Analys: Stefan Fröjdendahl

Den hittills största fastighetsaffären i år är när Profi köper InfraCity av den amerikanska pensionsfonden Orion European 2 Investment Sarl. Förvärvspriset är inte publikt, men bör vara cirka 1,75 Mdr kr. Säljarens rådgivare var Tenzing. Ägaren Orion Capital Partners köpte InfraCity i oktober 2005 för 1,4 Mdr kr av Vasakronan. Säljarens rådgivare då var Catella.

Men den opportunistiska fonden Orion Capital Partners (som har en förvärvskapacitet om cirka

10 miljarder dollar med kapital från europeiska och nordamerikanska pensionsfonder samt från asiatiska statliga fonder), har i flera år varit missnöjd med InfraCitys avkastningsnivåer som förmodligen inte nådde upp till fem procent, på grund av de stora utvecklingskostnaderna och de stundtals stora vakanserna i det omfattande kontorsbeståndet.

I många år har kommunikationerna till och från InfraCity inte varit bra. Det är fortfarande svårt, särskilt för en förstagångsbesökare, att hitta rätt i det 190 000 kvm stora handelsområdet med kontor, hotell, butiker och serviceföretag.

Frågan blir om Profi och dess fondkapital från bland annat Postens Pensionsstiftelse, Nobelstiftelsen, Kåpan Pensioner, Systembolagets Pensionsstiftelse, Akershus Fylkeskommunale Pensjonskasse och Trondheim Kommunale Pensjonskasse, gör ett lönsamt förvärv?

I ett samtal med Staffan Olsson, vd Profi, säger han att direktavkastningen är 7,5 procent, vakanserna oräknat. Mer vill han inte säga, men förmodligen är den initiala direktavkastningen högst 5 procent (eftersom kontorsvakanserna fortfarande är stora); en avkastningsnivå som är förenade med höga initiala kostnader för den pågående nybyggnationen av 17 000 kvm lokaler för Bauhaus.

Men InfraCity finns i en region med en mycket stark befolkningsökning. Väsby kommun ökar med cirka 600 personer om året och Sollentuna med cirka 1 500 personer. Konkurrensen är dock stor från det stora handelsområdet Häggvik med Stinsen, City Gross, Elgiganten, ICA Maxi, Willys och Beijer Byggvaruhus. Konkurrens finns även från Unibail Rodamcos Väsby centrum och från Atrium Ljungbergs handelsplats i Rotebro (en handelsplats som förr hette Obs! stormarknad och som var ensamt lönsamt i regionen norra Sollentuna och Upplands Väsby under flera decennier!)

Sagan om InfraCity är märklig på flera sätt. Den finske muraren Lars Gullstedt fick en idé när han under en bilresa år 1971 såg byggmöjligheterna vid rullstensåsen och betesmarkerna med kor som kantade E4:an, drygt 3 kilometer från Upplands Väsby centrum. Då fanns där även ett mindre industriområde som än idag kallas Bredden.

Gullstedt lyckades slutligen bland annat bygga ett storslaget hotell i 24 våningar där han bosatte sig själv med en nyinköpt Picasso i en svit högst upp. Gullstedts ambitioner vara fascinerande. Det som idag är Infra Business Center, var en tom Potemkinkuliss i många år, innan den stora byggnaden om drygt 40 000 kvm färdigställdes av Peab för cirka 500 Mkr (den ursprungliga budgeten var cirka 300 Mkr.)

Många vet hur det gick för Gullstedt och de dumdristiga investeringarna i Atlanta och i Upplands Väsby. Han sattes i personlig konkurs av Gotabanken år 1993 efter en lånefordran på cirka 1,2 Mdr kr. Bankerna (Nordeas Stämjärnet och sedermera SEB Invest) tog över InfraCity för cirka 600 Mkr. Året före konkursen värderade Gullstedt och en känd fastighetsvärderare InfraCity till otroliga 2,8 Mdr kr. Det var naturligtvis en nonsensvärdering i tidens anda, men värdet gav bland annat titeln på Gullstedt memoarer från år 2006 (Ekerlids förlag): Bankerna tog allt.

År 1999 hade vår Tidningen Fastighetsaktien en artikel om InfraCity. Artikeln, som var på engelska, inleddes med: When GLG Center was declared bankrupt in 1993, the vision of ”edge city” between Stockholm and Arlanda faded.

Fortfarande är inte InfraCity ”an edge-city”. Idag finns cirka 80 000 kvm outnyttjade byggrätter, varav cirka 35 000 kvm är för handel.

Hur kommer då Profi få hem sin investering om cirka 1,75 Mdr kr till sina kunder, pensionsfonderna?

Trots allt är timingen på affären hygglig. InfraCity har under de senaste åren lyckats hyra ut till starka varumärken som Bauhaus, Mio, Max, Sats och Ballingslöv, med flera. Utmärkt är även området som kallas Verkstadsgatan med bilserviceföretag som Mekonomen och Autoverkstaden.

Totalt har InfraCity drygt 160 hyresgäster, vilket är bra om vi ser till en långsiktig risknivå. Närheten till Arlanda och Stockholm med skyltläget mot E4:an är en även det en långsiktig styrka.  

Genom åren har InfraCitys stora butiks- och serviceutbud växt tillsammans det förstklassiga hotellet Scandic med bra konferensanläggning och mässhall. Området har även flera bra restauranger och gott om parkeringsplatser (något som Väsby Centrum inte längre har).

Nu gäller det för Profi att utveckla InfraCity mot högre avkastningsnivåer och för att InfraCity ska bli ”an edge city” behövs fler byggrätter och särskilt då för bostäder.

Samtidigt gäller det även för Profi att kontrollera de framtida projektkostnaderna eftersom Sverige fortfarande, tyvärr, har Europas högsta byggkostnader.

Slutligen och sist, InfraCity behöver ett Systembolag. Etableringscheferna på Systembolaget har varit omöjliga att övertala om en etablering i InfraCity, trots ett flertal förfrågningar. (Väsby Centrum och handelsplatsen i Rotebro har Systembolag och i Stinsen finns planer på en etablering av ett Systembolag före InfraCity.)

Vi får se om det blir ett Systembolag i InfraCity, nu när Systembolagets Pensionsstiftelse är en stor delägare av handelsplatsen!