Jens Engwall, vd för Hemfosa Fastigheter.

Hemfosa genomför förvärv av 13 fastigheter i det prioriterade samhällssegmentet till ett totalt underliggande fastighetsvärde om 420 Mkr. Merparten av fastigheterna är belägna i Västra Götaland med Uddevalla kommun och Västra Götalandsregionen som stora hyresgäster och verksamheter såsom vård, skola och äldreboenden. Övriga förvärvade samhällsfastigheter återfinns i Nynäshamn, Skövde respektive Österåker.

Samtidigt genomförs avyttringar till ett totalt underliggande fastighets­värde om cirka 140 Mkr där fastigheter ur kontors-, logistik- och transaktionssegmenten sålts på orterna Uppsala, Gävle, Umeå och Eksjö.

– Det här är rationella affärer för Hemfosa, där vi fortsätter att växa med bra fastigheter inom vårt huvudsegment samhällsfastigheter och samtidigt renodlar vårt bestånd genom att växla ut fastigheter från övriga fastighetskategorier, säger Jens Engwall, vd för Hemfosa Fastigheter.

Anneli Snobl blev vd för koncernen Framtiden i september 2011. Företrädaren Carl-Johan Korsås återvände till sitt arbete som stadsdirektör i Jönköping.

Nu sparkas Anneli Snobl som vd för Framtiden som förvaltar drygt 70.000 bostäder i Göteborg via dotterbolagen Poseidon, Bostadsbolaget, Familjebostäder och Gårdstensbostäder. Hon lämnar sin tjänst den 16 mars.

Orsaken till hennes avsked är att styrelsen anser att hon inte kan säkerställa kommunfullmäktiges krav på Framtidens nybyggnadstakt.

I ett pressmeddelande sägs att Förvaltnings AB Framtiden med dotterbolag står inför stora utmaningar främst inom nybyggnation med höga krav från kommunfullmäktige om en nybyggnadstakt om 1.400 inflyttningsklara lägenheter årligen, vilket kommer att kräva struktur, verksamhets- och kulturförändringar.

Mariette Hilmersson har utsetts till tf vd för AB Framtiden. Hilmersson kommer närmast från rollen som chef för strategiska projekt inom AB Framtiden och är jurist med flera års erfarenhet av fastighetsrelaterade frågor i olika organisationer.

Analys Stefan Fröjdendahl

Värdet på Vasakronans fastigheter har stigit snabbt under de senaste fem åren. Snart hägrar 100 Mdr kr i fastighetsvärde vid horisonten. För 2014 blev Vasakronans värdeökning för fastigheterna 3.519 Mkr. År 2013 var värdeökningen 1.952 Mkr följt av 1.254 Mkr för 2012 och med stora 4.737 Mkr för 2011. Sin största värdeökning hade Vasakronan mellan 2009 och 2010 då den var hela 11.250 Mkr, vilket var en återhämtningen efter krisåret 2009 då bolagets orealiserade värdeförändring uppgick till -4.369 Mkr, motsvarande en värdeförändring om -5,7 procent.

Således har värdet på Vasakronans fastigheter under de senaste fem åren ökat med nära 20,2 Mdr kr, från 71,8 Mdr kr för år 2009 till 91,9 Mdr för år 2014, samtidigt som driftnettot under de senaste fem åren endast har ökat med 356 Mkr, från 3,8 Mdr kr för år 2009 till 4,17 Mdr för år 2014.

Naturligtvis har det varit nödvändigt för Vasakronan att kontinuerligt öka posten för värdeförändringen av fastigheter i takt med att de orealiserade värdeförändringarna av finansiella instrument har belastat resultaträkningarna på grund av sjunkande marknadsräntor, en post som för 2014 slutade med respektingivande -2.956 Mkr (1.151). Detta för att kunna lämna betydelsefulla vinster till ägarna, Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden.

Vasakronans vinster har de senaste åren varit betydande, vilka blev före skatt cirka 3,36 Mdr kr för 2014, 5,74 Mdr kr för 2013, 2,61 Mdr kr för 2012, 5,28 Mdr kr för 2011 och 6,45 Mdr kr för år 2010. Imponerande vinster.

