Semcons nya huvudkontor byggs vid porten till Lindholmen Scince Park.

I dag tar kommunstyrelsens ordförande Anneli Hulthén första spadtaget för Semcons nya huvudkontor på Lindholmen i Göteborg. Den nya byggnaden, ritad av Semrén & Månsson, blir granne med SVT och porten till det tekniktäta Lindholmen Science Park. BRA Bygg AB är byggentreprenör, Castellum investerar och Eklandia blir fastighetsägare.

Semcon finns redan idag i ett kajnära läge på Lindholmen. I januari 2015 går flyttlasset till ett nytt huvudkontor. Målet har varit kostnadseffektivitet och en anpassning till bolagets aktuella och framtida verksamhet. Allt är helt enkelt skräddarsytt för kundernas behov av säkra projektleveranser. Inte minst via en fungerande funktion som satellitkontor med servertillgång på distans.

– Det är en affärsmodell som kontinuerligt ökar och nu får vi också en plattform för vår fortsatta internationella expansion. Femvåningsbyggnaden på cirka 9 000 kvm kommer att rymma 500 medarbetare och gynna personliga möten, inte minst genom sin stora inomhusgård, säger Markus Granlund, koncernchef på Semcon.

– Semcons nya huvudkontor blir porten till Göteborgs teknik- och kunskapshjärta Lindholmen Science Park. Etableringen kommer även att fungera som en ny länk till framtidens förädlade Frihamn, säger Olle Lindkvist, t f vd på kommunala Älvstranden Utveckling AB

Castellum har via dotterbolaget Fastighets AB Corallen påbörjat nybyggnation av sista etappen i det centrala området Atollen, Jönköping. Den påbörjade nybyggnationen genomförs tillsammans med annan part och består för Corallens del av 4 400 kvm butik/kontor/restaurang, där 7 procent för närvarande är uthyrt. Byggnaden uppförs i enlighet med miljöcertifieringssystemet ”Miljöbyggnad”.
    

Corallen påbörjade utvecklingen i området i slutet av 2011 genom att bygga drygt 6 000 kvm kontors- och butiksytor. Den totala investeringen för hela Atollen beräknas uppgå till 289 Mkr, varav sista etappen som nu påbörjats utgör 133 Mkr och beräknas vara färdigställd våren 2015.
   

I området Berga, Helsingborg, har Fastighets AB Briggen påbörjat nybyggnation av en fullt uthyrd flexibel lagerbyggnad om 9 700 kvm. Den nya byggnaden uppförs i enlighet med miljöcertifieringssystemen ”Miljöbyggnad” och ”Green Building”. Investeringen beräknas uppgå till 72 Mkr och vara färdigställd fjärde kvartalet 2014.
    

I Högsbo, Göteborg, har Harry Sjögren AB förvärvat en kontorsfastighet om 2 700 kvm. Fastigheten ligger i anslutning till bolagets befintliga bestånd och är uthyrd till ca 45 procent. Investeringen uppgick till 34 Mkr netto efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och inkluderar en outnyttjad byggrätt om 6 000 kvm.

Kärra 80:6  är en effektiv logistikfastighet, byggd år 1990.

Castellum har via det helägda dotterbolaget Eklandia Fastighets AB förvärvat fyra fastigheter i Tagene-området i Kärra, Göteborg. Fastigheterna, som säljs av Platzer, består av cirka 8 400 kvm lager- och industriytor fullt uthyrda till Mechanum och Kakeldaxgruppen och ligger i anslutning till Eklandias befintliga bestånd. Investeringen uppgick till 77 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt. Byggnaderna är fullt uthyrda och tillträde sker den 31 maj 2013.

Vidare har Eklandia sålt en fastighet på Ringön, Göteborg, om 2 500 kvm kontors-, lager-, och butiksytor. Detaljplanen för fastigheten har förändrats och köpare är kommunen. Försäljningen uppgick till 15 Mkr netto, vilket översteg senaste värdering med 3 Mkr. Frånträde har skett.

I Smista Allé, Huddinge, har Fastighets AB Brostaden påbörjat nyproduktion av 2 184 kvm verksamhetsytor i anslutning till bolagets befintliga bestånd. Investeringen beräknas uppgå till 36 Mkr och vara färdigställd sista kvartalet 2013. Den nya byggnaden uppförs i enlighet med Green Building-standard.

