Henrik Saxborn, vd Castellum.

Castellum genomförde under slutet av 2015 åtta investeringar, varav två nybyggnationer, två ombyggnationer och fyra förvärv. Dessutom genomfördes en försäljning.

– Jag ser med glädje på dessa investeringar som görs med bra avkastning till förmån för framtida tillväxt i förvaltningsresultatet, säger Henrik Saxborn, koncernchef i Castellum AB.

Fastighets AB Brostaden, dotterbolag till Castellum, har påbörjat en fullt uthyrd nybyggnation av en anläggning för bilförsäljning om cirka 2.500 kvm i Smista Allé, nära Kungens Kurva i Huddinge.

Området har sedan millennieskiftet utvecklats till Stockholms främsta kluster för bilförsäljning där Brostaden nu stärker sin ställning. Investeringen beräknas uppgå till 66 Mkr, varav 5 Mkr utgörs av egen mark. Den nya byggnaden beräknas vara färdigställd fjärde kvartalet 2016.  Ett tolvårigt hyresavtal omfattande hela anläggningen är tecknat med Bilia Center Stockholm AB som är återförsäljare av Lexus. Hyresintäkterna beräknas uppgå till 5 Mkr per år.   

Brostaden har dessutom förvärvat obebyggd mark i Sigtuna med möjlighet att producera upp till 12.500 kvm avsedda för logistikverksamhet. Det obebyggda markområdet är beläget i Rosersberg, ett av Stockholms främsta logistikområden nära Arlanda. Investeringen uppgick till 34 Mkr. Tillträde har skett.  

Vidare har Brostaden sålt en industrifastighet om cirka 1.800 kvm i den så kallade Bolidentriangeln i Johanneshov i Stockholms. Köpare är HSB.

Ett detaljplanearbete, som beräknas ta fyra år, pågår för att omvandla fastigheten till bostadsbyggrätter. Försäljningsbeloppet uppgår till 23 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 2 Mkr, vilket är i linje med senaste värdering. Slutlig köpeskilling fastställs först när detaljplanen vunnit lagt kraft men troligaste utfall är att ingen justering görs. Frånträde har skett.

I samband med försäljningen tecknades ett åttaårigt optionsavtal med HSB om försäljning av drygt halva grannfastigheten som består av endast mark. HSB äger rätt att köpa marken när ny detaljplan vunnit laga kraft. Bedömd köpeskilling är 160 Mkr vilket överstiger nuvarande värde för hela fastigheten med 70 Mkr.

Harry Sjögren AB har förvärvat en fullt uthyrd industrifastighet i Mölndal, med en genomsnittlig återstående kontraktstid om ca tre år. Investeringen uppgick till 64 Mkr och omfattar cirka 4.900 kvm varav 3.500 kvm är verkstadsytor. En av hyresgästerna är Mechanum. Hyresintäkterna uppgår till cirka 7 Mkr per år. Tillträde har skett.

I Örebro har Aspholmen Fastigheter AB förvärvat en lager- och logistikfastighet belägen i Pilängen, ett attraktivt logistik- och industriområde som vuxit kraftigt. Investeringen uppgick till 38 Mkr. Fastigheten rymmer två byggnader med en total uthyrningsbar yta om cirka 5.800 kvm, varav cirka 4.300 kvm utgörs av lager och resterande del av kontor och personalutrymmen. Fastigheten, som har en outnyttjad byggrätt om cirka 2.000 kvm, är för närvarande vakant. Tillträde har skett.

I Kopparlunden, Västerås, har Aspholmen påbörjat en nybyggnation av cirka 1.850 kvm flexibla kontorsytor. Investeringen beräknas uppgå till 45 Mkr, varav 2 Mkr avser värdet av egen mark. Aspholmen äger och förvaltar sedan tidigare cirka 30.000 kvm i området. Projektet beräknas vara färdigställt till halvårsskiftet 2017. Bland hyresgästerna kan nämnas HiQ och Maximatecc. Fullt uthyrt beräknas hyresintäkterna uppgå till cirka 4 Mkr. I dagsläget är hyresavtal tecknade för 44 procent av ytan med löptider om 5-7 år.

I Boländerna i Uppsala har Aspholmen förvärvat en industrifastighet om 2.200 kvm med en potentiell byggrätt om 4 000 kvm. Fastigheten är fullt uthyrd till GE Health Care under ett år till en hyresintäkt om 2,9 Mkr. Investeringen uppgick till 29 Mkr. Tillträde har skett.

