Johan Skoglund, vd för JM AB.

För årets första nio månader minskade JM intäkterna till 11.381 Mkr (12.011) och intäkterna exklusive JM Entreprenad Region Hus, under avveckling, försvagades till 11.159 Mkr (11.343). Rörelsemarginalen ökade till 12,7 procent (12,0). Resultatet före skatt blev oförändrat 1.387 Mkr, medan resultatet efter skatt ökade till 1.128 Mkr (1.079).

I JM Bostad Stockholm minskade intäkterna till 4.024 Mkr (4.434), med ett rörelseresultat som sjönk till 654 Mkr (757). Under de senaste kvartalen har avsaknaden av nödvändiga myndighetsbeslut i Stockholm påverkat affärsenhetens produktionsstarter negativt med två projekt om totalt cirka 140 bostäder, båda med hög bokningsgrad

Resultatet från försäljningar av två färdigställda hyresrättsfastigheter om 170 Mkr ingick i rörelseresultatet. Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna minskade svagt till 22,2 procent (27,7). Resultatet per aktie under niomånadersperioden steg till 16,20 kr (15,50). Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter ökade till 817 Mkr (–456).

Antalet bostäder i pågående produktion minskade till 8.033 (8.243) och där andelen sålda och bokade bostäder i pågående produktion ökade till 66 procent (59).

JM hade vid periodens slut totalt 36.400 disponibla byggrätter, varav 13.000 (13.500) i JM Stockholm, 10.500 (10.500) i JM Riks, 12.100 (11.700) i JM Utland samt 800 (800) i JM Fastighetsutveckling.

I balansen ökade JM omsättningstillgångarna till 16,8 Mdr kr (15,9), varav värdet på projektfastigheter minskade till 1.286 Mkr (1.423), medan värdet på exploateringsfastigheter steg till 9.170 Mkr (8.509). De långfristiga skulderna steg till 4.868 Mkr (3.898) medan de kortfristiga skulderna minskade till 5.333 Mkr (5.717). Det innebar att det egna kapitalet steg till 6.866 Mkr (6.798) med en soliditet som blev oförändrat 40 procent.

I en kommentar till rapporten säger vd Johan Skoglund:
Antal sålda bostäder ökade till 2.654 (1.712) och produktionsstarterna steg till 2.162 (2.097) Vi har haft en fortsatt positiv utveckling av bostadsaffären i såväl Sverige som Norge och Finland. Det stora utbudet av nyproducerade bostäder på marknaden har varit fallande under 2019 i både Stockholm och övriga Sverige. Även transaktionsvolymen har ökat tydligt under de senaste kvartalen. Bostadsmarknaden i Stockholm
påverkas fortsatt av de skärpta amorteringskraven och den försiktigare hållningen från bankerna
i kreditgivningen till bostadsköpare. Samtidigt ser vi fortsatt en förbättring av efterfrågan för JMs bostäder från kunder i Stockholm som har god köpkraft. Inte minst har vi mycket god efterfrågan för de ägarlägenheter som vi har i pågående produktion. Den gradvisa stabiliseringen av marknaden har givit en fortsatt positiv boknings- och försäljningsutveckling i Stockholm med 261 sålda bostäder under tredje kvartalet jämfört med 223 samma period föregående år.

Rekryteringen av Erik Visteus (bilden) till en ny tjänst som transaktionschef innebär att Profi stärker sitt investeringsteam.

Erik Visteus har 20 års erfarenhet från fastighetsbranschen och han kommer närmast från rollen som Investment Director på CapMan Real Estate. Innan dess var han National Director inom Capital Markets på Jones Lang LaSalle. Han har tidigare även arbetat på NCC och HSH Nordbank. Han är civilekonom med examen från Stockholms universitet. Erik Visteus tillträder sin tjänst i november 2019.

