Henrik Saxborn, vd Castellum, och Patrik Hall, vd Heimstaden, genomför en stor affär och avtalar om framtida samarbete i Östergötland.

Castellum och Heimstaden har genomfört en affär med ett underliggande fastighetsvärde om 2,4 Mdr kr. Affären omfattar totalt 27 fastigheter om cirka 186.700 kvm belägna i Norrköping, Linköping, Örebro och Solna. Fastigheterna ingick i det förvärv som Heimstaden genomförde vid årsskiftet av Henry Ståhls Fastigheter. I samband med överenskommelsen inleder Castellum och Heimstaden en gemensam satsning på stadsutveckling i Linköping och Norrköping.
    

Enligt Henrik Saxborn, vd för Castellum, och Patrik Hall, vd Heimstaden, kommer samarbetet främst att ske i samband med de möjligheter som uppstår att bygga blandstad (bostäder och kommersiella fastigheter) när den nya järnvägssträckningen Ostlänken byggs genom Norrköping och Linköping. Under de senaste åren har Castellum skaffat sig en hel del erfarenhet av att bygga blandstad tillsammans med andra fastighetsägare, nämligen under utvecklingen av stadsdelen Atollen i centrala Jönköping.

Som en del av fastighetsaffären köper Castellum via dotterbolaget Aspholmen fyra kontorsfastigheter i centrala Örebro för 343 Mkr. Fastigheterna omfattar 22.600 kvm och har en uthyrningsgrad om 92 procent. Samtidigt köper Castellums Stockholmsbaserade bolag Brostaden en kontors-/projektfastighet om 5.364 kvm i Solna till priset av 63 Mkr.

Men den största delen av affären utgörs av att Castellums dotterbolag Corallen förvärvar 50 procent av aktierna i den kommersiella delen av Henry Ståhl Fastigheter AB (HSAB) av Heimstaden. I denna affär ingår 13 fastigheter i Norrköping och 9 fastigheter i Linköping motsvarande ett totalt fastighetsvärde om 1,9 Mdr kr.
    

Inom 18 månader har Castellum option på att köpa resterande 50 procent av HSAB, medan Heimstaden har en motsvarande option att sälja resterande 50 procent efter utgången av Corallens optionstid. Köpeskillingen vid utnyttjande av optionen kommer att baseras på fastigheternas marknadsvärde.     

Fastighetsbeståndet i Norrköping, som har en uthyrningsgrad om 85 procent, består av tolv centralt belägna kontorsfastigheter och en välbelägen logistikfastighet om totalt cirka 107.300 kvm. I Linköping, där uthyrningsgraden är 90 procent, utgörs fastighetsportföljen av nio kontorsfastigheter om totalt 51.400 kvm, varav sex fastigheter är centralt belägna, två ligger i Mjärdevi-området och en vid Tornby-området.

– Affären innebär att vi utifrån vår strategi som långsiktig aktör, får möjlighet att växa i en region med goda framtidsmöjligheter. Vi förstärker vår position i Linköping och Örebro samtidigt som vi gör entré i en ny marknad – Norrköping, säger Henrik Saxborn.
Han fortsätter:
– Jag ser fram emot att arbeta tillsammans med Heimstaden, där vi med vår erfarenhet av kommersiella fastigheter och Heimstadens fokus på bostäder kompletterar varandra väl. Tillsammans kommer vi att utveckla en bra befintlig kommersiell fastighetsportfölj, samtidigt som möjlighet ges till nyproduktion av såväl kommersiella lokaler som bostäder.

Enligt Patrik Hall ger affären de absolut bästa möjligheterna för en fortsatt god utveckling av lokalfastigheter i Norrköping och Linköping, samtidigt som Heimstaden får fortsatt del i den regionala tillväxten inom Heimstadens prioriterade segment, centralt belägna bostadsfastigheter.

– Vi får således det bästa av två världar, där detta dessutom kombineras med det nu etablerade samarbetet kring stadsutveckling. Med de anställdas kompetens, kunskap och serviceanda kommer vi tillsammans med Castellum att ännu starkare bidra till regionens framtida utveckling, säger han.

I norra Stockholm äger Brostaden bland annat Oxfordhuset, omfattande 8.455 kvm i Johanneslund, Upplands Väsby.