I centrala Örebro investerar Aspholmen 16 Mkr i ombyggnation av en kontorsfastighet om cirka 6.500 kvm. Bland hyresgästerna finns Swedbank, Telia och Fastighetsbyrån. Fullt uthyrt beräknas hyresintäkterna uppgå till 9 Mkr.

Fastighets AB Briggen har påbörjat en ombyggnation av en kontorsfastighet i östra Malmö. Investeringen beräknas uppgå till cirka 44 Mkr och vara slutförd i slutet av andra kvartalet 2017.

Ett sexårigt hyresavtal som börjar löpa från den 1 juli 2017 har tecknats med Migrationsverket avseende hela fastigheten, cirka 15.200 kvm. Det totala hyresvärdet uppgår till cirka 138 Mkr, motsvarande cirka 23 Mkr kronor per år. Samtidigt som det nya avtalet träder i kraft upphör tidigare avtal med Migrationsverket om cirka 17 Mkr per år att gälla.

Castellum har långfristiga, outnyttjade krediter om cirka 5 Mdr kr, vilka kommer att utnyttjas till investeringarna.

Exteriör och interiör av Forskningsparken i Oslo.

Lilium Fastigheter har genom en transaktion i slutet av december 2015 sålt samtliga av sina aktier i Gaustadallèen 21 i Oslo. Egendomen ligger i hjärtat av Forskningsparken – centralt mellan Blindern och Rikshospitalet. Lilium Fastigheter ägde 51 procent av aktierna i den norska ägargrupperingen.

Parallellt har Lilium Fastigheter köpt 51 procent av aktierna i Sjølivet Invest AS, som äger FRAMOs nya kontor- och produktionsanläggning på Askøy några kilometer utanför centrala Bergen. I april 2014 blev Frank Mohn AS (FRAMO) köpt av det svenska börsnoterade Alfa Laval.

Hyreskontraktet med FRAMO omfattar hela egendomen och sträcker sig 14,5 år framåt i tiden samt garanteras i sin helhet av Alfa Laval.

Egendomen, som har en spektakulär arkitektur och belägenhet, blev färdigställt i juni 2015 och består av en kontorsbyggnad i fem våningar, en verkstadsbyggnad med tre hallar, en underjordisk parkeringsanläggning omfattande tre plan, ett industriområde med överbyggt lager samt en djupvattenskaj med småbåtshamn.

Transaktionen, som har initierats och handlagts av investeringsbanken Arctic Securities AS, värderar egendomen till 1 miljard NOK.

Alderholmen är en del av Gävles hamn som omvandlas till en ny stadsdel som kallas Gävle Strand. Första inflyttningen skedde under 2008. Bild HMXW arkitekter

Under januari 2016 kommer PEAB på uppdrag av Gavlegårdarna att påbörja etapp två av flerbostadshus i kvarteret Iris på Gävle Strand. Det är fyr- och femvåningshus som byggs. Totalt omfattar entreprenaden 68 lägenheter, 3 lokaler samt ett gruppboende med 6 lägenheter med personal- och gemensamhetsutrymmen. Inflyttning beräknas ske i slutet av 2017. Intresseanmälan för lägenheterna kommer att ske under hösten 2017.

– I en av huskropparna kommer det att finnas en altan. Altanen kommer att vara placerad en bit ovanför markplan i söderläge. Där kan de boende träffas och umgås. Kanske för att möta den tidiga vårsolen i mars, eller över en fika en ljummen kväll i juli, säger Ulf Gavlefors, Senior Projektledare Gavlegårdarna.

På taken kommer solceller att placeras ut som ett komplement till den övriga elen. De tre butikslokalerna kommer att ligga ut mot kanalen med en torgyta utanför. I kvarteret kommer det även att finnas goda möjligheter till att cykla. Stationära cykelpumpar kommer att placeras ut och det kommer att finnas lämpliga ytor för cykelförvaring.

Gävle Strand kommer att fortsätta utvecklas flera år framöver, men redan nu finns det i området både minilivs, fik och restaurang, men även förskola, hälsocentral och vård- och omsorgsboende.

– Med både förskola och vård- och omsorgsboende så kan du bo här under en lång period i livet, förklarar Ulf Gavlefors.