I Rosersberg, Sigtuna, har Brostaden påbörjat ombyggnation i en befintlig byggnad om 12 300 kvm. Investeringen beräknas uppgå till 17 Mkr och vara färdigställd tredje kvartalet 2013.

I Boländerna, Uppsala, har Aspholmen Fastigheter AB påbörjat en ombyggnation samt tillbyggnation av drygt 1 000 kvm verksamhetsytor på en befintlig byggnad om 6 800 kvm. Investeringen beräknas uppgå till 26 Mkr och vara färdigställd första kvartalet 2014. Byggnaden har en uthyrningsgrad om 50 procent.

Slutligen har Aspholmen påbörjat en fullt uthyrd tillbyggnation i Brandthovda, Västerås, om 1 500 kvm kontors- samt verksamhetslokaler. Investeringen beräknas uppgå till 22 Mkr och vara färdigställd första kvartalet 2014.

Castellum ökade vinsten efter skatt för årets första kvartal till 403 Mkr (362), motsvarande 2,46 kr (2,21) per aktie. I resultatet ingick värdeförändringar i fastigheter om 32 Mkr (10) och för räntederivat med 166 Mkr (206). Förvaltningsresultatet förbättrades med 10 procent till 300 Mkr (273), motsvarande 1,83 kr (1,66) per aktie.

– Det starka resultatet har påverkats positivt av en engångsinsättning till följd av förtida lösen av hyresavtal, vilket dock uppvägts av högre kostnader för snöröjning och ett kallare första kvartal jämfört med föregående år, säger Henrik Saxborn, som tillträdde som ny vd för Castellum i samband med årsstämman som hölls den 21 mars.

Hyresintäkterna för perioden steg till 814 Mkr (753). Nettouthyrningen uppgick till 27 Mkr (-8).

Under perioden investerade Castellum för totalt 413 Mkr (331), varav merparten, 407 Mkr, i ny-, till- och ombyggnationer. Efter försäljningar om 80 Mkr (8) uppgick nettoinvesteringarna till 333 Mkr (323). Detta bidrog till att fastighetsportföljen vid kvartalsskiftet värderades till 36 683 Mkr (36 328 vid årsskiftet).

Netto räntebärande skulder ökade till 19 755 Mkr (19 050), varav 2 200 Mkr (1 200) var utestående obligationer och 1 605 Mkr (1 872) utestående företagscertifikat. Den genomsnittliga effektiva räntan var 3,8 procent (3,6).

– Kreditutrymmet har utökats med en miljard kronor genom nyemission av en 4-årig obligation. Projektportföljen fortsätter att utvecklas med många både större och mindre projekt, säger Henrik Saxborn.

Efter utdelning om totalt 648 Mkr minskade det egna kapitalet till 11 820 Mkr (12 065), vilket motsvarade 72 kr per aktie och en soliditet om 32 procent (33).

Kommunägda AB Bostäder i Borås och Harry Sjögren, helägt dotterbolag till Castellum, har undertecknat ett samarbetsavtal för utveckling och byggnation av ett höghus vid Pinocchio i kvarteret Vitsippan. Parterna ska gemensamt utveckla projektet genom att bygga höghuset med bostäder tillsammans med kommersiella lokaler.

Pågående planprocess innebär att planerad nyproduktion kommer att innehålla tre kommersiella våningsplan kontorslokaler och centrumfunktioner i en låg byggnad som bas för det höga huset på 21 våningar med cirka 80 hyresrätter. Totalt blir byggnaden 24 våningar och kommer att tillföra stadskärnan vid infarten av centrum ett landmärke, därav arbetsnamnet ”Welcome to Borås”.
    – Vårt gemensamma mål är att kunna genomföra en attraktiv nybyggnation i ett unikt läge som stärker  utvecklingen av en livskraftig stadskärna och bidrar på resan mot att nå visionen Borås 2025 säger Dick Hedman, samhällsbyggnadschef på Harry Sjögren AB.

Castellums Stockholmsbolag Fastighets AB Brostaden har i en bolagsaffär sålt fastigheten Alphyddan 11 i Mariehäll till Einar Mattsson. På fastigheten finns en byggnad utformad för kontor och lager, uppförd 1963. Denna ska rivas för att ge plats åt cirka 100 nya bostadsrättslägenheter. Projektet är planerat att byggstartas under hösten 2014, för att färdigställas under våren 2016.

