Administrator

måndag, 20 april 2020 09:39

Förlorat år för fastighetsaktier

Av Thomas Mattsson, börsanalytiker

När vi har ett vaccin mot coronasmittan kommer nedåtpressen på börsen och fastighetsaktierna att försvinna. Placerarna hatar extrem osäkerhet och det är precis vad vi har nu. Ingen vet hur lång tid vi måste leva med ”social distansering”, tester av smittan, övervakning av våra beteenden och nedstängning av verksamheter där medarbetare smittats eller insjuknat.

Om 18-24 månader kan vi i bästa fall ha ett vaccin mot coronaviruset, covid-19. Det anser bland andra den biomedicinske forskaren, professor Robert Gallo. Han var med och upptäckte HIV på 80-talet. Vi kan hoppas att vi når flockimmunet mot covid-19, före dess, fast sannolikt inte, menar han.

Fram till dess kommer den ekonomiska aktiviteten i olika länder och regioner att bestämmas av hur ”platt” kurvan för smittade och döda ligger. Den uppåtgående linjen över antalet testade personer, kommer också att vara viktig att studera.

Nu har de hårt drabbade länderna Kina, Spanien och Italien börjat lätta på de begränsande regler de införde, för att minska smittspridningen. Risken för bakslag är så stor, att jag tror vi ska förbereda oss mentalt för att en ”normalisering” inte lyckas första gången.

Peking och Shanghai har varit helt nedstängda, efter de katastrofala erfarenheterna från Wuhan. Den kinesiska diktaturen tänker sig att övervaka de tiotals miljoner människor som bor och vistas där. Det låter orimligt att ens den kinesiska regeringen ska lyckas med sådan ”überkontroll”.

I USA vill president Trump öppna den amerikanska ekonomin med en ”Big Bang” i början av maj. Men han får mothugg av en majoritet av USA:s guvernörer och Vita Husets smittskyddsexpert, Dr. Anthony Fauci.

̶̶ Öppningen måste ske gradvis. Det går inte att ”kickstarta” samhället vid en så här smittsam pandemi, ungefär som att vrida på en strömbrytare, varnar Dr Fauci.

I Sverige kan vi inte räkna med att återgå till ett mera aktivt socialt läge, förrän i mitten av sommaren, enligt statsepidemiologen Anders Tegnell och hans kollegor.

Internationella Valutafonden (IMF) menar till och med att utebliven noggrann koordination av världsekonomins uppstart, kan leda till en global depression värre än den på 1930-talet.

De allra flesta näringar har drabbats negativt av pandemin. World Trade Organization (WTO) räknar med att världshandeln kommer att gå ner uppåt 32 procent i år. Vissa fastighetsbolag drabbas särskilt hårt.

̶̶ De som är mest utsatta är fastighetsbolag med hyresgäster inom handeln. De har dock haft det svårt i flera år. Atrium Ljungberg och Hufvudstaden är ett par exempel. Det har märkts genom att hyresutvecklingen för butikslokaler varit svagare än för kontor. En del hyresgäster inom handeln kommer sannolikt att tvingas i konkurs. De bolag som driver hotell eller marknadsför hotellfastigheter drabbas också hårt. Scandic Hotels och Pandox är två sådana aktörer, säger Bertil Nilsson, som är fastighetsanalytiker på Carlsquare.

Fallhöjden i fastighetsaktier har varit och är högre än för många andra aktieslag. Detta eftersom de steg 50 procent mer än andra index, under den långa uppgången som föregick coronakrisen.

De flesta fastighetsbolagen har obligationslån i någon omfattning (se Nasdaq OMX-lista över företagsobligationer). Om krisen drar ut på tiden, typ ett par år, kan de tvingas dra ned sin belåningsgrad, i värsta fall till bottenlånenivån på 50-60 procent. Det kan i sin tur leda till prisfall på fastigheter.

De penningpolitiska medlen i den globala ekonomin kan nu främst inriktas på att mildra krisen för aktiemarknad och bostadsmarknad. Nu ligger fokus på de finanspolitiska medlen, det vill säga direkt stöd till hushåll och företag – läs cash! Detta understryker bland andra amerikanske nobelpristagaren i ekonomi (2018), Paul Romer.

