Robert Heaney, kundansvarig institutioner i Norden vid M&G Investments.

Av Robert Heaney

Riksbankens minusränta och pågående köp av statsobligationer innebär att Sverige har en mycket expansiv penningpolitik, något som även gäller euroområdet. ECB:s kvantitativa lättnader (QE) kommer att injicera 1100 miljarder euro i eurozonens ekonomier fram till nästa höst. Frågan är vilka effekter detta har på fastighetsmarknaden.

Mycket låga räntor, tillsammans med återköp, gör statsobligationer till en allt mindre attraktiv investering. Pengar söker sig nu i snabb takt från obligationsmarknaden till tillgångsslag som ger bättre avkastning, inte minst fastigheter. Utvecklingen påskyndas av en snabb produktutveckling på fastighetssidan. Ett exempel är fastigheter med långa avtal som generellt är en investering i en välbelägen fastighet med en stabil hyresgäst med långt kontrakt där hyran räknas upp årligen. Ett kontrakt på 15 år ger typiskt sett en realavkastning på drygt 4 procent om året, vilket gör fastigheter med långa avtal till ett bra alternativ till långa statsobligationer och realränteobligationer.

I takt med att mer kapital söker sig mot fastighetsmarknaden kommer investerarnas direktavkastningskrav att sänkas och som en effekt av detta stiger fastighetspriserna. När det gäller hyresnivåer är sambanden mindre direkta. Centralbankernas åtgärder, tillsammans med signalerna om att räntorna förblir låga under överskådlig tid, medför att chansen ökar för en real återhämtning i ekonomin. Det kommer så småningom att öka efterfrågan på lokaler, minska vakanser och innebära hyreshöjningar. I detta sammanhang kan en utblick mot Storbritannien vara relevant. Brittiska centralbanken startade för sex år sedan ett återköpsprogram kallat APF. APF är jämförbart med de återköp som ECB nu genomför, men de är större både i absoluta tal och de är en del av  BNP. Den brittiska erfarenheten är att fastighetsvärderingarna ökar först som en direkt effekt av lägre avkastningskrav, först nu, sex år efter APF sjösattes, börjar hyrorna långsamt öka.

En annan effekt av den ultralätta penningpolitiken är att kronan och euron försvagats mot framför allt dollarn. Det kommer dels att ge en skjuts åt exportföretagen, vilket är viktigt för den ekonomiska återhämtningen i länder som Sverige och Tyskland. Dels gör svaga valutor att europeiska fastigheter blir billigare för utomeuropeiska investerare. Nordiska pensionsfonder och försäkringsbolag har traditionellt varit helt fokuserade på sina hemmamarknader när det gäller fastighetsinvesteringar, men nu har de börjat sprida riskerna genom investeringar i framför allt de brittiska och kontinentaleuropeiska fastighetsmarknaderna.

Dock kan risken för ytterligare euroförsvagning skrämma investerare utanför euroområdet, och bidra till att eurofastigheter (eller för den delen svenska fastigheter) får en riskpremie jämfört med fastigheter i länder med mer stabila valutor. Vår uppfattning är att kortsiktiga investerare kommer att säkra valutarisken och bygga sin investering på förhoppningar om att fastigheten ökar i värde tack vare sänkta direktavkastningskrav.

Mer långsiktiga investerare tenderar i stället att strunta i valutasäkringar eftersom de kostar pengar och eftersom valutaeffekter brukar ta ut varandra över tid. Risken för denna grupp av investerare är att den valutarisk de ändå måste bygga in i investeringskalkylen gör att de i kamp om attraktiva objekt blir överbjudna av kortsiktiga och inhemska investerare.

Lågräntemiljön gör det billigare att låna, vilket ju är själva syftet med centralbankernas åtgärder. Efter finanskrisen hade vi några år med restriktiv syn på utlåning till fastigheter. Det brittiska erfarenheterna från APF lär oss att QE leder till ökade belåningsgrader, först i storstädernas A-lägen (något vi redan ser), men efter hand sker samma sak i mer perifera lägen.

Sammanfattningsvis kommer QE kommer att lyfta de europeiska fastighetsmarknaderna på två sätt; både genom ökad tillväxt och genom sänkta obligationsräntor. Eftersom största delen av ECB:s värdepappersköp kommer att göras i Frankrike och Tyskland tror vi att QE-effekterna först kommer att synas där. Vi utesluter inte att direktavkastningen för tyska och franska fastigheter kommer att nå nya rekordnivåer. För mindre marknader kommer direktavkastningen troligen att hålla sig över historiska bottennivåer tills ekonomierna återhämtat sig ordentligt.

Fotnot:

M&G förvaltar över 330 miljarder euro åt institutioner och hushåll. M&G ägs av Prudential, ett av Storbritanniens största försäkringsbolag och är etablerat i Sverige sedan 2009.

QE, Quantitative easing, Kvantitativ lättnad är en okonventionell metod med vilken centralbanker stimulerar den nationella ekonomin. Metoden används i praktiken framförallt när konventionella metoder blivit ineffektiva.