Vi lever nu i en värld med extremt låga räntor. Det gynnar fastighetsbranschen. För 2014 stärkte Vasakronan räntenettot till -1.256 Mkr (-1.503) på grund av lägre marknadsräntor och kreditmarginaler. Vid årsskiftet minskade bolaget den genomsnittliga låneräntan till 2,5 procent (3,0), medan refinansieringsräntan sjönk till 1,1 procent (2,3). Det har även betytt att bolaget kunnat öka sin hävstång genom en stor belåning. För perioden ökade de räntebärande skulderna till 45.082 Mkr (42.704), vilket innebar starka nyckeltal som en räntetäckningsgrad om 3,2 gånger och en soliditet om 36 procent.

För 2014 steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 1 procent till 5.899 Mkr (6.032). Detta resulterade slutligen i att periodens resultat före skatt blev stora 3.364 Mkr (5.741), med en vinst efter skatt om 2.722 Mkr (4.818). Det betyder att årsstämman föreslår att ägarna ska få 4.000 Mkr, utöver koncernbidraget om 924 Mkr (975).

Vasakronan tror på sin strategi att förädla sina fastigheter i citylägen med långsiktigt miljöarbete. Nu är 53 procent av beståndet miljöcertifierat. För 2015 menar bolaget att nyuthyrningarna med denna strategi är fortsatt starka i Stockholm, Göteborg, Öresund och Uppsala. SF

Peab byggstartar i Rosendal. Bild: Christensen & Co arkitekter.

Peab har fått uppdraget att bygga 344 nya lägenheter i bostadsområdet Rosendal, Uppsala. Beställare är Rosendal Fastigheter och kontraktssumman uppgår till 342 Mkr. 

De 344 lägenheterna, med ytor mellan 27 kvm och 50 kvm ska rymmas i en byggnad om sex våningar. Merparten av lägenheterna får en takhöjd på 3,7 meter och ett sovloft på cirka 14 kvm. I byggnaden kommer även en livsmedelsaffär, restaurang, gym samt kontorslokaler att uppföras. Byggnadens takterrass innefattar 200 meter löparbana, streetbasketplan och soltrappa.

– Intresset för projektet har varit stort och projektet har redan uppmärksammats i internationell press för dess gröna profil och innovativa design. Det har varit viktigt för oss att välja en erfaren byggare som kan infria förväntningarna, säger Henrik Svanqvist, vd Rosendal Fastigheter.

Projektet är en totalentreprenad. Arbetet påbörjas omgående och beräknas vara klart sommaren 2017.

– Det är mycket glädjande att vårt fina samarbete med Rosendal Fastigheter i det pågående projektet Smaragden nu banar väg för ett nytt projekt, det ligger i linje med vår affärsstrategi med ett långsiktigt samarbete, säger Mattias Tapper, arbetschef på Peab.

Ulla Bergström, arkitekt och kontorschef för White i Stockholm och Kiruna. Foto: Adele Edling

Nu slår White arkitekter upp dörrarna till ett nytt kontor i Kiruna. Med en ökad närvaro i Kiruna ska företaget fördjupa sitt engagemang i stadsomvandlingen. White har arbetat intensivt med stadens utvecklingsplan sedan 2013 då företaget vann den internationella arkitekttävlingen om att ta fram en masterplan för flytten av staden, och nu börjar bygget av nya Kiruna ta fart.  

Ett syfte med kontor i Kiruna och fler medarbetare på plats är att stärka samarbetet med kommunen och LKAB kring stadsomvandlingen. Samtidigt vill White samverka med aktörer som planerar att bygga i det nya Kiruna.

– Vi tror på Norrbotten och vill vara med när Kiruna och andra orter i regionen utvecklas. Med ett kontor i Kiruna kommer vi närmare kommunen och Kirunaborna. Vi ser också affärsmöjligheter när byggherrar och fastighetsbolag visar intresse för att bygga i Kiruna, säger Ulla Bergström, arkitekt och kontorschef för White i Stockholm och Kiruna.

För närvarande arbetar White med de första stegen i stadsomvandlingen. Det omfattar Kirunas nya centrum med ett torg, en stadspark och en gågata. Arbetet med torget vid Kirunas nya stadshus startade i januari i år och ska vara klart 2017.

– Genom en ökad närvaro kan vi jobba mer effektivt med omvandlingen. Det blir enklare att få till ett snabbt fysiskt möte med nyckelpersoner i projektet och på så sätt kan vi hålla tempot uppe. Kontoret ligger centralt, vilket gör det möjligt för nyfikna Kirunabor att titta in och prata med oss, säger Krister Lindstedt, ansvarig arkitekt på White.