– Vi upplever att uthyrningsmarknaden är stark i samtliga delar av norra Stockholm. Vi har nyligen tecknat nya hyresavtal med flera hyresgäster i våra fastigheter i t ex Kista/Akalla och i Upplands Väsby och nu är det glädjande att vi också kan välkomna nya hyresgäster till vårt bestånd i Sollentuna. Dessutom inom så många olika verksamheter och branscher, säger Anders Nilsson, vd på Brostaden.

Avtalen är tecknade med Arclec Sweden AB, GPS Perimeterlarm Solutions AB, AB E. Bohlins Maskiner, Svenska Saneringsaktiebolaget, Svenska Migrationscentret och MinBil I Stockholm AB. Totalt uppgår de nytecknade avtalen till 1.476 kvm.

Brostaden äger och förvaltar kommersiella fastigheter runt om Stockholm, med fastighetsbeståndet om cirka 635.000 kvm.

Bolaget säger att framgångarna i uthyrningarna beror på nära relationer till kunderna och en förståelse för deras verksamheter. Detta medför att affärer görs mellan människor och i Brostadens dialog med kunderna skapas anpassade lösningar som ökar trivsel, effektivitet, lönsamhet och arbetsglädje.

Brostaden ingår i Castellumkoncernen som är en av Sveriges största privata fastighetsägare.

Fastigheten Godståget 1 på Transportvägen i Årsta omfattar totalt cirka 13.000 kvm.

Livsmedelsleverantören Lobster ska hyra totalt cirka 5.700 kvm av Castellums Stockholmbaserade dotterbolag Brostaden i fastigheten Godståget i Årsta. Brostaden gör därmed en större ombyggnation av lagerfastigheten till ett modernt kyl- och fryslager. Det planeras även för en tillbyggnad för verksamheten om 900 kvm. Beräknat inflyttningsdatum är den 1 maj 2015.

– Vår flytt till Årsta innebär att vi samlar flera av våra avdelningar under samma tak för att få bättre logistiklösningar och högre servicegrad till våra kunder. I de nya lokalerna kan vi leva upp till de krav som ställs på oss som livsmedelsleverantör både idag och i framtiden, säger Roberth Engdahl, vd Lobster.

Fastigheten har ett mycket gott kommunikationsläge med närhet till E4, Södra länken och Huddingevägen samt med eget järnvägsspår till och från fastigheten.

– Det är glädjande att ha fått Lobsters förtroende och vi ser fram emot ett långsiktigt samarbete, säger Anders Nilsson, vd Brostaden.

Bård Bjølgerud, vd, och Mikael Söderlundh, analyschef på Pangea.

Det har varit en kanonstart på 2015 för nordiska fastighetsaktier. Det visar Pangea Property Partners fastighetsaktieindex. Intresset för nordiska fastigheter just nu, inte minst bland internationella investerare och det avspeglar sig även på börsen, där svenska Fastighets AB Balder för närvarande är störst med ett börsvärde om 3,0 miljarder euro, följt av Hufvudstaden (2,8), Wallenstam (2,7), Castellum (2,6), Fabege (2,2), norska Olav Thon Eiendomsselskap (2,1), Atrium Ljungberg (2,0), finska Citycon (1,9), norska Entra (1,8) och Klövern (1,6).

Det svenska fastighetsaktieindexet PREX Sweden har stigit med 22 procent hittills i år och hela 64 procent sedan början av 2014, exklusive utdelningar. Indexet är nu på en rekordhög nivå, och uppgången har varit betydligt starkare än för börsen generellt.

Allra bäst på kort sikt har nordiska fastighetsaktier med fokus på köpcentrum gått med en uppgång på hela 27 procent under 2015. Sämst har fastighetsaktier med fokus på bostäder gått, men även dessa visar en samlad uppgång på 15 procent.

– Det finns ett stort intresse för nordiska fastigheter, inte minst från internationella investerare. Det har vi sett på transaktionsmarknaden, och nu ser vi det även på börsen, säger Bård Bjølgerud, vd och partner på Pangea.

Generellt har fastighetsaktier i Europa haft en stark utveckling i år. Fastighetsaktieindexet GPR 250 PSI Europe har stigit 16 procent under januari och februari, men uppgången har alltså varit ännu större i Norden.

