Heimstaden fortsätter att växa. Under årets första sex månader genomfördes fastighetsförvärv för 14,1 Mdr kr (3,8) och vid halvårsskiftet var portföljens marknadsvärde uppe i 66,6 Mdr kr (50,3 vid årsskiftet, 30,8 den 30/6 2017).
    

– Med en investeringskapacitet större och starkare än någonsin har vi funnit bra kompletterande affärsmöjligheter i både Sverige och Danmark. Vi har under första halvåret utökat vårt svenska fastighetsbestånd med knappt 2.500 lägenheter på redan etablerade orter, säger vd Patrik Hall.
    

I juni ingick Heimstaden dessutom ett ramavtal med Magnolia, vilket innebär att bolaget under de kommande fem åren ska köpa 14 bostadsprojekt med 5.300 lägenheter i Stockholm och i Öresundsregionen till ett i förväg fastställt pris.
    

Heimstadens vinst efter skatt för det första halvåret ökade till 1.725 Mkr (967), motsvarande 121 kr (57) per stamaktie och i resultatet ingick värdeförändringar i fastigheter om 1.605 Mkr (928). Hyresintäkterna steg till 1.542 mkr (880) med en uthyrningsgrad för bostäder om 98,3 procent (99,4). Driftnettot ökade till 802 Mkr (440), medan finansnettot uppgick till -334 Mkr (-188)  och förvaltningsresultatet förbättrades till 463 Mkr (233).
    

De räntebärande skulderna ökade till 39.225 Mkr (20.848), varav efterställda aktieägarlån svarade för 0 Mkr (2.785). Lånen finansierades till en snittränta om 1,8 procent. Det egna kapitalet ökade till 33.547 Mkr (9.666) där aktieägartillskott och tillskott från innehav utan bestämmande inflytande svarade för 5.737 Mkr respektive 6.487 Mkr. Soliditeten uppgick till 44 procent (30).
    

I juli gjorde Heimstaden sin första fastighetsaffär utanför Norden, genom förvärv av knappt 500 lägenheter för 66 MEUR i västra Berlin.

– Tillträde kommer ske under hösten och vi arbetar nu för fullt med att få hela operationsapparaten på plats för eventuella ytterligare förvärv, säger Patrik Hall.

Det kommersiella beståndet i Hemfosa ska knoppas av till bolaget Nyfosa som kommer att noteras under det fjärde kvartalet i år. Styrelsen i Hemfosa Fastigheter kommer att föreslå att en extra bolagsstämma i Hemfosa den 13 september 2018 beslutar att dela ut samtliga aktier i det helägda dotterbolaget Nyfosa, bestående av bolagets kommersiella fastighetsportfölj.

Syftet med delningen är att med två fristående och specialiserade bolag skapa bättre förutsättningar att tillvarata potentialen i hela verksamheten och därigenom öka aktieägarvärdet.

Per den 30 juni 2018 motsvarade Nyfosas fastighetsbestånd ett värde om 12,4 Mdr kr, med en uthyrningsbar yta om 1,13 miljoner kvm, bestående i huvudsak av kontor i tillväxtkommuner samt logistik- och lagerlokaler vid transportknutpunkter i hela Sverige.

Nyfosas mål och finansiella riskbegränsningar samt utdelningspolicy

1. Generera en långsiktigt hög och stabil avkastning med fokus på tillväxt.

2. Tillväxt i resultat och fastighetsbestånd om minst 20 procent per år upp till ett totalt fastighetsvärde om 25 Mdr kr (exklusive andelar i joint ventures).

3. Minst 15 procent avkastning på eget kapital över tid, före betald skatt.

4. Soliditeten ska långsiktigt uppgå till minst 25 procent.

5. Belåningsgraden ska ej överstiga 65 procent.

6. Räntetäckningsgraden ska ej understiga två gånger.

7. Vinsterna återinvesteras för att ta tillvara affärsmöjligheter och uppnå tillväxtmålet om ett totalt fastighetsvärde på 25 Mdr kr, därefter avses det utdelningsgrundande resultatet i huvudsak distribueras till ägarna i form av utdelning, inlösen och/eller återköp av aktier.

Hemfosa, exklusive Nyfosa, hade per den 30 juni 2018 en fastighetsportfölj av samhällsfastigheter med ett värde om 33,9 Mdr kr, med hyresgäster som skolor, myndigheter, rättsväsende och vård/omsorg i Sverige, Norge och Finland.

Hemfosas finansiella mål och utdelningspolicy kommer att ses över av bolagets styrelse och ledning samt anpassas efter bolagets verksamhet efter genomförd delning och utdelning av samtliga aktier i Nyfosa.