Whites kontor i Kiruna ligger i en lokal med skyltfönster på Arent Grapegatan. Skyltfönstret ska användas för att visa hur det nya Kiruna växer fram med hjälp av modeller, ritningar och illustrationer.

Per Höglund, Division Manager Stone Materials och Managing Director NCC Roads AB.

NCC Roads sektor för Stenmaterial i Sverige förändrar organisationen och får en ny ledning. Verksamheten delas upp i tre enheter: Entreprenad, Produktion och Försäljning. Samtidigt utses Linn Storäng till ny sektorchef. Hon kommer närmast från en chefsbefattning inom Sandvik. 

På nordisk nivå är NCC en av de tio största aktörerna inom stenmaterial i Europa. För att kunna växa och förstärka positionen på marknaden ytterligare förändras nu organisationen för sektor Stenmaterial Sverige genom att enheterna Entreprenad, Produktion och Försäljning skapas. Samtidigt får organisationen en ny ledning.

– Nu skapar vi ett bättre utrymme för specialisering, ökad långsiktighet och en verksamhet med kunden i främsta rummet. Genom att samla och samordna vår kompetens får vi synergier och bättre förutsättningar för ökad tillväxt och lönsamhet, säger Per Höglund, Division Manager Stone Materials och Managing Director NCC Roads AB.

Ny chef för sektor Stenmaterial Sverige blir Linn Storäng. Hon kommer närmast från en chefsbefattning inom Sandvik Mining and Construction.

Björn Abrahamsson, med mångårig erfarenhet från en rad chefsbefattningar inom Stenmaterial, kommer att ansvara för enheten Entreprenad. Som chef för enheten Produktion utses Sara Selegran, idag arbetschef på Svevia. Tjänsten som försäljningschef är ännu inte tillsatt.

Den nya organisationen träder i kraft den 1 april.

Ann-Charlotte Johansson (bilden), 46 år, har varit verksam inom kommunikationsområdet i drygt 20 år, varav merparten i ledande positioner samt som rådgivare inom framförallt företags-, hållbarhets- och kriskommunikation samt Investor Relations.

I rollen som kommunikationsdirektör på Scandic Hotels kommer Ann-Charlotte Johansson att ansvara för intern och extern kommunikation inom bolaget, vilket även omfattar PR, kriskommunikation och finansiell kommunikation.

– Ann-Charlotte har en bred och gedigen bakgrund som ledare och rådgivare inom kommunikation. Genom Ann-Charlotte kan vi bygga upp ett starkt koncerngemensamt kommunikationsteam. Den erfarenhet, det kunnande och nätverk som Ann-Charlotte tar med sig blir ett viktigt bidrag i Scandics arbete framåt, säger Frank Fiskers, vd & koncernchef för Scandic.

Han fortsätter:

– Det bolag som bildades 1963 i Laxå är idag ett bolag med 14 000 medarbetare och verksamhet i sju länder. Scandic har en särställning på den nordiska hotellmarknaden. Det är med stor glädje som jag tar mig an rollen att fortsätta utveckla bolagets kommunikation för en intressant resa även framöver, säger Ann-Charlotte Johansson.

Ann-Charlotte Johansson tillträder sin tjänst under början av 2015.

Hotel Courtyard by Marriott ritades av Reflex Arkitekter och uppfördes av Skanska.

Fastighets AB Balder förvärvar hotellfastigheten Snöflingan 3 på Kungsholmen där Courtyard by Marriott Stockholm bedriver sin verksamhet. Fastigheten färdigställdes 2009 med en uthyrningsbar yta om cirka 22.000 kvm med 280 rum och med restaurangen Björk bar och grill.

Det var fonden Invesco European Hotel Real Estate som köpte hotellfastigheten i början av 2008 av norska Faktor Eiendom, ett bolag som gjorde konkurs hösten 2011. Priset då 2008 var 66 MEUR (640 Mkr vid dåtidens höga eurokurs).

Nu betalar Balder 670 Mkr för hotellfastigheten.

Hotel Courtyard by Marriott ritades av Reflex Arkitekter och uppfördes av Skanska. Hotellet har fått mycket beröm i branschkretsar för den genomtänkta logistiken, där såväl hotellgäster som personal enkelt och smidigt hittar rätt.

I samband med Skanskas arkitekttävling sa Johan Linnros, ansvarig arkitekt på Reflex Arkitekter:

– Den triangulära tomten är speciell, eftersom den möter både stenstaden i norr och parklandskapet mot Rålambshovsparken i söder. Hotellet bildar nu en ny stadsport till Kungsholmen.