– Det finns flera orsaker till att nordiska fastighetsaktier har gått så stark. De senaste räntesänkningarna har givetvis bidragit, men det finns också en långsiktig tro på Norden som attraktiv och konkurrenskraftig region. Sedan gör den svagare valutan att prisnivåerna blir fördelaktiga, säger Mikael Söderlundh, analyschef och partner på Pangea.

Transaktionsvolymen i Norden nådde rekordnivåer under 2014 – fastigheter för hela 270 Mdr kr omsattes, vilket är i nivå med rekordåren före finanskrisen.

Pangea är på plats på Mipim i Cannes har ett tätt mötesschema.
– Det finns många som vill diskutera fastighetsinvesteringar i Norden. Förra året var väldigt hektiskt, och vi ser att det höga transaktionstempot även håller i sig under 2015, säger Bård Bjølgerud.
    
Fakta om den nordiska fastighetsmarknaden
Transaktionsvolym senaste 12 månaderna:
o Sverige: SEK 149 miljarder
o Norge: NOK 59 miljarder
o Finland: EUR 3,6 miljarder
o Danmark: DKK 20 miljarder

• Antal börsnoterade fastighetsbolag (huvudlistan): 29
• Samlat börsvärde (huvudlistan): EUR 36 miljarder
• Börsnoteringar senaste 12 månaderna (huvudlistan):
 Hemfosa (SE), NP3 (SE), Entra (NO)

Cecilia Fasth, vd Eklandia.

Eklandia Fastighets AB, dotterbolag till Castellum, har under februari månad tecknat hyresavtal avseende logistik- och lagerlokaler i Göteborg om totalt 17.000 kvm. Hyresavtalen är tecknade med Denson Logistics, KW Wheels och Sandryds Group i fastigheterna på Transportgatan 17 och 37B i Bäckebol samt på Mejerigatan 1 i Kallebäck. Den genomsnittliga kontraktslängden är fem år. Utöver dessa uthyrningar har Eklandia även tecknat ett korttidsavtal med ett större internationellt företag avseende en logistiklokal om 9.200 kvm.

– Det är trevligt att få hälsa Denson Logistics, Sandryds Group och KW Wheels välkomna som hyresgäster till Eklandia. Uthyrningarna är en temperaturmätare på logistikmarknaden i Göteborg och vi har nu endast ett fåtal vakanser bland våra lager- och logistikfastigheter, säger Cecilia Fasth, vd för Eklandia.

Uthyrningarna till Denson och Sandryds genomfördes i samarbete med Colliers, medan kontrakteringen med KW Wheels skedde i samarbete med CBRE.

För att kunna möta marknadens efterfrågan förbereder Eklandia även nya logistikprojekt.
– I höstas förvärvade vi byggklar logistikmark i närheten av Sörredsvägen i Göteborg. Vi har dessutom valts ut att uppföra ett nytt stort logistikcenter på Hisingen, i direkt anslutning till Göteborgs hamn, där vi tilldelats mark som möjliggör nyproduktion upp till 75.000 kvm, säger Cecilia Fasth.

I Drottningparken, som ligger vid den södra infarten till Örebro city, bygger Aspholmen Fastigheter totalt 4.300 kvm moderna kontor, varav närmare 80 procent är uthyrt till Handelsbanken, PwC och Nethouse. Kontorsbyggnaden är ritad av Roof arkitekter och den kommer att ligga intill Aspholmens befintliga fastighet på Fabriksgatan 54. Asplunds Bygg är upphandlade som totalentreprenör.

– Lokalerna kommer att vara av hög standard och läget är ypperligt med närheten både till Södra station och till City. Då hållbarhetsfrågor är viktigt för oss på Aspholmen Fastigheter och att vi under förra året tillsammans med våra systerbolag och vårt moderbolag Castellum antog en ny hållbarhetspolicy så var Miljöbyggnadnivå Silver en självklarhet. Byggnaden kommer dessutom att bli vår första fastighet med grön fjärrvärme, säger Per Gawelin, förvaltare på Aspholmen.

Vasakronan säljer till Eklandia en fullt uthyrd kontorsfastighet om 3.900 kvm vid Lindholmbassängen i Lindholmen Science Park.

