Nu är det klart att Luftfartsverket (LFVs) huvudkontor i Norrköping får en ny hemvist efter 39 år på Vikboplan. LFV har tecknat avtal med fastighetsbolaget Magnentus om att hyra lokaler i Magnentus Building på Hospitalsgatan 30 vid Nya Torget i Norrköping. Flytten från Vikboplan beräknas ske sommaren 2015.

– Vi har noggrant utvärderat flera olika alternativ under processen och vi är mycket nöjda att vi nu har gått i mål och har ett avtal på plats. LFV är inne i ett omfattande förändringsarbete där vi ser över hur vi ska kunna arbeta smartare och mer flexibelt. Avtalet når väl upp ekonomiskt till det besparingsprogram som LFV satt upp, säger generaldirektör Olle Sundin.

– Vi behöver en ny arbetsmiljö för vår nya inriktning och för vårt nya förhållningssätt som bygger på mer samverkan och tätare dialoger. Det låter kanske konstigt att lokaler kan utgöra ett hinder i ett förändringsarbete, men de nya lokalerna möjliggör på ett mycket bättre sätt att vi kan möta varandra i vardagen, säger han.

– Det är fantastiskt roligt att få LFV som hyresgäst i en stor del av fastigheten. Vi köpte fastigheten 2012 som sedan dess har genomgått stora ombyggnader. Nu kommer det att bli ännu mer liv och rörelse på Hospitalsgatan och M-Kvarteren, vilket är exakt det vi jobbat för de senaste åren. I avtalet ingår också att LFV ges möjlighet att anpassa sina ytor efter förändringar i verksamheten, säger Magnentus ägare Magnus Malm.

Värmdö Bygg, som nyligen köptes av Serneke, expanderar snabbt och anställer Peter Axelsson (bilden) som ny arbetschef. Han har 24 års branscherfarenhet och är efter flera år som platschef på TL Bygg redo för nya utmaningar.

Peter Axelsson har tio års erfarenhet av egenföretagande och har även arbetat som projektchef för VUAB, projektledare för Husab Byggnads AB och under två omgångar varit platschef på TL Bygg i Sickla. För att leva upp till sina egna ambitioner om ständig personlig utveckling har han nu valt att gå vidare mot nya utmaningar.

– Det som lockade mig var kombinationen av Värmdö Byggs tradition och rykte som bra byggare och Sernekes framåtanda. Det känns kul att få bli en del av det här, säger han.

Stationshuset i Örebro byggdes 1862 efter ritningar av arkitekten Adolf W. Edelsvärd.

Castellums dotterbolag Aspholmen Fastigheter köper det byggklara markområdet vid Örebro Centralstation av Jernhusen. Jernhusen har varit delaktiga i detaljplanearbetet för området och skapat möjligheter för nya attraktiva arbetsplatser och verksamheter intill kollektivtrafiken. Detaljplanen möjliggör en sju våningar hög byggnad med både kontor och handel.

Försäljningen till Aspholmen Fastigheter omfattar cirka 4 700 kvm tomtareal till ett underligg-ande fastighetsvärde om drygt 40 miljoner kronor. Hela detaljplanelagda fastigheten omfattar en areal om totalt 6 700 kvm. Jernhusen behåller cirka 2 000 kvm av fastigheten för att kunna fortsätta erbjuda parkering till de som pendlar och behöver parkera i närheten av stationen.

– Jernhusen vill få fler att resa med kollektivtrafiken och vi är glada att köparen, precis som vi, värdesätter det stationsnära läget. Kontor och handel är mycket efterfrågat i dessa centrala lägen då det bidrar till att fler kan åka kollektivt till jobbet, säger Helena Everhed, affärsutvecklare på Jernhusen.

Aspholmen ska utveckla fastigheten i etapper med en första etappstar vid halvårsskiftet 2015.  Den totala lokalytan för projektet uppgår till cirka 15 000 kvm. Totalt kommer 1 200 personer att ha sina jobb här när projektet är slutfört.