Sverige växer och behovet av samhällsfastigheter är så stort att vi inte hinner bygga i kapp. Barn får gå i skola i tillfälliga paviljonger och äldre bor kvar hemma i brist på ändamålsenliga lokaler. Måste det vara så? Det är ämnet för senaste avsnittet av Svensk Byggtjänsts podcast Snåret.

I avsnittet har programledare Emma Jonsteg besök av Kikki Liljeblad (S), kommunalråd i Norrköping, Anders Eklund, projektchef på Sisab, Annika Wallenskog, chefsekonom på Sveriges Kommuner och Landsting och Alexander Hedin, regionchef Stockholm på Hemfosa.

Affärsområdet samhällsfastigheter har vuxit kraftigt de senaste tio åren. SKL, Sveriges Kommuner och Landstings, senaste enkäter med 205 kommuner i landet visar att kommunerna bara mellan 2018-2021 planerar att bygga motsvarande tio procent av det befintliga beståndet av samhällsfastigheter.

Uppdämda byggbehov
Sedan 60- och 70-talet, då det senast byggdes många fastigheter av denna typ, har finanskriser, IT-bubblor och budgetåtstramningar avlöst varandra och gjort att utvecklingen av området stått nästan stilla fram tills för tio år sedan.

– Planeringshorisonten gör att det är först nu man kunnat börja bygga det man planerat efter att konjunkturen vände. Samtidigt föds nu barnbarnsbarnen till 40-talisterna och behöver förskolor och skolor och 40-talisterna själva behöver sjukvård och äldrevård. Det är inte så konstigt att vi har den situation vi har idag, säger Annika Wallenskog, chefsekonom på Sveriges Kommuner.

Många samhällsfastigheter är nu i så dåligt skick att de måste rivas.

– Vi har ett aktuellt exempel i Norrköping där vi måste riva en utdömd skola från 60-talet och ersätta den med dyra tillfälliga paviljonger, säger Kikki Liljeblad, chefsekonom på Sveriges Kommuner och Landsting

Fler privata aktörer
Kommunerna står ofta yrvakna inför de stora behoven. Fler väljer att ta hjälp av en växande grupp privata aktörer och att hyra samhällsfastigheter i stället för att själva investera.

Det byggs nu mycket, men inte tillräckligt. Dessutom finns i debatten ett missnöje med samhällsfastigheternas – och då särskilt skolornas – utformning. Varför är de nya skolor som byggs ofta så fula? undrar många. Jo, när skolpengssystemet ska bära hyrorna på nya fastigheter blir det ibland svårt att bygga skolor som uppfyller alla krav och även är väl gestaltade, menar panelen.

– Men det går att utmana arkitekterna, vi fick till exempel nyligen utmärkelsen ”Årets Stockholmsbyggnad” för Långbrodalsskolan i Älvsjö, säger Anders Eklund, projektchef på Sisab.

För att tillgången på samhällsfastigheter ska bli bättre efterlyser panelen fler modiga politiker och modiga företag som vågar jobba med flexibel lokalanvändning, nya byggkoncept och samutnyttjande i byggprojekt.

Och Alexander Eklund har märkt att många kommuner nu verkar vara inne på det flexibla spåret. Han säger:

– Många vi träffar med pratar till exempel om att de vill kunna nyttja lokaler på andra tider på dygnet. Så frågan är på bordet, säger han.

                                                                                                                                 
CBRE har nyligen genomfört en omorganisation och utsett Lisen Heijbel (bilden) som Head of Capital Markets.
    

– Det är riktigt kul att få möjligheten att leda Capital Marketsteamet till nästa nivå. Vi är ett dymaniskt och kompetent team med 25 medarbetare på våra tre kontor i Stockholm, Göteborg och Malmö. Jag leder teamet från Stockholm, våra kontor i Göteborg och Malmö är mycket stabila på sina marknader. Vi är ett tätt sammansvetsat team i Sverige med ett erkänt erfaret nätverk med EMEA och våra globala kollegor, säger Lisen Heijbel.
    

Samtidigt satsar CBRE på ett nytt affärsområde för Mid Cap, en utveckling från Small Cap-satsningen i våras. Kristoffer Nyman-Björnfot leder det nya affärsområdet som är ett skräddarsytt erbjudande för rådgivning av små och medelstora kommersiella fastigheter. Det är ett nytt initiativ men det finns redan stor erfarenhet inom CBRE.
    

CBRE har en stark global närvaro samt marknadsledande lokal kunskap och erfarenhet. Ett exempel där CBRE är marknadsledande är segmentet Retail inom Capital Markets som leds av Bojan Ticic.
    