Den fastighet, om 1.600 kvm, som Vasakronan köper av Eklandia, ligger mycket centralt vid Domkyrkan på Kungsgatan 31-33 och granne med Vasakronans fastigheter Inom Vallgraven 22:15 (Strömshuset) och Inom Vallgraven 22:16 (Meethshuset).



Castellum köper, via dotterbolaget Eklandia, av Vasakronan på Lindholmen i Göteborg för 115 Mkr samtidigt köper Vasakronan av Eklandia i centrala Göteborg för 65 Mkr.

Castellum har, via det helägda dotterbolaget Eklandia Fastighets AB, förvärvat Vasakronan en fullt uthyrd kontorsfastighet om 3.900 kvm vid Lindholmbassängen i Lindholmen Science Park, Göteborg. Investeringen uppgick till 115 Mkr, efter avdrag för uppskjuten skatt. Tillträde ägde rum den 19 februari 2015. Fastigheten Lindholmen 28:1 ligger på Lindholmen på Norra Älvstranden och är den enda fastighet Vasakronan äger i området.

Vasakronan köper av Eklandia en kontorsfastighet på Kungsgatan i centrala Göteborg om 1.570 kvm. Försäljningen uppgick till 65 Mkr netto efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 4 Mkr, vilket är i nivå med senaste värdering. Frånträde ägde rum den 19 februari 2015.

Den fastighet som Vasakronan köper, ligger mycket centralt vid Domkyrkan på Kungsgatan 31-33 och granne med Vasakronans fastigheter Inom Vallgraven 22:15 (Strömshuset) och Inom Vallgraven 22:16 (Meethshuset).

 Byggnaden är i fyra våningar och uppfördes på tidigt 1900-tal. Verksamheten i fastigheten består av tre butiker i gatuplan och kontorslokaler på övriga plan. Den uthyrbara arean uppgår till cirka 1.600 kvm, varav 1.100 kvm utgörs av kontor och 500 kvm är butiker.

Förvärvet stärker ytterligare Vasakronans position som stark fastighetsaktör i centrala Göteborg.

– Fastigheten ligger i ett bra handelsläge och i omedelbar närhet till två av våra befintliga fastigheter. Det gör att den kompletterar det vi redan äger i området på ett bra sätt. Det är ett förvärv helt i linje med vår strategi, säger Fredrik Wirdenius, vd Vasakronan. 

Genom affären med Vasakronan stärker Eklandia sin position ytterligare på Lindholmen och den fastighet som förvärvas är sammanhängande med en fastighet som bolaget äger sedan tidigare. Totalt innehar och förvaltar Eklandia nu ett bestånd om cirka 54.000 kvm på Lindholmen.

– Vi ökar nu vår närvaro i Lindholmen – en samverkansmiljö för forskning, innovation och utbildning med internationellt prägel, säger Henrik Saxborn, vd i Castellum AB. Affären stärker vår marknadsposition i området och effektiviserar förvaltningen.

– Med förvärvet utökar vi vår fastighetsportfölj med en profilfastighet som har ett fantastiskt läge med utsikt över hamninloppet. Vi stärker vår närvaro i Lindholmen Science Park som är ett dynamiskt område som har utvecklats starkt under de senaste 15 åren och nu har en internationell prägel med samverkan mellan verksamheter inom teknik, innovation och akademi, säger Cecilia Fasth, vd för Eklandia Fastighets AB.

Under hösten har tre nya roller utformats på Brostaden, dotterbolag inom Castellum AB. Anders Hallquist lämnade sin roll som marknadschef för att bli hållbarhetschef. Marknadsfrågorna har i sin tur breddats genom en ny kommunikationsavdelning med Anna Törnkvist (bilden) som kommunikationschef och Caroline Pettersson som kommunikationsansvarig. 

– Hållbarhetsfrågorna har länge varit viktiga för oss och i och med Anders Hallquists nya roll står vi än bättre rustade inför morgondagens önskemål och krav inom området. Anna Törnkvist och Caroline Pettersson ska arbeta för att ytterligare stärka Brostadens position samt ta ett helhetsgrepp för att vidareutveckla företagets kommunikation. Alla tre har funnits inom bolaget länge och har bakgrunden och erfarenheten för att utveckla dessa två områden, säger Anders Nilsson, vd på Brostaden.