Gavlegårdarna har i uppdrag att bygga 750 nya lägenheter under en femårsperiod från 2016 och Gävle Strand är en del av det.

AB Gavlegårdarna är ett allmännyttigt bostadsföretag utanför storstäderna med 15.300 lägenheter, 1.000 lokaler och 200 medarbetare.

Diös Fastigheter har sålt en fastighetsportfölj innehållande 30 fastigheter i Härnösand om cirka 84.000 kvm. Köpare är de lokala aktörerna Westerlinds Fastigheter i Härnösand AB/Landsorten Invest AB. Det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 342,5 Mkr och frånträde sker 12 januari 2016.

Fastigheterna består till 81 procent av kommersiella ytor och till 19 procent av bostäder. Antalet hyresgäster uppgår till 322 varav de tre största är Com Hem AB, Länsförsäkringar Västernorrland AB och Härnösands kommun. De årliga hyresintäkterna uppgår till cirka 47 Mkr och den ekonomiska vakansgraden till cirka 14 procent. Affären avser Diös samtliga bebyggda fastigheter i Härnösand.

Försäljningen sker i bolagsform och ger ett resultat om cirka 5 Mkr efter skatt, transaktionskostnader inkluderat. Resultatet kommer att redovisas under första kvartalet 2016.

– Vi är väldigt glada att det är lokala aktörer som tar över. Deras kännedom om både orten och fastigheterna ger dem bästa förutsättningar att utveckla beståndet vidare. Försäljningen leder till att vi kan bli mer effektiva då vi koncentrerar vårt fastighetsbestånd, säger Knut Rost, vd Diös Fastigheter.

– Det känns både roligt och ärofyllt att vi nu, tillsammans med vår partner Landsorten Invest, förvärvat denna portfölj på vår hemmamarknad. Det har varit vår strategi att öka vårt fastighetsbestånd och bli en tydligare aktör inom förvaltning och utveckling. Framför oss väntar nu en spännande utmaning och ett stort ansvar att förvalta och utveckla dessa fastigheter vidare, säger Emil Westerlind, tillträdande vd och delägare.

Rådgivare i transaktionen har varit Newsec.

Hifab har anställt Patrik Schelin (bilden) som verkställande direktör och koncernchef för Hifab Group AB. Schelin tillträder sin tjänst den 1 mars 2016. Fram till dess fortsätter Hifabs CFO Elisabeth Brattlund att också upprätthålla vd-rollen.

Patrik Schelin kommer från teknikkonsultföretaget Ramböll, där han arbetat under 16 år och senast varit divisionschef för Transport i Sverige, vilket inkluderar infrastruktur och samhällsbyggnad.

Heimstaden AB har, genom sitt danska dotterbolag Heimstaden Danmark A/S, avtalat att köpa ägarlägenheter i Köpenhamn. Säljare är en av Niams fonder och köpeskillingen uppgår till cirka 1.400 MDKK, cirka 1,7 Mdr kr.

Förvärvet finasnierar Heimsrtaden dels med egen kassa, dels med realkreditlån om cirka 1.050 MDKK. Fastigheterna förvärvades av Niam under perioden 2012-2013. Tillträdet är planerat till den 1 mars 2016.

Köpet sker både genom förvärv av bolag samt genom fastighetstransaktioner. Beståndet består av 9 fastigheter i Havneholmen, Sluseholmen, Teglholmen, Österbro, Örestad Syd, Valby och Söborg innehållande 436 ägarlägenheter samt 232 parkeringsplatser.

Total bostadsyta i affären är 44.396 kvm med en uthyrningsgrad om cirka 100 procent. Bruttohyran uppgår per år till cirka 68,5 MDKK.

– Portföljen utgör en unik möjlighet till att kraftfullt utöka Heimstadens bostadsbestånd i centrala Köpenhamn och vi ser fram emot att kunna vidareutveckla både fastigheterna och vår danska verksamhet de kommande åren. Fastigheterna ligger i eftertraktade bostadsområden och ofta med direkt närhet till hav. säger Patrik Hall, vd Heimstaden.