Thomas Sipos, vd för Profi Fastigheter, säger:
– Jag är mycket glad för att kunna välkomna Erik till Profi Fastigheter som transaktionschef. Med sin djupa erfarenhet från kapital- och fastighetsmarknad kommer Erik att bli en stor tillgång för Profi Fastigheter och vår investeringsverksamhet. Profi står inför en stark tillväxt och företaget kommer vara mycket aktiv på transaktionsmarknaden framöver.

Erik Visteus säger:
– Jag tycker det ska bli mycket roligt att få bidra till Profi Fastigheters fortsatta tillväxt. Med Profis affärsidé, starka kapitalbas och unika organisation ser jag goda möjligheter att ansvara för många spännande investeringar i framtiden.

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, SBB, rekryterar Mats Silow (bilden) som chef för fastighetsutveckling i Stockholm. Han kommer närmast från en befattning som fastighetsutvecklingschef på Rikshem. Mats Silow har tidigare arbetat med fastighetsutveckling, värdering, transaktion inom Sveaskog, Vattenfall och Värmdö kommun.

– SBB arbetar aktivt och offensivt med fastighetsutveckling i hela landet. I Stockholmsregionen har SBB en stor byggrättsportfölj där Mats erfarenhet kommer att bidra starkt till fortsatt en god utveckling och tillväxt inom regionen, säger Krister Karlsson, vice vd och fastighetsutvecklingschef, SBB.

– Jag ser fram emot att vara med och driva SBBs fastighetsutveckling i Stockholmsregionen. Det är en attraktiv byggrättsportfölj som bolaget har arbetat upp på kort tid, säger Mats Silow.

Mats Silow börjar på SBB den 1 januari 2020.

Kerstin Lindberg Göransson, vd för Akademiska Hus.

För årets tre första kvartal ökade Akademiska Hus hyresintäkterna till 4.584 Mkr (4.448). Resultatet före skatt steg till 4.737 Mkr (3.300) och periodens resultat efter skatt stärktes till 3.753 Mkr (3.297). Driftöverskottet ökade till 3.242 Mkr (3.119), vilket i ett jämförbart bestånd motsvarade en ökning med 1,1 procent. Resultatet före värdeförändringar och skatt minskade till 2.850 Mkr (2.890).

Under perioden steg de orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter markant till till 2.547 Mkr (799), vilket motsvarade en ökning av fastighetsvärdet med 3,0 procent (1,0). Värdet på förvaltningsfastigheterna, med en uthyrningsbar area om cirka 3,3 miljoner kvm, steg till 90.416 Mkr (83.317). Investeringar i ny-, till- och ombyggnader uppgick till 2.360 Mkr (2.080). Direktavkastningen, exklusive fastigheter under uppförande, minskade till 5,0 procent (5,3) för de senaste 12 månaderna.

I balansen ökade de långfristiga skulderna till 50.627 (39.554), liksom de kortfristiga skulderna, vilka steg till 10.299 Mkr (9.771). Total finansieringskostnad steg till -935 Mkr (-564), varav värdeförändringar i finansiella instrument försämrades till -659 Mkr (-389). Det innebar att det egna kapitalet ökade till 44.922 Mkr (40.847), vilket medförde att soliditeten sjönk till 43,6 procent (45,3).

Bolagets projektportfölj har sin tyngdpunkt i Stockholmsområdet med ett flertal större ny- och ombyggnadsprojekt. Bolagets beslutade och planerade projekt uppgick vid periodens till sammanlagt 15.600 Mkr, varav cirka 6.000 Mkr redan är investerat i pågående projekt.

–  Vi har ökat tempot och satt nollmål när det gäller klimatutsläpp från hela vår verksamhet, från drift och förvaltning av fastigheterna, till vår interna verksamhet och våra byggprojekt. Men det räcker inte med att ha visioner och att sätta tuffa mål, det handlar om att verkligen göra saker också, säger Kerstin Lindberg Göransson, vd för Akademiska Hus.

