NP3 Fastigheter föreslår sin styrelse att köpa ett fastighetsbestånd om 23 fastigheter, varav de flesta belägna i Sundsvall, med en uthyrningsbar area om cirka 82.000 kvm. Köpeskillingen uppgår till 514 Mkr, med en bedömd initial avkastning motsvarande 7,0 procent. Fastigheterna förvärvas huvudsakligen från Poularde AB som ägs av NP3:s huvudägare, tillika styrelseledamoten Lars Göran Bäckvall. Med anledning av Poulardes närståendeställning till NP3 är förvärven villkorade av en extra bolagsstämmas godkännande.

Styrelsen har, under förutsättning av bolagstämmans godkännande, bland annat för att finansiera nämnda förvärv, beslutat om en nyemission av preferensaktier om cirka 300 Mkr med företrädesrätt för befintliga aktieägare. NP3s största aktieägare jämte Lars Göran Bäckvall, AB Sagax, Länsförsäkringar Fastighetsfond och Fjärde AP-fonden, har meddelat att de kommer att rösta för affären.

Företrädesemissionen genomförs i syfte att delfinansiera förvärven samt skapa ytterligare finansiell kapacitet till fastighetsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter framöver.

De fullständiga emissionsvillkoren, inklusive teckningskurs, ska offentliggöras den 1 februari 2018. Teckningskursen kommer högst att uppgå till 26,50 kr per preferensaktie.

Aktieägare, som innehar cirka 54 procent av utestående aktier i NP3, har åtagit sig att teckna preferensaktier motsvarande sin respektive pro rata andel av Företrädesemissionen.

I tillägg har vissa av dessa aktieägare tillsammans med andra investerare åtagit sig att teckna ytterligare preferensaktier i Företrädesemissionen som inte tecknas av andra, motsvarande cirka 17 procent av Företrädesemissionen. Det föreligger följaktligen tecknings- och garantiåtaganden motsvarande cirka 71 procent av Företrädesemissionen. Förvärven och Företrädesemissionen förutsätter godkännande vid extra bolagsstämma som beräknas hållas den 5 februari 2018.

Aktieägare (exklusive Poularde, som innehar cirka 18 procent av utestående aktier i Bolaget och vars aktier ej är röstberättigade avseende Förvärven), som innehar cirka 36 procent av utestående aktier i Bolaget, har åtagit sig att godkänna styrelsens beslut om Förvärven.

Aktieägare, som innehar cirka 54 procent av utestående aktier i Bolaget, har åtagit sig att godkänna Företrädesemissionen.

Ytterligare information om den extra bolagsstämman kommer att framgå av den kallelse som avses offentliggöras senast den 8 januari 2018.

Bakgrund och motiv

Fastigheterna förvärvas i bolagsform genom förvärv av samtliga aktier i Norrlandspojkarna Fastighetsaktiebolag ("Norrlandspojkarna") och Industrifastigheter i Timrå AB ("Industrifastigheter"). Fastighetsbeståndet består av totalt 82.000 kvm uthyrningsbar area, fördelat på 23 fastigheter, varav 19 är belägna i Sundsvalls kommun. Totalt uppgår markarealen till 450.000 kvm.                           

Per 1 januari 2018 kommer det årliga hyresvärdet att uppgå till 56,5 Mkr och de kontrakterade intäkterna på årsbasis uppgår till 45,0 Mkr, vilket innebär en ekonomisk uthyrningsgrad om 80 procent. De tre största hyresavtalen svarar för 21 procent av hyresintäkterna. Den genomsnittliga hyresavtalslängden för hela beståndet uppgår till cirka 4 år.

Två av varandra oberoende externa värderingsinstitut har värderat fastighetsbeståndet. Genomsnittet av dessa båda bedömningar av fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgår till cirka 541 Mkr.

Poularde har ställt ut hyresgarantier avseende befintliga vakanser om 4 Mkr per år under tre år. Värderingen ovan är gjord utan hänsyn till dessa hyresgarantier. Förvärven baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 514 Mkr före avdrag för latent skatt.  Avdraget uppgår till cirka 14 Mkr. 

Förvärven finansieras initialt genom banklån om 214 Mkr och resterande del med emissionslikvid från Företrädesemissionen. Tillträde beräknas ske under första kvartalet 2018. Förvärven är villkorade av att NP3 erhåller nödvändig finansiering enligt ovan.

NP3 avser att efter tillträdet refinansiera Förvärven till en högre belåningsgrad, vilket kommer medföra att del av emissionslikviden från Företrädesemissionen kommer att frigöras och skapa finansiell kapacitet till ytterligare fastighetsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter.

Huvudägare i de förvärvade bolagen är Poularde som ägs till 100 procent av NP3s största ägare och tillika styrelseledamot Lars Göran Bäckvall med närstående. Transaktionen utgör således en närståendetransaktion och är villkorad av en extra bolagsstämmas godkännande. Styrelsen avser att kalla till sådan extra bolagsstämma som beräknas hållas den 5 februari 2018. Mer information om den extra bolagsstämman kommer att framgå av den kallelse som ska offentliggöras senast den 8 januari 2018.

I en kommentar kan sägas att det är ovanligt att noterade fastighetsbolag förvärvar större fastighetsbolag i en så kallad närståendetransaktion i NP3:s förvärv av Poularde, som ägs till 100 procent av Lars-Göran Bäckvall, samtidigt som Bäckvall är huvudägare med cirka 18 procent av röster och kapital i NP3. På grund av att Bäckvall är NP3:s största aktieägare krävs det en extra bolagsstämma som fordrar en kvalificerad majoritet för att förvärvet av Poularde ska godkännas. Om det är en fördel eller nackdel att vd i NP3, Andreas Nelvig, tidigare har varit aktieägare i Poularde, kan jag inte bedöma. Nelvig är inte länge aktieägare i Poularde.

Det återstår att se om stämman anser att förvärvet av Bäckvalls bolag Poularde är fördelaktigt eller ofördelaktigt för NP3:s drygt 4.500 aktieägare. SF