Johan Bergman, vd på Niam, säger:

– Vi är glada över att ingå detta avtal med en stark köpare. Vi investerade i Köpenhamns bostadsmarknad vid ett gynnsamt tillfälle och försäljningen ger en attraktiv avkastning till våra investerare. Vi har emellertid en fortsatt positiv syn på den danska marknaden och efter försäljningen äger vi fortfarande cirka 400 bostäder i Köpenhamnsområdet.

Cornerstone Real Estate Advisers köper Åhléns City-fastigheten i centrala Malmö av Vencom och Rockspring Property Investment Managers. Efter avdrag för latent skatt är köpeskillingen 356 Mkr, motsvarande 57.000 kr/kvm.

Köpet genomsförs av Cornerstone Pan-European Core Fund och blir ett tillskott till Cornerstones befintliga innehav i Nordic Retail Fund där bland annat Galleria Center Syd norr om Malmö ingår.

Det var i maj 2012 som Rockspring Property Investment Managers förvärvade hela Redevcos portfölj med detaljhandelsfastigheter i Sverige med Vencom som operativ partner och investerare.

Åhléns City i Malmö, Gyllenstjärna 36, med adress Södergatan 15, omfattar cirka 6.400 kvm uthyrbar yta i och är i 3 plan..

– Under investeringsperioden har vi tagit ett stort steg framåt i förberedelserna för att realisera planerna för en expansion av fastigheten, säger Thorsten Slytå, director, Vencom.

– Efter närmare fyra års innehav av fastigheten lämnar vi nu över ansvaret till Cornerstone, som kommer att kunna ta fastigheten vidare in i nästa utvecklingssteg, säger Johan A. Gustafsson, ordförande, Vencom.

– Denna transaktion visar på vår förmåga att hitta och genomföra intressanta investeringar för våra kunder. Genom att dra nytta av vårt lokala team och vår expertis inom handelsfastigheter tror vi att vi har möjlighet att ytterligare utveckla fastigheten från den starka position den har i marknaden idag, säger Martin Kjellstrom, transaction manager på Cornerstone.

– I och med detta förvärv så ökar Cornerstone sin närvaro i Malmö, vilken vi tycker är en av Norra Europas mest intressanta städer med dess strategiska läge i Öresundsregionen och starka koppling till Köpenhamn. Vi ser även fram emot att bygga vidare på vårt goda samarbete med Åhléns som vi har i andra fastigheter idag, säger Kristina Johnson, förvaltningschef på Cornerstone i Sverige.

Cushman & Wakefield och Mannheimer Swartling fungerade som rådgivare till säljarna i transaktionen.

Mark- och miljööverdomstolen stoppar nu Skanskas planerade skrapa, Stockholm New, i Hammarby sjöstad, efter ett överklagande av Fortum. Domstolen menar att inomhusmiljön högst upp i byggnaden kan påverkas av Hammarbyverkets utsläpp.

Skanska hade planerat att bygga ett höghus om 125 meter i 30 våningar med 30.000 kvm kontorsyta i Mårtensdal i Hammarby sjöstad. Nu stoppas byggplanerna helt. Mark- och miljööverdomstolen har beslutat att riva upp hela detaljplanen.

Enligt domen anser rätten att det finns risk för att rök från det intilliggande Hammarbyverket kommer att påverka inomhusmiljön högst upp i den planerade fastigheten.

Höghuset, som Skanska har kallat för Stockholm New, har varit föremål för debatt en längre tid. Stockholms kommun har tidigare klubbat igenom detaljplanen som godkänt bygget. Men Fortum, som driver Hammarbyverket, har hävdat att denna byggnad om 125 meter inte bara skulle utsättas för rök utan även drabba framtida expansionsplaner och utvecklingen av värmeverket. Det har främst handlat om byggnadens höjd och olika ventilationslösningar.

Länsstyrelsen samt Mark- och miljödomstolen har tidigare avslagit överklagandet. Men Mark- och miljööverdomstolen går nu på Fortums linje och anser att kommunen vid utformandet av planen inte har tagit tillräcklig hänsyn till den verksamhet som bedrivs vid Hammarbyverket.

Domen i Mark- och miljööverdomstolen kan inte överklagas.

Jens Engwall, vd för Hemfosa.

Hemfosa förvärvar området Statens Park, i Tønsbergs kommun söder om Oslo, i en affär om nio fastigheter och ett parkeringshus. Med detta förvärv har Hemfosa under 2015 byggt upp ett betydande fastighetsbestånd i Norge och en stark position inom det prioriterade segmentet samhällsfastigheter.