CBRE Swedens vd Patrik Kallenvret är mycket nöjd med att presentera det nya teamet för Capital Markets där han själv arbetar operativt i tillägg till sin vd-roll:
    

– Det är ett mycket starkt och erfaret transaktionsteam som redan ställt om sig i den nya strukturen tack vare Lisen Heijbels tydliga ledarskap. Detta stärker vår position och affär, både i Sverige och internationellt.

                                                                                                                                   
Tomas Alsmarker (bilden) rekryterades nyligen till BoKlok som designchef, en ny roll inom företaget. Alsmarker har närmast varit vd för Nyréns arkitektkontor och dessförinnan varit verksam på Tyréns.
    

Tomas Alsmarker kommer i sin nya roll som designchef bland annat att arbeta med att stärka och vidareutveckla användandet av det som hos BoKlok kallas demokratisk design. Det är ett arbetssätt inspirerat av Ikea, som förenar form, funktion, kvalitet, hållbarhet och ett lågt pris, och där alla dimensioner värderas lika. Den nya rollen kommer att samla en stor del av designarbetet under en chef och funktionen kommer att arbeta med konfigureringen av våra produkterbjudanden på företagets olika marknader.
    

– Industriellt byggande är på väg mot en ny era som skapar helt nya möjligheter. Som designchef på BoKlok vill jag ta ansats i det nya industriella byggandet för att skapa vackra boendemiljöer med själ och hjärta som människor är stolta över. Bostäder som förenar Funktion, Ekonomi, Skönhet och Teknik till en helhet – det jag brukar kalla FEST!, säger Tomas Alsmarker.

Intill Castellums anrika byggnad Amerikahuset utökar bolaget sitt fastighetsbestånd med kontorshuset Emigranten Göteborg – toppmoderna kontorslokaler i bästa läge. Fastigheten får en uthyrningsbar yta om 4.200 kvm och planeras vara klar för inflyttning våren 2020.
    

Emigranten Göteborg uppförs i anslutning till det stora stadsutvecklingsprojektet Masthuggskajen på Södra Älvstranden.
     

– Vi är glada över att kunna tillföra nya kontorsytor i ett område i centrala Göteborg som står inför en spännande utveckling. Det är stort intresse för Emigranten Göteborg och vi har förhandlingar med flera intressenter, säger Mariette Hilmersson, vd Region Väst i Castellum.
    

Emigranten Göteborg får stora kvadratiska fönster i princip från golv till tak och alla våningsplan kommer att ha utsikt mot vattnet och hamnen. På taket byggs en gemensam takterrass med ett utomhuskontor som komplement till arbetsplatserna inomhus.
 

Byggnaden kommer att certifieras enligt Miljöbyggnad, nivå Guld, en av Sveriges högsta miljöcertifieringar för byggnader. Certifieringen ställer höga krav på byggnadens utformning och prestanda där energieffektivitet, behaglig temperatur och luftflöde, dagsljusinsläpp och materialval utan miljörisker är några exempel.

NCC har fått i uppdrag av trafikkontoret i Göteborg att bidra i arbetet med en genomförandestudie och ta fram ett riktpris för en linbana mellan Järntorget och Wieselgrensplatsen i centrala Göteborg. Projektet är en totalentreprenad i samverkan med trafikkontoret där NCC tilldelats uppdraget för en första fas som kommer pågå i cirka ett år.

Under den första fasen ska en genomförandestudie göras och ett riktpris tas fram för byggnationen. Därefter ska ett politiskt investeringsbeslut tas för att gå vidare med den andra fasen, där själva byggnationen sker. Trafikkontoret har budgeterat projektet i sin helhet till cirka 1,1 Mdr kr.

Linbanans planerade sträckning är 3.000 meter och är tänkt att gå från Järntorget till Wieselgrensplatsen med två mellanstationer vid Lindholmen och Västra Ramberget. Blir projektet verklighet kommer linbanan att bli den första i Sverige som integreras i den ordinarie kollektivtrafiken och beräknas transportera 2.000 resenärer per riktning och timme, vilket motsvarar en spårvagnslinje i femminuterstrafik.

Skanska har erhållit lov av exploateringskontoret att riva Snäckan 8, KPMG:s gamla huvudkontor på Tegelbacken i Stockholm. Fastigheten ska ersättas med en större byggnadsvolym för centrum och kontor. Skanskas bolag Remulus Snäckan 8 AB innehar fastigheten med tomträtt. Nu föreslår exploateringskontoret att tomträtten för ljus BTA utökas från cirka 17.000 kvm till drygt 26. 000 kvm. Detaljplanearbete för det utökade bygglovet har påbörjats.