Men hur länge kan centralbanker sätta in serier av stimulans- och stödpaket? De svenska statsfinanserna är i gott skick. Här har vi en skuldkvot på 40 procent (statsskulden i relation till BNP). Det ser värre ut för Italien, Spanien och USA. Om de tvingas låna i flera år, för att ge konstgjord andning åt ekonomierna, kommer det förr eller senare att återspegla sig i markant stigande räntor. Där är vi dock inte ännu.

Men det finns vissa fastighetsaktier som kan klara sig bra.

̶̶ Fastighetsbolag med låg konjunkturkänslighet klarar sig bäst. Bolag som har hyresgäster på landsorten, bostäder eller offentliga hyresgäster lär inte märka lika mycket av krisen. Amasten, NP3, Nyfosa, Fastator och SBB (Samhällsbyggnadsbolaget) borde stå emot ganska bra, utvecklar Bertil Nilsson.

Heba är ett annat lågt belånat bolag med hyresrätter i Stockholm och borde klara krisen bra. Även Wallenstam, som är hyresvärd i Stockholm och Göteborg bör framhållas. Detta liksom Tre Kronor, som hyr ut till livsmedelsbutiker, i Stockholm. Cibus är verksamt inom samma segment, men har mer än halva sin fastighetsportfölj i Finland. Allt detta framgår ur företagens offentliga redovisningar.

Publicerad i Krönikor

Läs mer ...

måndag, 24 februari 2020 14:59

Hoten mot fastighetsaktierna

Av Thomas Mattsson, börsanalytiker

Risken för att negativa makroekonomiska faktorer drar ner bostads- och fastighetspriserna uppskattas till 50 procent, enligt SBAB. Handelskrig mellan Kina, USA och EU samt kraftig oro i samband med Brexitförhandlingarna kan sänka den globala konjunkturen mer än förväntat, menar banken.

̶ Men det mest troliga är att den initiala effekten av en internationell konjunkturavmattning sannolikt blir att räntorna går ned ännu mer. Och det skulle gynna värderingen av fastighetsaktierna, säger Albin Sandberg, fastighetsanalytiker på Kepler Cheuvreux.

Ålandsbanken har tidigare, i media, hävdat att svenska fastighetsaktier är ”svindyra”. Även Handelsbanken har, i en nyligen publicerad rapport, varnat för att uppvärderingarna av börsens fastighetsaktier är väl kraftiga.

Börsens fastighetsindex: SX8600GI har stigit nästan 1500 procent från 2002 fram till idag. (Se Finansportalen, SCB:s statistik med flera). Indexet mäter kursutvecklingen för de 30 största fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen.

Ränteraset har eldat på uppgången för fastighetsaktierna. Sedan 2012 har STIBOR 3-månadersränta sjunkit från cirka 2,75 procent till noll- eller minusränta i nuläget. (Finansportalen, Aktieinvest mfl).

Om räntorna skulle stiga, för att inflationstakten ökar ordentligt, skulle det snart märkas i fastighetsbolagens balansräkningar.
Då kan uppgången för fastighetsaktier äventyras. Det finns ju fortfarande stora orealiserade vinster att ta hem.

Men Albin Sandberg på Kepler Cheuvreux, tonar ned de riskerna.

̶ Värderingen är hög men av goda orsaker. Jag ser ingen risk för nämnvärt högre räntor. Så länge bolagen levererar rapporter i linje med eller över förväntningarna, ser jag inget hot mot fastighetsaktiernas värdering.

Han är heller inte orolig över belåningsgraden i de börsnoterade fastighetsbolagen. Placerarna verkar heller inte vara rädda för en högre belåningsgrad.

̶ Det är snarast så att fastighetsbolag med stark balansräkning och inte så hög belåning straffas. Ett exempel är Hufvudstaden, som inte värderas upp på grund av detta. Placerarna ifrågasätter en sådan strategi och ser den som alltför passiv. De som är högre belånade växer snabbare och gynnas av placerarna, säger Albin Sandberg.

Hela fastighetssektorns belåningsgrad har kommit ner 10-15 procent sedan förra finanskrisen 2008. De kommersiella fastighetsbolagen (kontor, affärsfastigheter mm) klarar upp till 8 procent i ränta. Bostadsbolagen tål räntor på 5-6 procent, men några undantag. Detta framgår i årsredovisningarna, för exempelvis JM,Wallenstam, Hemla och Amasten med flera.

