upp till 25:e våningen är det problem.

– Det har varit struligt med hiss och tillträde till våningsplanen hela tiden, även när det fanns en bygghiss. Men nu är det extremt. Vi kan inte ta oss upp och ner i huset, berättar Erik och fortsätter:

 – Ibland får vi vänta i 40 minuter. Igår kunde jag inte komma upp alls. Hissen var trasig och stod på våning 14, det var 25 personer i kö. Ibland tar hyresgästerna samma hiss. Det är frustrerande.

Ett annat problem är bristen på utrymningsvägar. Att använda trappan är det enda sättet att ta sig ner vid en nödsituation. Logistiken är också katastrofal:

– Man får inte lagra material på våningarna, byggherren säger att det inte finns utrymme. Därför får vi bära ännu mer. Vi har klagat, men de lyssnar inte, berättar Erik.

Det finns också risker för tredje part. Ibland går det runt bostadsägare på våningar där bygget pågår, bara för att titta på utsikten, berättar Filip.

 – Det känns inte bra alls. Byggherren har bråttom eftersom det är ett prestigebygge, men nu har det spårat ur helt. Den 27 december ska den sista hyresgästen flytta in. Nu är det september och de har flyttat in till våning 6, det är 30 våningar kvar. Du hör ju själv.

                                                                                                                                  
Linda Marthon (bilden) har utsetts till ny vd för Hestia AB och medlem av ledningsgruppen för koncernen Realia Group Oy.
    

Linda Marthon har varit anställd i Hestia sedan 2013 och är sedan 2015 vice vd och ansvarig för Hestias alla fyra affärsområden; drift, förvaltning, ekonomisk förvaltning och Asset Management. Tidigare har hon har haft ledande positioner inom Asset Management och förvaltning inom Schroders, AXA och NCM Donaldsons.

Nuvarande vd Gunnar Isaksson, som tillsammans med förre kollegan Stefan Björkqvist startade Hestia Fastighetsförvaltning AB, har efter tio år som vd valt att lämna bolaget.
    

– Jag är mycket nöjd med att vi får Linda Marthon som ny vd. Hon känner bolaget och kunderna väl, vilket skapar utmärkta förutsättningar för bolagets fortsatta utveckling. Hestia är en viktig del av Realia Group-koncernens fortsatta nordiska expansion och utgör basen för vår verksamhet i Sverige. Jag tackar hjärtligt Gunnar Isaksson för hans utmärkta arbete på Hestia, säger Matti Bergendahl, vd för Realia Group.