Den tidigare ägaren till Snäckan 8 var Alecta pensionsförsäkring som begärde en ny plan för Snäckan 8 i maj 2013 och Skanska köpte därefter tomträtten av Alecta och Skanska och fick en ny plan godkänd av exploateringsnämnden i juni år 2015.

Snäckan 8, på Herkulesgatan 23-25/Klarafaret 1/Tysta Marigången 2, som uppfördes år 1972 och byggdes om år 2003, hade KPMG som stor hyresgäst i många år. I juni 2015 avtalade KPMG om förhyrning om 8.300 kvm i Vasakronans fastighet Klara C.

Trots att bygglovet utökas kommer inte tomträttsavgälden att blir högre än nuvarande 12 Mkr/år för Snäckan 8. I samband med exploateringarna i kvarteret Trollhättan, Hästskon 12 och Orgelpipan 6, bestämde exploateringsnämnden att det på grund av höga ombyggnadskostnader så skulle tomträttsavgäld inte betalas för nettotillkommande byggrätt för kommersiellt ändamål för de 20 första åren.

I våras blev det en del medial uppmärksamhet kring Hagastaden efter det att byggbolagen Järntorget och systerbolaget Abacus valde att lämna tillbaka sina båda markanvisningar i området med hänvisning till den ekonomiska risken. Om exploateringsnämndens sammanträde den 23 augusti går som väntat så innebär det att båda kvarteren då tagits över av nya aktörer.

Kvarteren det handlar om är 8, Organellen och 9, Lysosomen. Det senare kommer bebyggas av SKB, Stockholms kooperativa bostadsförening, en anvisning som redan klubbats. Augustiärendet handlar om Organellen som i och med nämndbeslutet föreslås anvisas till bolaget Besqab.

– Detta beslut är välkommet och positivt för oss, säger projektchef Eleonor Eklind Forslin på exploateringskontoret. Det innebär att vi kan arbeta vidare utan större störningar i tidplanen och att vi undviker dyra och komplicerade provisorier, temporära åtgärder och avbrott i stadens egna kringliggande entreprenader.

Byggbolaget Besqab har de senaste åtta åren fått 14 markanvisningar i Stockholms stad, men ingen i Hagastaden. År 2019 planeras byggstart ske för källarvåningen. Därefter tar staden över för att bygga gata innan bolaget tillträder marken för att resa huset.

En markanvisning är en option för en byggaktör att ensam förhandla med staden kring ett specifikt kvarter.

Det var den 6 april fattade Exploateringsnämnden efter anbudstävling ett beslut om markanvisning av två bostadskvarter i Hagastaden till Järntorget och Abacus. Kvarteren Organellen och Lyosomen är planlagda för bostäder och innehåller tillsammans cirka 300 lägenheter. Byggstart kan ske under våren 2018.

I april 2017 skrev vi:

”Enligt information till Tidningen Fastighetsaktien bör 39.000 kr/kvm vara ett nytt rekord för Stockholm för exploateringskontorets markanvisningstävlingar. Det gamla markprisrekordet gällde Södra Värtan med cirka 37.000 kr/kvm.”

I en kommentar kan sägas allt är relativt och Järntorget och Abacus inser nu att när marknaden för nyproduktion av bostadsrätter i Stockholm är skakig, vilket innebär att ett markpris om 39.000 kr/kvm omöjligt för att erhålla en projektvinst. Nu får Besqab förvärva marken i Hagastaden för 27.400 kr/kvm för ljus BTA för bostäder och för 8.000 kr/kvm BTA för kommersiella lokaler. Besqabs exploatering innefattar cirka 150 bostadslägenheter och 1.000 kvm kommersiella lokaler. Vad SKB får för markpris har Fastighetsaktien ännu ingen uppgift om, men förmodligen är priset detsamma, 27.400 kr/kvm, även för SKB. SF

CBRE Global Investors meddelade under måndagen att företaget hade utnämnt Jeremy Plummer (bilden t v) till Global Chief Investment Officer och Sophie van Oosterom (bilden t h) som Plummers ersättare som CEO för CBRE EMEA.

Jeremy Plummer blev CEO för CBRE EMEA år 2016 då CBRE köpte Oxford Property Consultants, ett företag som Plummer hade grundat.

Sophie van Oosterom utnämndes till CIO för CBRE EMEA år 2015. Hon kom till CBRE år 2013, närmast från Lehman Brothers Real Estate Partners, där hon var chef för kapitalförvaltningen.