Lars Fröjd är civilingenjör, lantmäteri och jur. kand. Han arbetar sedan 25 år tillbaka på Bryggan Fastighetsekonomi, ett företag med inriktning på fastighetsvärdering och rådgivning inom fastighetsekonomi och fastighetsjuridik. Under de senaste trettio åren har han till övervägande del arbetat som utredare och ombud i ärenden rörande tomträtter.

Av Lars Fröjd

CBRE har i sin blogg anlitat Lars Fröjd som gästförfattare. I en artikel går Lars Fröjd igenom vad som är en skälig avgäldsränta och hur markvärdena och därmed avgälderna har utvecklats över tid i Stockholm. Lars Fröjd har till övervägande del arbetat som utredare och ombud i ärenden rörande tomträtter under de senaste trettio åren.

Vad är en skälig avgäldsränta?
Som alla vet skall tomträttsavgäld motsvara en skälig ränta på marknadsvärdet för den upplåtna tomten i hypotetiskt obebyggt skick.

Vad som är skälig ränta har lagstiftaren överlämnat åt praxis att lösa. Fram till mitten av 1980-talet låg avgäldsräntan i domstolspraxis i nivån 5 á 6 procent (tioårig avgäldsperiod). I ett rättsfall från 1986 fastslog HD att räntan för realvärdesäker mark skulle baseras på en långsiktig realränta, vilket har lett till den avgäldsränta om 3 procent, som idag tillämpas i praxis vid tioårig avgäldsperiod.

Dagens praxis
Dagens praxis utgår före tillägget för s k triangeleffekt från en långsiktig realränta om 2,75 procent. Är detta en skälig direktavkastning på markkapitalet? Bo Nordlund och Stellan Lundström har i branschorganet Fastighetsnytt redovisat en undersökning som pekar mot ett driftnetto på bebyggda kontorsfastigheter i nivån 3 procent, när avkastningen har rensats inte bara från löpande utan även från periodiskt underhåll, så att avskrivningsbehovet på byggnadskapitalet har minimerats.

Ett genomsnittligt driftnetto om 3 procent för summan av mark- och byggnadskapital således. Det är rimligt att avkastningskravet på markdelen bör vara något lägre. Om just 2,75 procent är en rimlig avkastningsnivå eller inte kan man ha olika uppfattning om, men det förefaller ändå ligga i rätt härad. Det finns därför anledning att förvänta sig att räntan kommer att ligga fast på denna nivå under överskådlig tid framåt.

Markvärden och avgälder i Stockholm över tid
Upplåtelse av mark för bostäder sker ofta, såväl i Stockholm som annorstädes, mot avgälder, som beräknas enligt mer eller mindre väl genomtänkta schabloner. För kommersiella tomträtter är avgälden däremot i allmänhet en förhandlingsfråga var tionde år. Hur har då markvärdena och därmed avgälderna i Stockholm utvecklats över tid?

Industritomter i Lunda och Ulvsunda
Enligt ett par äldre ortsprisutredningar avseende obebyggda industritomter i Lunda och Ulvsunda låg prisnivån på 1940 – 50-talen i storleksordningen 15 á 20 kr per kvm tomtyta. Idag ligger motsvarande markvärden, enligt vad som diskuteras i tomträttsmålen, i nivåer mellan 1800 och 2.500 kr per kvm tomtyta. Det innebär en genomsnittlig markvärdestegring om nominellt 6,5 à 7 procent per år motsvarande realt ca 2,5 procent per år.

Kontorsbyggrätter i Stockholm city
Enligt en ortsprisutredning utförd av Stockholms kommun 1962 avseende kontorsbyggrätter i Stockholms city låg prisnivån då i storleksordningen 600 kr per kvm BTA. Idag ligger motsvarande markvärden, enligt vad som diskuteras i tomträttsmålen, i nivån 30.000 – 35.000 kr per kvm BTA. Det ger en genomsnittlig markvärdestegring om nominellt 10 à 11 procent per år eller realt cirka 5 procent per år.

Summering markvärden och avgälder
Möjligen var prisnivån i Stockholms cityområde i periodens början lite pressad på grund av stort utbud efter 1950-talets zonexpropriationer och rivningar i gamla Klara, så att den kraftigare stegringen i city än i industriområdena delvis är skenbar. Jämförelserna avser ju också olika perioder och är därför inte helt kompatibla.

Facit för Stockholm under de senaste 60 – 80 åren tycks alltså vara en real markvärdestegring om genomsnittligt 2 - 4 procent per år. Om Stockholm fortsätter att växa som hittills finns anledning att tro på en liknande utveckling även framgent. Eftersom avgälderna vid oförändrad avgäldsränta är en direkt funktion av markvärdena, kommer i så fall även tomträttsavgälderna att utvecklas i samma takt.