Hon fortsätter:

– Lagom till terminsstart stod Studenthuset klart, det nya centrala navet på Campus Valla vid Linköping universitet. Byggnaden rymmer  1.000 nya studieplatser och innovativa lärandemiljöer samtidigt som samtliga servicefunktioner för studenterna erbjuds på ett och samma ställe. På Campus Frescati vid Stockholms universitet har den nya arenan för konst och vetenskap Accelerator öppnat. Öppnat har även GIH-badet i Stockholm efter en efterlängtad renovering. Under det tredje kvartalet har Akademiska Hus tecknat avtal med Balder om försäljning av fastigheterna Domherren 1 (mera känt som A house) och Tre Vapen 7 på Östermalm i Stockholm, med tillträde den 1 oktober 2019.

Jens Engwall, vd för Nyfosa.

Under årets tre första kvartal ökade Nyfosa intäkterna till 978 Mkr (748). Resultatet efter skatt minskade till 838 Mkr (1.307) efter att den orealiserade värdeförändringen på fastigheterna sjönk till 355 Mkr (654) liksom den realiserade värdeförändringen som försämrades till -15 Mkr (136). Förvaltningsresultatet blev nära nog oförändrat med 652 Mkr (668).


I det tredje kvartalet genomförde Kungsleden ett flertal till- och frånträden. Fastigheter tillträddes till ett värde om 2,3 Mdr kr främst kontorsfastigheter i Örebrotrakten, två handelsfastigheter i Luleå samt en portfölj med lager/logistikfastigheter i södra Sverige. Tillträdena genomfördes i slutet av kvartalet och bidrog därmed fullt ut till driftnettot nästa kvartal. I slutet av det andra kvartalet frånträddes fastigheter till ett värde om 866 Mkr, vilket främst utgjordes av de nio fastigheter i Stockholm som såldes till det delägda bolaget Söderport.

Frånträdena gav full effekt genom minskat driftnetto och högre resultatandel från joint ventures i detta kvartal. Resultat från andelar i joint ventures om 101 Mkr (76) härör till 50 procent av kvartalets resultat i Söderport. I slutet av det andra kvartalet förvärvade Söderport 15 fastigheter från Nyfosa och Sagax, vilket förstärkte bolagets förvaltningsresultat i det tredje kvartalet till totalt 57 Mkr. Omvärdering av fastigheter och derivat gav en positiv effekt på resultatandelen med 71 Mkr.

I balansen ökade värdet på förvaltningsfastigheterna till 18.258 Mkr (15.417) samtidigt som de långfristiga skulderna steg till 10.626 Mkr (7.558) medan de kortfristiga skulderna minskade till 477 Mkr (1.634) finansierade till en snittränta om 1,75 procent (1,68). Det innebar att det egna kapitalet steg till 9.237 Mkr (8.077), med en soliditet som minskade till 45,5 procent (46,6) och en räntetäckningsgrad som sjönk till 4,3 gånger (4,9).

I en kommentar till rapporten säger vd Jens Engwall:
– Nyfosa växer i högt tempo och med god lönsamhet under tredje kvartalet. Hittills i år har vi förvärvat fastigheter till ett värde om 3,1 Mdr kr, ett bra kliv på vägen mot tillväxtmålet om 25 Mdr kr. Med spridning både geografiskt och kategorimässigt, är detta fastigheter som bidrar till det vi ser om allra viktigast; stabila kassaflöden till låg risk. Ett exempel är förvärvet under kvartalet av handelsfastigheter i Luleå, i bra läge med stabila hyresgäster – ett bra komplement i portföljen. Nyfosa fortsätter att gå sin egen väg och hitta värden vid sidan av mittfåran.

Biljana Pehrsson, vd för Kungsleden AB.