Hemfosa har tecknat avtal om förvärv av totalt tio fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 420 Mkr i kommunen Tønsberg, ett tättbefolkat och växande område söder om Oslo. Säljare är Tore W. Solum Holding AS and Lisa M.Røgeberg Holding AS.

Fastigheterna omfattar totalt cirka 30.000 kvm uthyrningsbara yta samt tomter med cirka 42.000 kvm mark, där en av tomterna är detaljplanerad för en ny fastighet. Fastigheterna är fullt uthyrda med en genomsnittlig kvarvarande hyresavtalslängd om cirka 5 år. De årliga hyresintäkterna uppgår till cirka 32 Mkr. Finansieringen sker genom eget kapital och banklån. Affären är villkorad av bankens godkännande till den 20 januari 2016. Tillträde sker den 28 januari 2016.

– Vi är glada att förvärva ytterligare ett bestånd av attraktiva samhällsfastigheter i Norge. Hemfosa har på mindre än ett år byggt upp ett betydande fastighetsbestånd i den kategori vi prioriterar; samhällsfastigheter i bra lägen med stabila hyresgäster och goda kassaflöden, säger Jens Engwall, vd för Hemfosa.

Statens Park, som etablerades på 1990-talet, har fortsatt bebyggas under 2000-talet till ett attraktivt område för samhällsverksamheter. Bland hyresgästerna i de förvärvade fastigheterna återfinns bland annat flera myndigheter såsom Skatteverket, NAV (motsvarande Arbetsförmedlingen och Försäkringskassan), Statens Vegvesen, länsstyrelse och tingsrätt. Andelen hyresgäster inom samhällsverksamheter uppgår till 89 procent.

Bård Bjølgerud, vd och partner på Pangea Property Partners.

Enligt Pangea Property Partners kommer transaktionsvolymerna på den nordiska fastighetsmarknaden under 2014 att uppgå till nästan 40 miljarder euro 2015. Det är den högsta siffra som någonsin registrerats.

– Den nordiska fastighetsmarknaden är glödhet just nu. Det finns köpare i alla segment, och i många affärer ser vi rekordpriser, säger Mikael Söderlundh, chef för forskning och partner på Pangea Property Partners.

Den nordiska transaktionsmarknaden ökade med 36 procent från 2014 till 2015. Tillväxten var särskilt stark i Norge och Danmark, där transaktionsvolymerna har fördubblats från förra året. Den finska transaktionsmarknaden hade volymökning om 30 procent. Sverige noterade en mindre nedgång 2015, men är fortfarande regionens största transaktionsmarknad.

För Norden som helhet under 2015 är volymerna högre än under de tidigare rekordåren 2006 och 2007. När det gäller de nationella marknaderna, är transaktionsvolymer för Norge och Finland är på rekordnivåer.

Tillväxten i transaktionsvolymer drivs av internationella investerare. Gränsöverskridande transaktioner stod för drygt 35 procent av den nordiska volymen 2015, vilket är den högsta siffran sedan finanskrisen. Sex av de tio största affärerna hade en internationell köpare.

– Internationella investerare finna värde i Norden, och de lockas av marknadens storlek och likviditet. Under de senaste åren har Norden stått för 13-15 procent av den totala europeiska transaktionsvolymen, och den siffran kan bli ännu högre för 2015, säger Mikael Söderlundh.

Rekordlåga räntor och en stark efterfrågan från investerare har satt ytterligare press nedåt på avkastningsnivåer.

Objekt i CBD köps idag på en direktavkastning under 4 procent inom segmenten kontor, handel och hotell.

– Det makroekonomiska klimatet gynnar nu fastigheter, vilket resulterar i en rekordhög omsättning. Vi förväntar oss att den höga transaktionsaktiviteten håller i sig även under 2016 med betydande kapitalinflöden till den nordiska fastighetsmarknaden, säger Bård Bjølgerud, vd och partner på Pangea Property Partners.

Pangea har under året genomfört runt 50 affärer till ett samlat fastighetsvärde om nära 7 miljarder euro, vilket gör det till bolagets klart mest aktiva år hittills.

– En viktig händelse under 2015 var även när vi öppnade kontor i London för att kunna bistå våra internationella kunder ännu bättre, säger Bård Bjølgerud.