– Försäljningen ligger i linje med vår strategi att fastighetsbeståndet ständigt ska förädlas och utvecklas i syfte att öka vår tillväxt. Fastigheten är en vakant kontorsbyggnad som ligger i ett område som lämpar sig bättre för bostäder. Vi känner oss väldigt nöjda med att sälja till Einar Mattsson som kan utveckla den med ny användning till bostäder, säger Anders Nilsson, vd Fastighets AB Brostaden.

Fastigheten, som ligger på gränsen mellan Bromma och Sundbyberg, nära Annedal, där det pågår utveckling av nya bostäder.

–  I och med förvärvet av Alphyddan utvidgar vi vårt engagemang i utvecklingen av området. Sedan tidigare har vi projekt i Annedal, intill Bällsta å, säger Per Jutner, vd på Einar Mattsson Projekt AB.
    Einar Mattssons målsättning är att färdigställa 300 lägenheter under 2013. Av dessa ska 150 vara hyresrätter.

Ett större Castellum dubblerade vinsten till 1 473 Mkr (711) för helåret 2012. Orsakerna till vinstförbättringen var dels att hyresintäkterna ökade till 3 073 Mkr (2 919), med ett driftsöverskott som steg med 7 procent till 2 031 Mkr

(1 916), dels att värdeförändringen på räntederivaten minskade till -110 Mkr (-429), dels att den uppskjutna skatten blev positivt 404 Mkr (-217), dels att bolaget erhöll en engångsintäkt om 647 Mkr eftersom bolagsskatten i Sverige har sänkts till 22 procent.

Castellum, som är ett av våra största noterade bolag, med ett börsvärde om cirka 16 Mdr kr, har en mycken stor andel utländska aktieägare, cirka 60 procent. Bolaget är bland annat därför transparent eftersom det presenterar en särdeles utförlig och pedagogisk bokslutkommuniké för 2012.

Värdet på de 635 (617) förvaltningsfastigheterna ökade till 36 328 Mkr (33 867), där totalt 2 798 Mkr (2 015) investerades under året. I denna totala investering var

1 279 Mkr (1 158) ny-, till- och ombyggnation och 1 519 Mkr (857) var förvärv. Efter försäljningar om 253 Mkr (107) blev nettoinvesteringen totalt 2 545 Mkr

(1 908). I de pågående projekten uppgår den återstående projektvolymen till cirka 1,1 Mdr kr. Under perioden blev värdeförändring på fastighetsportföljen -69 Mkr (194).

Castellum har en stark balansräkning. Vid årsskiftet var räntebärande skulderna totalt 19 050 Mkr (17 063), varav 1 200 Mkr (0) var utestående obligationer (MTN-program) och 1 872 Mkr (12 235) var utestående företagscertifikat. Denna finansiering innebar att räntetäckningsgraden stärktes till 284 procent (278) med en belåningsgrad som ökade till 53 procent (51).

Nu lämnar Håkan Hellström, efter 18 år, vd-posten till Henrik Saxborn vid årsstämman den 21 mars. Under de senaste tio åren har totalavkastningen i bolaget, inklusive utdelning, varit i genomsnitt 16 procent. Det är en bra siffra.

I prognos menar Hellström att år 2013 till stor del blir som år 2012 med sjunkande tillväxt i svensk ekonomi, vilket medför en stabil men trög hyresmarknad. Att hyresmarknaden har en viss tröghet visade bolagets ekonomiska uthyrningsgrad som under året sjönk till 88,6 procent (89,3) och där det totala värdet på outhyrda ytor steg till 447 Mkr (371). Å andra sidan ökade hyresnivåerna generellt med 2 procent, främst beroende på indexuppräkningar. På börsen sjönk aktien med 1,6 procent. Men det är en fortsatt god idé att vara en långsiktig investerare i aktien, dels på grund av att 50 procent av resultatet delas ut, dels har aktien ett långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) om 100 kr/aktie (97), dels uppvisar aktien historiskt en hög totalavkastning om 16 procent. SF

Castellum har via det helägda dotterbolaget Fastighets AB Brostaden förvärvat 5 fastigheter och en tomträtt i Sollentuna, Botkyrka, Stockholm och Huddinge. Säljare var Kungsleden. (Se notis i dagens brev.) Förvärven består av 27 011 kvm, varav 20 933 kvm lager, 3 270 kvm kontor samt 2 808 kvm handel, och ligger till större delen i direkt anslutning till Brostadens befintliga bestånd. Investeringen uppgick till 214 Mkr netto, efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt. Uthyrningsgraden i beståndet är cirka 95 procent och tillträde sker innan årsskiftet.