– Vi har en stor efterfrågan på lokaler i Örebro. Moderna flexibla lokaler i citynära läge har ökat i attraktivitet. Vi är glada att framöver kunna erbjuda dessa lokaler i ett läge intill resecentrum i Örebro, säger Niklas Aronsson, fastighetschef på Aspholmen.

Plankarta över exploateringen i Årstadal.

Fastighets AB Balder har avtalat om att sälja del av tomträtten Stockholm Årstaäng 4 till JM AB. Försäljningspriset uppgår till 198 Mkr med tillträde under tredje kvartalet 2015.

Stockholms stad och Balders dotterbolag Fastighets AB Sången tecknade i september i år en överenskommelse om exploatering med tomträttsupplåtelser för projektet Årstaäng 4 i Liljeholmen.

Projektet är en omvandling av en industritomträtt där befintlig industri- och kontorsbebyggelse rivs och i stället uppförs 220 lägenheter upplåtna med bostadsrätt.

JM AB äger grannfastigheten Sjövik 5, som också ska bebyggas med bostäder. JM får genom överlåtelsen ett samlat ansvar för genomförandet av omvandlingen till bostäder i denna del av Årstadal och det är därför som JM nu förvärvar tomträtterna av Balder.

AFA säljer Uggleborg 14 mitt emot Centralstationen i Stockholm.

Mengus andra fond (Mengus 2011) förvärvar kontorsbyggnaden kv. Uggleborg 14 från AFA Fastigheter. Tomträtten är belägen på Vasagatan och inrymmer cirka 5 400 kvm uthyrbar area samt garage. Byggnaden blir i princip vakant under 2015 när största hyresgästen Fora flyttar till annan adress.

– Den här investeringen passar oss perfekt eftersom vår affärsidé är att förvärva kontorsfastigheter i Stockholm med potential för värdeskapande, säger Henric From, vd för Mengus.

Byggnaden, som är belägen på Vasagatan 12 mitt emot centralstationen, byggdes år 1970 och har en god teknisk struktur som möjliggör öppna planlösningar med ett rationellt och kostnadseffektivt lokalutnyttjande för dess hyresgäster.

– Vi har många pågående projekt och avyttrar Uggleborg eftersom den är i minsta laget för att vara rationell som utvecklingsfastighet i vår portfölj säger Tomas Ingemarsson, chef AFA Fastigheter.

Tillträde beräknas ske omkring den 15 december. Transaktionen genomförs via förvärv av aktierna i ett ägarbolag. Parterna har enats om att inte offentliggöra köpeskillingen. Försäljningen har gjorts genom direktkontakt mellan parterna och säljaren har anlitat JLL Tenzing Capital Markets i den processen.

                                                                     
Arkitekt- och konsultföretaget MER rekryterar två nya medarbetare, Petra de Verdier (bilden t v) och Jenny Johnfors. De Verdier kommer närmast från DAPstockholm och kliver in i rollen som senior projektledare med vana att driva allt från kontors- till studentbostadsprojekt och Johnfors, som närmast har varit creative director för det koreanska retailföretaget Chiel Worldwide, breddar MERs kompentens gällande retail, hotell och restaurang.

– Rekryteringarna ligger helt i linje med den utveckling som MER arbetar för. Vi jobbar med hyresgäster och fastighetsägare som vill ha starka, varumärkesbyggande miljöer anpassade till de arbetssätt som gäller på marknaden. Petras och Jennys erfarenheter kommer ytterligare höja vår kompetens på det området, säger Cecilia Bejdén, vd och partner på MER.

Balder och Oscar Properties ska konvertera Murmästaren 3 på Kungsholmen till bostäder. Den pampiga byggnaden, som uppfördes år 1926 efter ritningar av arkitekten Axel Lindegren, har haft Länsstyrelsen som hyresgäst i många år.

Fastighets AB Balder har, i två olika transaktioner, avtalat om att sälja fastigheter via bolagsöverlåtelser till ett överenskommet fastighetsvärde om cirka 800 Mkr. Den första transaktionen avser cirka 44 000 kvm kommersiella lokaler som säljs till Header Compression Sweden Holding AB under namnändring till Stendörren Fastigheter AB. Balder kommer som dellikvid att teckna aktier motsvarande 100 Mkr. De sålda fastigheterna är Solna Puman 1, Stockholm Doggen 1, Stockholm Doggen 2, Stockholm Magneten 32 samt tomträtterna Stockholm Vattenkraften 1, Stockholm Holar 3, Stockholm Miklaholt 2 och Stockholm Singeln 9.