Såväl SBAB som Nordea samt en rad andra storbanker, bedömer att boräntorna sannolikt ska stiga mycket långsamt, från en låg nivå, under de närmaste 2-3 åren. Ett mer negativt konjunkturscenario kan resultera i en ännu senare ränteuppgång. En starkare konjunkturutveckling kan dock komma tvärt. Den möjligheten uppskattas också till 50 procent, enligt SBAB.

̶ Knutarna i handelskriget mellan USA och Kina kan, sett till den nya avsiktsförklaringen mellan länderna, lösas upp snabbare än förväntat, resonerar SBAB:s chefsekonom, Robert Boije.

Han påpekar också att de svenska hushållen i så fall kan få en positivare syn på framtiden, byta sitt höga sparande till mera konsumtion och spä på en uppåtgående spiral, i den senaste utgåva av SBAB:s Boräntenytt.

En pandemi orsakad av Corona-viruset eller åtminstone utbredd hysteri kring detta, kan spä på en konjunkturnedgång, liksom risk för regelrätt krig mellan USA och Iran eller andra nya externa chocker.

Citat från Bertil Nilsson, fastighetsanalytiker på Carlsquare, apropå den rådande värderingen av fastighetsaktier:

̶ Ett väsentligt högre ränteläge skulle förvisso kunna ställa till det. Hyreshöjningspotentialen minskar också om konjunkturen skulle mattas av. Fastighetssektorns aktier handlas med premie, vilket går att förklara om man studerar såväl bolagens intjäning som värdeökningen av deras befintliga bestånd, som det ser ut i dagsläget. Men värdeökningarna bygger i sin tur på stora inflöden till fastigheter från institutioner, som behöver hitta en ersättning till obligationer som ger noll procent i ränta.

Publicerad i Krönikor

Läs mer ...

måndag, 02 december 2019 09:10

Fortsatt motigt att sälja nyproduktion

Av Thomas Mattsson, börsanalytiker

Bostadsutvecklarna har sedan 2017 haft svårt att sälja sina nyproducerade lägenheter, trots sänkta priser och tillfälligt slopade månadsavgifter. I Stockholm har kvadratmeterpriset på många nyproducerade bostäder tidvis fallit under det för befintliga bostäder. Detta visar sig i SBAB:s, Booli:s och Evidens analyser.

Utbudet av nyproducerade bostäder är nu historiskt högt, efter att ha ökat kraftigt under en längre period, enligt Booli och SBAB.

För att sälja nyproduktion krävs nu längre annonstider. Det är färre budgivare per objekt, fallande budpremier och en större andel prissänkta bostäder. För nyproducerade bostäder har annonstiderna i genomsnitt fördubblats under de senaste 2 åren. Detta enligt Booli Housing Market Index.

– Det vi ser nu är en återgång till en mer normal försäljning av bostäder i nyproduktion. För några år sedan såldes alla nya bostäder långt innan de var färdiga. I den mån JM behöver justera priserna efter marknadsläget, så gör vi det. Och det är fullständigt naturligt, säger Pär Wennerström, som är affärsenhetsschef för JM Bostad Stockholm.

Han får medhåll av Magnus Lambertsson, marknads- och försäljningschef på Skanska Nya Hem, som också tillägger:

̶ Vi ser en förändring i köparnas beteende. Ju närmare tillträde vi kommer i ett projekt desto mer säljer vi. Numera sker runt 50 procent av försäljningen i ett projekt sex månader innan tillträde, försäljningen ökar alltså progressivt under tiden fram till färdigställande.

SMM Living Group AB har gjort en översyn av sin verksamhet. Bolaget ska minska sin nyproduktion och har även omvärderat en del projekt i sin redovisning.

Oscar Properties, som marknadsför lyxlägenheter i Stockholm, är på konkursens brant. Försäljningen har rasat med över 80 procent 2019.