För årets nio först månader minskade Kungsledens resultat efter skatt till 1.475 Mkr (1.662). I resultatet ingick värdeförändringar på fastigheter med 1.260 Mkr (1.291). Värdeökningen förklaras främst av ökade driftnetton samt av något sänkta avkastningskrav. Att resultatet minskade berodde på att kostnaden för räntederivat steg till -274 Mkr (-19) Förvaltningsresultatet ökade med 8 procent till 889 Mkr (821). Ökningen förklaras av högre hyresintäkter och driftnetton i jämförbart bestånd, med 5 respektive 6 procent, samt ett förbättrat finansnetto.  Nyuthyrningen sjönk till 142 Mkr (167) och nettouthyrningen för perioden minskade till 21 Mkr (27).

I balansen steg värdet, på bolagets 207 fastigheter om 1,98 miljoner kvm, vid periodens utgång till totalt 36.833 Mkr (34.012).

Under perioden steg de långfristiga skulderna till 20.213 Mkr (17.206) medan de kortfristiga skulderna minskade till 1.649 Mkr (2.242), finansierade till en snittränta om 1,8 procent (1,9).  Det innebar att det egna kapitalet steg till 16.718 Mkr (15.375) med en soliditet som minskade till 43,3 procent (44,2) och en räntetäckningsgrad som steg till 4,6 gånger (3,9).

Vd Biljana Pehrsson ser positivt på framtiden när hon i rapporten säger:
– Alla våra huvudmarknader, Stockholm, Göteborg, Malmö och Västerås, där 90 procent av fastighetsbeståndet finns, har väl diversifierade ekonomier med fortsatt befolkningstillväxt. Dessa storstadsregioner står för drygt 62 procent av Sveriges BNP. Min bedömning är att de har en så stark tillväxtkraft att de kommer klara sig bättre än många andra orter i en sämre konjunktur. Enligt en färsk rapport från Oxford Economics förväntas BNP-tillväxten för Stockholmsregionen – där vi har nästan 50 procent av vårt bestånd – nå runt 2 procent 2019 och endast marginellt lägre 2020. Det är väsentligt högre än den tillväxt som ledande prognosinstitut förutspår för hela riket. Vi ser, mot bakgrund av ovan, inte en avmattning i efterfrågan på kommersiella lokaler på våra huvudmarknader.

Utanför Sergelhuset 2 står från vänster: Marco Checchi, Founding partner och inredningsarkitekt på Studio Stockholm tillsammans med Jörgen Holm, European Workplace Manager på KING.

Tidigare i höst blev det känt att King, ett av världens ledande mobilspelsföretag, flyttar sitt Stockholmskontor till Sergelhuset 2 i centrala Stockholm. Nu har King anlitat Studio Stockholm för att utveckla ett nytt koncept för de 11.500 kvm kontorslokaler som företaget har till sitt förfogande på de sex översta planen i fastigheten, med en egen entrédel i gatuplan. Arbetet omfattar konceptutveckling för det nya lokalerna samt utveckling av arbetssätt och arbetsmiljö.

– Det nya kontoret kommer att spela en viktig roll när vi tar Candy Crush till nya höjder och skapar ännu fler magiska spelupplevelser till våra hundratals miljoner spelare runt om i världen, men även när vi utforskar och utvecklar nya spelkoncept. Vi är övertygade om att Studio Stockholm kommer att bidra till att vi tar kontoret till nästa nivå, säger Tjodolf Sommestad, utvecklingschef på King.

Studio Stockholm ligger bakom både NetEnts (2017) och Avalanche Studios´s (2015) huvudkontor liksom huvudkontoret för Dice (2016) där man nu, tre år senare, fått förnyat förtroende att utveckla kontoret vidare för att möta nya krav på arbetsmiljön.

Cushman & Wakefield har agerat hyresgästrådgivare till King i hela processen från kravspecifikation, lokalsökning till slutförhandling av avtal samt bistått med efterföljande projektledning. Vasakronan äger fastigheten Sergelhuset 2 dit King beräknas flytta in hösten 2020.