Hotel Courtyard by Marriott är ljust med fasad i puts, kalksten och granit. De screentryckta fasadglasen mot parken är solskydd och ger fasaden ett spännande djup. De ändrar karaktär med ljus och reflektioner under dagen.

Genom åren, har Restaurang Björk Bar & Grill med koncept från Londons Blue Sky Hospitality, fått beröm.

I en kommentar till förvärvet säger Erik Selin, vd Balder Fastigheter:

– Balder äger nu totalt 30 hotellfastigheter, varav 8 finns i Stockholm, där Berns Hotell är det mest kända och där vårt förvärv av Courtyard by Marriott är vår största hotellfastighet i Stockholm. Vi är mycket positiva till Stockholm och dess tillväxt och vi kommer att göra fler förvärv i huvudstaden.

Fabege ökade helårvinsten efter skatt för 2014 till 1.738 Mkr (1.530), motsvarande 10,51 kr (9,26) per aktie. I resultatet ingick värdeförändringar för fastigheter med 1.639 Mkr (874), varav 300 Mkr (135) var reavinster, samt orealiserade värdeförändringar för derivat med -473 Mkr (408). Under året förbättrades driftsöverskottet med 5 procent till 1.485 Mkr och överskottsgraden ökade till rekordhöga 71 procent (69) – den högsta i Fabeges historia.

– Affärstakten var hög under hela året, inte bara på transaktionssidan, utan också inom förvaltningen och projektverksamheten. Vi noterar rekord i nettouthyrning, vilket innebär att vi ökar takten i utvecklingen av vår projektportfölj, med flera stora pågående projekt som sträcker sig ett par år fram i tiden, säger vd Christian Hermelin.

Hyresintäkterna ökade till 2.087 Mkr (2.059). I identiskt bestånd motsvarade ökningen drygt 5 procent. Nettouthyrningen ökade kraftfullt till 243 Mkr (68) efter stora projektuthyrningar till bland andra TeliaSonera och SEB i Arenastaden. Hyresnivåerna i omförhandlade avtal ökade med i genomsnitt 11 procent. Förvaltningsresultatet förbättrades cirka 11 procent till 682 Mkr (614).

Investeringar i fastigheter och projekt genomfördes uppgick till 1.249 (1.410) och avkastningen på investerat kapital i projektportföljen beräknades till 22 procent. Vidare tog Fabege under året till vara på möjligheterna att på en stark marknad sälja, totalt 14 fastigheter till ett värde av nära 4 Mdkr.

– Genom affärerna har vi stärkt balansräkningen inför kommande värdeskapande projekt, säger Christian Hermelin.

Vid årsskiftet värderades Fabeges fastigheter till 32.559 Mkr (33.384). De räntebärande skulderna ökade till 19.551 Mkr (19.038) och finansieradess till en snittränta om 3,21 procent inklusive outnyttjade lånelöften om 4.622 Mkr.

Det egna kapitalet ökade till 13.783 Mkr (12.551), vilket motsvarade en soliditet om 38 procent (35). Justerat för utestående köpeskillingar uppgick soliditeten till 40 procent och belåningsgraden till 56 procent.

Inför årsstämman föreslår Fabeges styrelse en utdelning för räkenskapsåret 2014 om 3,25 kr per aktie (3.00). LE

Med tillträde senast den 27 februari förvärvar Hemfosa Fastigheter en samhällsfastighet i Oslo till ett underliggande fastighetsvärde om motsvarande 725 Mkr. Säljare är ett norskt syndikat. Tidigare i år tog Hemfosa ett första steg in på den norska marknaden genom ett förvärv av sex samhällsfastigheter, även dessa i Osloregionen. Ambitionen under 2015 är att utvärdera ytterligare förvärv i Norge.

Den förvärvade fastigheten har statliga myndigheten Arbeids- och Velferdsforvaltningen (motsvarande Arbetsförmedlingen och Försäkringskassan) som hyresgäst. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 20.000 kvm och är fullt uthyrd. Återstående löptid på hyresavtalet, beräknat från årsskiftet 2014/2015, uppgår till 8,2 år.            

– Det här är vårt andra förvärv på den norska marknaden på kort tid, och vi ser fortsatt god potential i Norge för Hemfosa att växa vidare inom samhällsfastigheter, säger vd Jens Engwall.