I samma transaktion förvärvde Fastighets AB Briggen två fastigheter och en tomträtt i Malmö. De förvärvade fastigheterna består av 13 574 kvm varav 9 974 kvm kontor och 3 600 kvm lager. Tomträtten består av en outnyttjad byggrätt om cirka 9 000 kvm. Förvärven ligger i direkt anslutning till Briggens befintliga fastighetsbestånd och är fullt uthyrda. Investeringen uppgick till 168 Mkr netto, efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och tillträde sker innan årsskiftet.

Aspholmen Fastigheter AB har förvärvat två fastigheter av Vasakronan i centrala Uppsala i direkt anslutning till bolagets befintliga bestånd. Fastigheterna består av 7 260 kvm kontorsyta och är uthyrda till cirka 60 procent. Investeringen uppgick till 120 Mkr netto, efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och tillträde har skett. 
 

I en kommentar till förvärvet säger Claes Larsson, vd Aspholmen Fastigheter, att Oden Ygg passar väl in i Aspholmen befintliga bestånd i Uppsala. Ett bestånd som bolaget tidigare har i fastigheten Dragarbrunn 20:4. Denna fastighet, om 10 200 kvm som Aspholmen förvärvade för drygt två år sedan från GE Capital Real Estate, ska byggas ut med 3 700 kvm i två etapper och de tomställda lokalerna om 5 500 kvm som fanns vid förvärvat, genomgår nu en ombyggnation.     

Därutöver medför förvärvet att Aspholmen får tillgång till ett större antal P-platser i dessa centrala kvarter.

Kungsleden AB (publ) säljer sju fastigheter och två tomträtter för en total köpeskilling om cirka 380 Mkr efter avdrag för latent skatt men före transaktionskostnader. Försäljningspriset efter avdrag för latent skatt är i nivå med bokfört värde. Vinst mot anskaffningsvärde efter transaktionskostnader och avdrag för latent skatt uppgår till cirka 45 Mkr och kommer att ingå i Kungsledens utdelningsgrundande resultat för 2012. DTZ Sweden och Patrik Kallenvret var säljarens rådgivare.

Sex av fastigheterna ligger i Storstockholm och tre i Malmö. Fastighetsportföljen har en total uthyrningsbar area om cirka 40 500 kvm fördelat på 55 procent lager, 38 procent kontor och 7 procent butik. Tomträtten i Malmö är obebyggd. Försäljningen av fastigheterna gör att Kungsleden höjer sin prognos från tidigare kommunicerat 1 800 Mkr. Ny prognos för helåret 2012 uppgår till 1 850 Mkr. Castellum genom dotterbolagen Brostaden och Briggen är köpare och tillträde är planerat till de 21 december 2012.

– Jag är mycket nöjd med affären då vi säljer till ett bra pris och med en mycket god vinst. Det här är ett led i vår portföljoptimering och vi ser möjligheter i att hitta bättre avkastning. Fastigheterna är bra uthyrda och tiden för att sälja optimal, säger Kungsledens vd Thomas Erséus i en kommentar.

I en kommentar om försäljningen säger Patrik Kallenvret, vice vd DTZ Sweden:

– Marknaden för kommersiella fastighetstransaktioner, liksom möjligheter till finansiering, har förbättrats under det senaste kvartalet.

Inte helt otippat har styrelsen i Castellum beslutat att utse Henrik Saxborn, idag vice vd, till vd för bolaget från och med årsstämman den 21 mars 2013. Vid samma tidpunkt lämnar nuvarande vd Håkan Hellström, som tidigare meddelats, sin befattning för att gå i pension.

– Med Henrik Saxborn får Castellum en vd som är väl förtrogen med Castellums strategi och som under sin tid i bolaget visat prov på kommersiell beslutsamhet, ledarskap, analysförmåga och handlingskraft, säger Charlotte Strömberg, ordförande i Castellum.