Brostaden är ett fastighetsbolag, helägt av Castellum AB, som äger och förvaltar kommersiella fastigheter. Fastighetsbeståndet uppgår till 635.000 kvm och finns i alla väderstreck runt Stockholm, lättillgängligt med bra kommunikationer.

Det viktiga i bolagets verksamhet är kunderna. Brostaden vill ha en nära och bra kontakt med kunderna. Att vara insatta i kundernas verksamhet, vardag och framtid är en förutsättning för att vara en bra affärspartner.

Brostaden köper 11.500 kvm i Marievik, Stockholm, för 324 Mkr.

Castellum förvärvar per den 28 januari, via de helägda dotterbolagen Fastighets AB Brostaden respektive Fastighets AB Briggen en fastighet i Marievik, Stockholm, och tre fastigheter i Köpenhamn. Tillsammans med två nyligen genomförda fastighetsköp i Väla, Helsingborg, och i Herlev företagspark, Köpenhamn, omfattar investeringarna 762 Mkr.

I Stockholm förvärvar Brostaden en kontorsfastighet om 11.500 kvm samt ett parkeringshus i Marievik för 324 Mkr.

I Danmark köper Briggen kontors- och lagerfastigheter om totalt 51.200 kvm belägna i Albertslund, Brøndby och Søborg i nordvästra delen av Storköpenhamn, som bedöms ha potential då det bland annat planeras infrastrukturutbyggnad i området. Investeringen uppgår till 383 Mkr.

– Det här gör oss starkare på två av våra marknader – i Stockholm genom att vi kompletterar vårt bestånd med ytterligare en fastighet i bra läge och i Köpenhamn genom att vi koncentrerar verksamheten och växer där vi redan är etablerade, säger Henrik Saxborn, vd i Castellum.

Henrik Saxborn, vd Castellum.

Sedan börsintroduktionen 1997 har Castellum ökat sitt förvaltningsresultat med i genomsnitt 12 procent per år. Under 2014 var ökningen 8 procent till 1.450 Mkr (1.346), motsvarande 8,84 kr (8,21) per aktie. Inför årsstämman föreslår styrelsen även att utdelningen höjs med 8 procent till 4,60 kr (4,25) per aktie. Helårsvinsten efter skatt minskade dock till 1.211 Mkr (1.707), motsvarande 7,38 kronor (10,41) per aktie, ett resultat som påverkades av värdeförändringar om -316 Mkr (757), varav 344 Mkr (328) på fastigheter och -660 Mkr (429) på derivat.

– 2014 blev ett år när vi inte bara ökade tillväxten och utdelningen utan även stärkte bolaget ytterligare, genom främst strategisk ompositionering i portföljen, säger vd Henrik Saxborn.

Hyresintäkterna för 2014 ökade till 3.318 Mkr (3.249). För kontors- och butiksfastigheter var den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterade värme, kyla och fastighetsskatt 1.295 kr/kvm, och för lager- och industrifastigheter 791 kr/kvm. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden ökade till 88,7 procent (88,4), medan värdet på outhyrda ytor minskade till 417 Mkr (467).

Under året sålde Castellum bland annat hela sitt fastighetsinnehav i Växjö respektive Värnamo. Detta bidrog till att de totala nettoinvesteringarna minskade till -529 Mkr (1.081), varav 1.378 Mkr (1.583) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 1.147 Mkr (185) förvärv och 3.054 Mkr (687) försäljningar.

Vid årsskiftet bestod porföljen av 583 fastigheter (626) till ett värde av 37.599 Mkr (37.752). Netto räntebärande skulder uppgick till 18.399 Mkr (19.411), varav 4.200 Mkr (3.200) var utestående obligationer och 1.280 (1.014) utestående företagscertifikat. Den genomsnittliga effektiva räntan var 3,4 procent (3,5).

Det egna kapitalet ökade till 13.649 Mkr (13.127), motsvarande 83 kr per aktie och en soliditet om 35,8 procent.

– Jag ser fram emot 2015 - ett år med fortsatt, om än försiktig tillväxt i Sverige. För att nå vårt tillväxtmål i en sådan ekonomi och mot bakgrunden av de strategiska försäljningar Castellum gjorde under hösten är det viktigt att vi behåller hög aktivitet, fortsätter fokusera på en effektiv och hållbar förvaltning samt investerar, säger Henrik Saxborn.

LE