I den andra transaktionen säljer Balder 50 procent av fastigheten Murmästaren 7 till Oscar Properties Holding AB. Balder kommer att fortsätta äga 50 procent av fastigheten och tillsammans med Oscar Properties utveckla fastigheten, som Balder köpte för 490 Mkr av Vasakronan för ett år sedan. Försäljningen till Oscar sker också till underliggande fastighetsvärde om 490 Mkr. Fastigheten har en uthyrbar yta om cirka 16 000 kvm och ligger invid Kungsholmstorg med adress Hantverkargatan 29 och Garvargatan 8-12. För många Stockholmare är byggnaden känd som hemvist för Länsstyrelsen, som under nästa år lämnar Kungsholmen för Kungsgatan och GIC Real Estates fastighet Kungshuset.

Oscar och Balder planerar att konvertera Länsstyrelsens gamla kontor till bostäder.

– Murmästaren 3 är en fastighet som vi är mycket glada över att ha i vår portfölj. Fastigheten har stor potential och ligger på ett av Kungsholmens bästa lägen, säger Oscar Engelbert, vd för Oscar Properties.

Johan Skoglund, vd JM.

Av Stefan Fröjdendahl

Aktieägarna och JM:s ledning fortsätter att tacka Gud varje morgon för Stockholmsmarknaden, en marknad där rörelsemarginalen för vår lönsamma byggare steg till 22,6 procent (20,9). Det är få byggbolag som kan uppvisa dessa marginaler. I utlandet är JM:s rörelsemarginal mer normal med 3,4 procent (4,2). Medan i övriga Sverige, utom regionen Stockholm, var marginalen oförändrat 7,6 procent. Dessa marginaler resulterade i en vinst före skatt om 1149 Mkr (935) för årets fortsatt nio månader.

Men trots dessa rekordresultat sjönk aktiekursen med 3 procent till 266 kr. Varför? Kanske aktieägarna läser tidningarna om att nu börjar de svenska bankerna införa kreditrestriktioner. På JM:s utlandsmarknader, Norge, Danmark, Finland och Belgien var rörelsemarginalerna normala dryga 3 procent och på dessa marknader finns nu större kreditrestriktioner än vad det har varit i Sverige.

Men nu börjar de svenska bankerna bli oroliga över den starka prisökningen på Stockholmsmarknaden, vilken varit cirka 15 procent i år, vilket indikerar en bubbla som kan spricka, och vilket kan vara förödande för en del personer som köpt sent, på framförallt Stockholmsmarknaden, med hög belåning. Därför inför nu storbankerna amorteringskrav på alla bostadsförvärv där kontantinsatsen understiger 50 procent av bostadens försäljningspris.

Men duktiga JM gnetar på som vd Johan Skoglund sa till mig vid ett snabbt möte på fastighetsmässan i Cannes i år. Nu ska Stockholms Docklands, Liljeholmen, växa ännu mer.

I början av oktober i år köpte JM fastigheten Marievik 15 för 815 Mkr av AMF Fastigheter. Här räknar JM med att kunna bygga cirka 500 bostäder med kajläge, vilka ska säljas till nya rekordpriser.
 

När det går upp så går det sedan ned, och vi kan nu förvänta oss sjunkande priser, särskilt i Stockholm eftersom amorteringstvång har införts, vilket på sikt även blir hämmande för JM:s bostadsproduktion.
 

Men JM kan sina marknader och bolaget är starkt med en soliditet om 40 procent (36) och med ett eget kapital om 4 397 Mkr och där räntabiliteten på detta egna kapital steg till imponerande 30,1 procent (22,7) för de senaste 12 månaderna.

Min rekommendation blir trots allt att minska innehavet i JM eftersom fundamenta talar för en trögare bostadsförsäljning för JM under de kommande tre åren. SF

Peter Wågström, vd NCC.