Kilpatrik Townsend skriver i ett nyhetsbrev att det i praktiken är svårt för beställare att under upphandlingen formulera krav på materialens utsläpp.

Boverket har i förstudien Miljö- och klimatanpassade byggregler från 2016 konstaterat att byggherrar har sämre information om olika byggprodukters miljöpåverkan än produkternas tillverkare, vilket gör det svårt för dem att sätta hårda miljökrav.

Inom EU:s utsläppshandelssystem har priset på utsläppsrätter blivit cirka sex gånger dyrare de senaste två åren. Ytterligare prisökningar är troligtvis att vänta, då EU beslutat att successivt minska antalet utsläppsrätter. Enligt vissa analyser måste priset stiga till det femdubbla för att ge resultat.

Trots att byggbranschen inte omfattas direkt av utsläppshandelssystemet kan prisökningarna inverka på priset för entreprenader, då systemet omfattar anläggningar inom energiintensiv industri (såsom anläggningar som producerar byggmaterial som stål och cement). Höjda utsläppsrättspriser kan därigenom ge högre materialkostnader, som producenten kan vilja ta ut mot kunden. Att som beställare kräva miljövänligare byggmaterial – till exempel klimatförbättrad betong – eller klimatsmartare metoder kan således minska risken för ökade materialkostnader.

För att komma tillrätta med denna informationsasymmetri har Boverket i rapporten Klimatdeklaration av byggnader föreslagit att det ska bli obligatoriskt för den som uppför eller låter uppföra en byggnad att deklarera klimatpåverkan i form av kg koldioxidekvivalenter/m2. Initialt föreslås det bli obligatoriskt att klimatdeklarera under produktskedet (vilket inkluderar utvinning och bearbetning av råmaterial, bearbetning av återvunnet material, transport av råmaterial till tillverkare av byggprodukter samt tillverkning av byggprodukter). Regeringen har aviserat att kravet på klimatdeklaration planeras gälla från och med januari 2022. För att underlätta beräkningen av byggnaders klimatpåverkan ska Boverket bland annat utveckla en öppen databas med relevanta klimatdata samt ta fram informations- och vägledningsunderlag.

Avsikten med deklarationen är att byggherren baserat på resultaten från klimatdeklarationen ska kunna ta välavvägda beslut kring växthusgasutsläppen, utifrån kunskap om vilka utsläpp som olika konstruktionslösningar och produkter leder till.

Som konstaterats ovan ska antalet kg koldioxidekvivalenter/m2 redovisas i klimatdeklarationerna. Det är samma mått som systemet med utsläppsrätter baseras på – produkter som släpper ut många koldioxidekvivalenter kräver fler utsläppsrätter. Genom klimatdeklarationen kan byggherren alltså se vilka produkter och konstruktionslösningar som har höga utsläpp (och därigenom är känsliga för prisförändringar beträffande utsläppsrätter) och ställa krav på att klimatsmartare alternativ om möjligt används.

Ett annat liknande initiativ för att förenkla för beställare att ställa miljökrav sker inom ramen för projektet Klimatkrav till en rimlig kostnad. Initiativet går ut på att klimatdeklarationer upprättas för nio nu pågående byggen. Syftet är att utifrån dessa sammanställningar av koldioxidutsläppen utarbeta en allmän vägledning för klimatkrav vid nyproducerade bostäder.

Sammantaget tycks alltså de beställare som vill ställa höga miljökrav få enklare att göra det i framtiden, genom att koppla kraven till de utsläpp som redovisas i klimatdeklarationerna.

Colliers International har varit Dormys rådgivare vid försäljningen av fastigheten Grusgropen 3 i Örebro. Fastigheten ligger i sydöstra delen av logistikområdet Pilängen. Uthyrbar area uppgår till 10.000 kvm och rymmer Dormys centrallager, huvudkontor och flag-ship. En utbyggnad om 3.000 kvm lager kommer färdigställas inom kort och är, tillsammans med försäljningen, en del i den kraftiga expansion som Dormy står inför. Dormy tecknar ett 20-årigt avtal med köparna som är Ness, Risan & Partners och Wilfast. Säljarens juridiska ombud var Lindahls i Örebro och tillträde skedde den 15 oktober.