Aktuella mediauppgifter gör gällande att prisutvecklingen redan vänt uppåt. Bostadsutvecklare som Skanska och Bonava ser sådana signaler, liksom Mäklarsamfundet:

– I oktober kunde vi konstatera att många projekt som säljstartade i länet låg i genomsnitt cirka 5.000 kr per kvadratmeter över den lokala successionsmarknaden i prissättning, säger Joakim Lusensky, som är Analys- och kommunikationschef på Mäklarsamfundet.

I Storstockholm är det dock fortsatt trögt och en signifikant vändning kan inte styrkas, enligt SBAB:s och Booli:s undersökningar. Försäljningen av nyproducerat har bara ökat med någon procent i år, enligt Hemnet.

Efterfrågan på bostäder generellt har varit fortsatt dämpad under 2019. De nya kreditreglerna för bostadsköp: amorteringskrav, bolånetak och krav på att klara räntenivåer på 6-8 procent, har gjort att efterfrågan, i storstäderna, blivit cirka 5 procent lägre än den annars skulle varit, enligt FI:s bedömning.

– Många hushåll köper på grund av de nya reglerna en billigare bostad än vad de egentligen skulle ha råd med sett till brukarkostnaden eller stängs helt ute från ägarmarknaden, resonerar SBAB:s chefsekonom, Robert Boije.

Magnus Lambertsson, marknads- och försäljningschef på Skanska Nya Hem:

– Vi ser en stabil, normal marknad sedan ett år tillbaka. Vi ser även att marknaden utvecklas positivt i många områden – dock i en lugn takt.

Kommentar från Joakim Lusensky, Mäklarsamfundet:

– När vi talar om nyproduktionsmarknaden är det framför allt viktigt att göra skillnad på Stockholm-Mälardalen och övriga Sverige. Den mer övergripande trenden i Stockholm, Uppsala och mälardalsregionen har sedan andra halvan av 2017 varit att det är trögare att förmedla nyproduktion. Orsakerna stavas ett högre utbud, där mycket nyproduktion nådde marknaden samtidigt och, under framför allt andra halvan 2017 och första halvan av 2018, sjunkande priser på successionsmarknaden vilket gjorde att många nyproduktionsprojekt helt enkelt var fel prissatta. Då valde många bostadsköpare att göra affär på successionsmarknaden istället.

– Den trend som är i vardande just nu är att antalet säljstarter i nyproduktionen minskar, vilket i sin tur innebär att färre projekt kommer byggstartas framåt och att konkurrensen inte blir lika hård. Effekten lär bli att pågående projekt hinner sälja av innan det startas nya.

Bostadsmarknaden i Sverige

Det totala behovet av bostäder i företrädesvis storstäderna är dock fortsatt stort. Det råder också ett underskott på bostäder i landet på cirka 160.000 bostäder, enligt instituten Macrobond och Valuegard. Behov och faktisk efterfrågan är dock inte samma sak. Regler och prisbild hindrar behovet från att övergå i efterfrågan.

Priserna på bostäder generellt har fortsatt att stiga under 2019 och väntas i slutet av året landa på en ökning med 4 procent, enligt SCB:s statistik och Konjunkturinstitutet.

Det beror främst på att bostadsräntorna har sjunkit under året, trots alla prognoser om att de skulle stiga. Skälen till de låga och fallande räntorna måste sökas i den låga inflationen, som ligger klart under Riksbankens mål på cirka 2 procent. Detta trots att energipriserna stigit och priserna på importerade varor stigit, på grund av den relativt låga kronkursen. Den globala konjunkturavmattningen och den tydliga inbromsningen av svensk ekonomi, bidrar också till räntepress.

Bostadsprisförväntningarna stiger Fler hushåll tror på stigande än sjunkande bostadspriser det närmaste året, enligt Erik Olssons, SEB:s och SBAB:s boprisindikatorer.

Antalet hushåll väntas öka med mellan 40.000 och 50.000 hushåll per år. Det innebär ytterligare behov av bostäder, ovanpå det initiala behovet/underskottet på 160.000 bostäder. Allt enligt Macrobond och Valuegard.

*) Varje år säljs 50-60.000 villor och 100-110.000 bostadsrätter i Sverige. I år ligger omsättningen 10 procent lägre än normalt. Det förklaras av de nya reglerna på bostadsmarknaden, enligt Booli och SBAB.

Publicerad i Krönikor

Läs mer ...

söndag, 11 oktober 2015 19:16