Högre resultat från färdigställda bostäder i Tyskland och Danmark, förbättrade marginaler i den norska byggverksamheten samt tillkommande resultat från tidigare försäljningar inom fastighetsutvecklingen bidrog till att NCC:s niomånadersvinst efter skatt steg till 960 Mkr (759) motsvarande 8,88 kr (7,02) per aktie. Nettoomsättningen ökade till 38,1 Mdr kr (36,7) och rörelseresultatet förbättrades till 1 503 Mkr (1 132). Byggverksamhetens genomsnittliga rörelsemarginal var 2,9 procent, med Danmark i topp på 6,2 procent, följt av 2,7 procent i Sverige och 2,2 procent för Norge respektive Finland.

Orderingången under perioden var i nivå med föregående år och uppgick till 42,9 Mdr kr (42,6). Orderstocken uppgick vid periodens slut till 54,6 Mdr kr.

Totalt sålde NCC 1 006 bostäder (943) till privatkunder och 266 (499) till investerare. Samtidigt byggstartades 884 bostäder (700) till privatkunder och 266 (449) till investerarmarknaden. Inom fastighetsutvecklingen resultatavräknades 6 projekt (3), medan hyresavtal tecknades om 60 000 kvm (84 100).

Vid periodens slut omfattade NCC:s balansomslutning 40,8 Mdr kr (38,8 vid årsskiftet), varav 13,6 Mdr (12,6) bokades som bostadsprojekt och 6,8 Mdr (5,3) som fastighetsprojekt. Nettoskulden ökade till 9,8 Mdr (5,7) och medelräntan var 2,0 procent (2,7). Vd Peter Wågström bedömer att nettoinvesteringsbehovet är litet under kommande år.

Det egna kapitalet minskade till 7 857 Mkr (8 675), vilket motsvarade en soliditet om 19 procent (22).

Marknaden uppskattade inte rapporten då aktien sjönk med 2,5 procent. LE

Biljana Pehrsson, vd Kungsleden.

Kungsleden och dess ledning är nu lyckliga över att bolaget lyckats genomföra en nyemission om nära 1,6 Mdr kr. Denna emission ska ge näring för att fastighetsportföljen ska växa från dagens värde om cirka 19 Mdr kr till 25 Mdr kr.

För årets första nio månader minskade Kungsleden resultatet före skatt till 664 Mkr (712), men efter en skattebelastning om –1821,4 Mkr (-121,4) blev förlusten hela –1157 Mkr (590,4). I resultatet var den orealiserade värdeförändringen 169 Mkr, medan motsvarande värdeförändring på derivatportföljen uppgick –69 Mkr. De räntebärande skulderna sjönk till 12 254 Mkr (12 879), vilket medförde att soliditeten blev 32,4 procent.

Under förra årets motsvarande period var soliditeten starka 48,6 procent. Detta har inneburit att det egna kapitalet sjunkit till 7 161 Mkr (8 453).

Negativt är att Kungsleden har högre finansieringskostnader än andra fastighetsbolag, eftersom bolaget oklokt band sina räntor med hjälp av räntederivat på alltför höga nivåer vid finanskrisen hösten 2008. Nu ligger snitträntan på 5,0 procent vilket är förbättring med 0,8 procentenheter jämfört vid årsskiftet. Detta efter en refinansiering av swap-portföljen.

Den andra negativa är Kungsledens stora skatteskuld, vilken kan bli totalt drygt 3 Mdr kr när alla skatteärenden är avgjorda. Nu skriver bolaget att ett slutligt negativt utfall uppgår till maximalt 1 360 Mkr, vilket trots allt är ett avsevärt återstående skattebelopp att inbetala.

På börsen under rapportdagen handlades aktien till oförändrat 44,40, vilket kan tala för att förtroendet sakta återvänder till bolaget som nu har en strategi har minska sitt spretiga bestånd från 141 till 93 kommuner. Detta ska resultera i ett förbättrat förvaltningsresultat, ett resultat som för perioden steg till 575 Mkr (312).

Men det har varit många som köpte aktien dyrt på nivåer över 60 kr under år 2011, aktieägare som fortfarande är bittra. SF