Dormy är Sveriges ledande golfvaruhus med 12 butiker och en välutvecklad e-handel. I Sverige har man en marknadsandel på över 50 procent och under 2019 har man expanderat till Norge, Danmark och Finland via e-handel. Bolaget har en omsättning om cirka 530 Mkr och har 154 anställda.

Lars Johansson, delägare och grundare av Dormy, säger:
– Under 2019 har vi börjat vår expansion ut i Europa och har startat med Norden.För att möjliggöra denna resa har vi beslutat att sälja vår fastighet i Örebro. Det gör att vi nu inte äger några fastigheter och fullt fokus är att utveckla vår kärnverksamhet Dormy Golf.

Joachim Svedberg, Regional and Capital Markets Director, säger:
– Det finns ett stort intresse för Sale-and-lease back-affärer inom industri- och logistiksegmentet. Särskilt på starka marknader som exempelvis Örebro. Vi ser historiskt låga avkastningsnivåer vilket ser ut att hålla i sig. Det är extra roligt att få möjligheten att hjälpa expanderande bolag som Dormy att kunna ta nästa steg i sin utveckling.

Ansvarig projektledare på Colliers har Joakim Grunditz varit.

Drömprojektet Barents Center skulle byggas i två etapper med färdigställande i mitten av 2018 och början av 2019. Se länk

Concent lämnade in under tisdagen två separata stämningsansökningar mot bolagets tidigare styrelse, vd och faktiska företrädare respektive bolagets tidigare revisor och huvudansvarige revisor.

Stämningsansökningarna avser krav på bristäckningsansvar/skadestånd hänförligt till Concents köp av Concent Utveckling Holding AB under år 2014.

Köpeskillingen för Utveckling Holding uppgick till 500 Mkr och erlades genom revers. Enligt den sakkunnigutredning som Concent låtit genomföra uppgick marknadsvärdet på  tillgångarna i Utveckling Holding endast till cirka 14 Mkr.

Concent anser alltså att bolaget betalde ett överpris om cirka 486 Mkr. Med anledning av detta är Concent av uppfattningen att förvärvet och de efterföljande amorteringarna om cirka 95 Mkr på reversen för köpet utgjort en olaglig värdeöverföring i strid mot aktiebolagslagens regler. Concent yrkar i stämningsansökningarna bristäckningsansvar/skadestånd med cirka 95,76 Mkr och ersättning för sina rättegångskostnader. Stämningsansökaningarna är resultatet av det omfattande arbete som bolaget lagt ned med att reda ut turerna i Concent-koncernen under åren 2014 – 2017.

Det upptrissade marknadsvärdet på Concent berodde på projektet Barents Center i Haparanda. Miljardprojektet Barents Center skulle bygga ihop Sverige och Finland vid riksgränsen – och ge kommunen hundratals nya jobb. Men trots löften och storslagna planer blev det inte mer än en stor grop på platsen där byggnaderna skulle stå.

I början av 2018 säljer Mikael Fahlander samtliga sina aktier i krisdrabbade Concent och Björn Sahlström tillträder som vd. Den nya ledningen för Concent försöker krympa ner projektet, men får inte gehör hos kommunen. Till slut ger Concent upp och Haparanda kommun säger upp avtalet om Barents Center och Concent avnoterades från Nordic NGM-börsen den 12 oktober 2018.

I en kommentar kan sägas att flera av Mikael Fahlanders invecklade bolagssfär har gjort konkurser som byggbolaget RCC Group /TBT Holding, Avalanche Capital samt Spetzia och TCUA. Bolag som stämts av minst ett femtontal fordringsägare. SF